Почему недвижима цена недвижимости

3693 просмотров
0
Расул РЫСМАМБЕТОВ
Пятница, 15 Июл 2016, 13:00

Ситуация на рынке жилья у нас хуже, чем в Цюрихе, но лучше чем в Нью-Йорке, Москве и Баку

Мы не всегда знаем и даже не понимаем, почему помидоры в центре Алматы стоят в два раза дороже, чем на оптовом рынке «Алтын орда», и чуть ли не в четыре раза дороже, чем напрямую у фермера.Крупных компонентов в цене томатов мало: семена, арендная плата за землю, стоимость полива, стоимость удобрений, стоимость доставки, маржа фермера и, конечно же, стоимость его труда. На оптовом рынке к этому прибавляется стоимость аренды склада, прилавка, маржа перекупщика (трейдера). В центре города к цене «Алтын орды» прибавляется стоимость аренды торгового помещения, зарплата продавца, маржа магазина. В общем, компонентов ценообразования не так уж и много. Кроме того, они более или менее фиксированные. Тем не менее, не каждый разберется, из чего сложилась та или иная цена. Но что же тогда говорить о более сложных продуктах? Например, о недвижимости. Финансовый аналитик Расул РЫСМАМБЕТОВ пытается понять механизм ценообразования на рынке жилья.

Сейчас клиенты покупают, продают, снимают и сдают недвижимость по ценам, которые все еще не рыночные. Конечно, теоретически любая, даже самая хаотически складывающаяся, цена является рыночной, если по ней совершаются сделки и их активность не снижается. Однако недвижимость является одной из самых дорогих покупок человека за всю его жизнь, поэтому цены на дома и квартиры, их образование и движение определяют многое в жизни казахстанца.

Следует отметить, что нынешние цены на недвижимость значительно снизились с безумных 5-10 тысяч долларов США за квадратный метр в 2006-2007 годах. Именно те заоблачные цены привели к мыльному пузырю на рынке и в итоге к кризису, последствия которого мы ощущаем до сих пор. Вдобавок к этому нынешние цены на недвижимость содержат в себе значительный компонент предыдущих долгов строительных компаний. Да и люди, которые купили квартиры по $3-4 тыс. за кв. м., с большой неохотой сдают их по $500 в месяц. Ведь им еще ипотеку выплачивать.

Поскольку недвижимость является товаром долгосрочного (30+ лет) пользования, логические и финансовые ошибки в её оценке влияют практически на все рынки и цены в Казахстане. 

Кроме того, до недавнего времени строительство было одним из самых прибыльных сегментов бизнеса, а ипотека - источником долгосрочных денег для финансовых организаций. Достаточно взглянуть на докризисный баланс крупнейшего (по активам) банка страны – АО «Казкоммерцбанк». В ссудном портфеле этого учреждения свыше 50% средств составляли строительство и иные операции с недвижимостью. 

Логично было бы ожидать, что цены на недвижимость рано или поздно будут уравновешены рыночными факторами. Однако пока этого не происходит, поэтому сохраняется риск, что резкие скачки в ценах будут влиять как на другие виды бизнеса, так и на социальную стабильность в стране. 

Вот почему на рынке недвижимости необходимо внедрить методологию прозрачного ценообразования и оценки - чтобы оказать стабилизирующее воздействие на весь казахстанский бизнес. Механизмы ценообразования не должны искусственно занижать или завышать цену, а только предложить методику для компаний, работающих в этой сфере. 

Уверен, многим известно, что сейчас оценка недвижимости сильно примитивизировалась: достаточно привести 5-7 объявлений с сайта Krisha.kz на похожие объекты. Многие оценочные компании и так не блещут фундаментальностью подходов к оценке, но при этом еще хотят упростить себе жизнь.

Дорогая ли у нас недвижимость? Покупатели скажут, что очень дорогая. Строители и продавцы скажут, что несут убытки. Вопрос надо поставить по-другому: адекватна ли цена недвижимости уровню наших зарплат?

Есть ли другие подходы к оценке недвижимости?

Естественно.

1. Например, себестоимость постройки плюс средняя маржа на рынке. По некоторым данным, себестоимость материалов на возведение 1 кв. м. в 5-этажке эконом-класса (10 квартир в подъезде, 8 подъездов в доме)– не более $200-250. Если к этому прибавить зарплату строителей и маржу компании, цена поднимается до $450-500 за 1 кв. м.

2. Для продавцов будет интересно оценивать жилье как актив. Оценка любых активов – процесс творческий, но все же логичный. Любой актив стоит столько, сколько с его помощью можно заработать денег за средний срок владения с учетом амортизации и нынешней стоимости денег. Это значит, что деньги здесь и сейчас стоят дороже, чем завтра. Причина простая: если сегодня положить 100 тенге на депозит, то через год они будут стоить на 14% больше – 114 тенге. Тут имеют значение много факторов – инфляция, налоги, инвестиции в поддержание жилья в надлежащем состоянии (текущий и капитальный ремонт). Чтобы заработать на квартире, нужно сдавать ее в аренду. Например, квартира может стоить столько, сколько может заработать владелец, сдавая ее в аренду 20-25 лет, за вычетом ежегодного косметического ремонта и обесценивания жилья: старое стоит дешевле нового. Однако и в этом случае цена никак не превысит $500-600 за кв. м.

3. А можно делать оценку недвижимости, исходя из платежеспособного спроса, чтобы любой представитель среднего класса мог купить жилье, накопив деньги за 7-10 лет или взяв ипотеку под вменяемый процент.

 Вот, например, как выглядит соотношение средней зарплаты к цене покупки и аренды недвижимости по данным сайта Numbeo.

 

Цюрих (франк)

Нью Йорк (US$)

Москва

(US$)

Алматы (тенге)

Месячная чистая зарплата 

5,900

3,720

785

143,000

Цена недвижимости за 1 кв. м. в центре

14,700

14,630

4,420

520,000

Цена аренды 1-комн. квартиры в центре

1,780

2,940

823

105,000

Сколько можно купить кв. м. жилья на одну зарплату

0,4

0,25

0,17

0,27

Сколько надо работать месяцев, чтобы купить квартиру 50 кв. м. (при этом не есть, не пить, не одеваться)

125

200

294

185

Доля аренды в зарплате

30%

79%

104%

73%

 

В родственной нам нефтяной экономике Азербайджана, в Баку, человеку надо работать 269 месяцев, чтобы купить гипотетическое жилье в 50 кв. м. В общем, ситуация у нас хуже чем в Цюрихе, но лучше чем в Нью-Йорке, Москве и Баку.

Между тем, кроме расходов на аренду есть питание, транспорт, одежда, походы в театры и кино. И как же будет расти платежеспособный спрос в Казахстане, если цена недвижимости (покупки и аренды) просто сдерживает его?

В этом есть ментально-экономический парадокс. Средний возраст вступления в брак в Казахстане – около 25 лет. Первым делом молодая семья залезает в долги на свадьбу и ипотеку. Затем экономит на всем следующие 5-10 лет, пока не выплатит долги и не расшатает себе нервы. В 35 лет человек тратит на развлечения меньше, чем он мог тратить в 25 лет. Да, кто-то попробует обвинить банки в том, что ипотека неподъемна, хотя причина не в банках, а в несоразмерности цен на жилье и заработных плат.

В той же Швейцарии с их предсказуемой ситуацией в сфере занятости человек себе может позволить снимать в аренду квартиру и быть мобильным в поиске работы в любой точке страны и мира. В Казахстане же гирей на шее молодого специалиста лежит ипотека, а потом и квартира, которая не дает ему возможности ехать в другой город за интересной работой.

Таким образом, наш рынок стоит перед выбором: или внедрить новые методики оценки недвижимости, чтобы облегчить ее покупку и оживить ситуацию, или должны появиться крупные игроки, которые сформируют рынок арендного жилья по приемлемым ценам – 25-30% от средней зарплаты.

Без решения вопроса методики ценообразования недвижимости мы можем забыть про поступательное развитие экономики и стабильное будущее наших детей.        

 

 

Регистрация для комментариев:



Вам отправлен СМС код для подтверждения регистрации.




журналист
Америкаға бір ұшақпен біздің мұғалімдерді жібергенде Камала жеңетін еді дейді. Айтпайтындары жоқ.
Для борьбы с коррупционным ОПГ можно использовать ОГПО
Как заставить государственных служащих отвечать за свои дела
На соучредителя скандально известного в Караганде обменного пункта заведено уголовное дело за неисполнение решения суда
Такой метод показал эффективность даже на лучшем друге экс-министра финансов Зейнуллы Какимжанова
Нурлан Жумасултанов: Власти хотят заново расследовать причины авиакатастрофы 2019 года
Кому и зачем нужно переписать окончательный Отчет о расследовании обстоятельств аварии Fokker-100 авиакомпании "Бек Эйр"
Мёртвый Култук оказался мёртвым
Закрыт ещё один нефтеразведочный проект "КазМунайГаза" на Каспии
Почему наши программы развития плохо работают
Нет опоры на науку, мнимые цели и плохая реализация
Как в Нью-Йорке каток ремонтировали
Поучительный пример эффективного превосходства частной инициативы над неповоротливым менеджментом официальных властей
Паттайя – Город грехов: что там делать в ноябре и стоит ли вообще туда соваться
Отдых с пользой: советы Андрея Михайлова
Алма-Ата и Алматы. Ноль как показатель безопасности
С начала года на дорогах Казахстана погибло более 300 человек
Елжан Биртанов: наша “исчезнувшая” платформа показала, кто ворует из казны
Ratel.kz случайно разбередил историю с запрещенной платформой, которая могла победить фармацевтическую и медицинскую мафию
Иран: как большая страна выживает в санкциях из-за идеологического конфликта
О внутренних процессах в стране и о том, как на них может повлиять Трамп
Балабақша есепшісі өзіне ай сайын бірнеше айлық "төлеген"
Осылайша ол 60 миллион теңге тапқанымен ақыры жеті жылға сотталды
На очередной долгострой Даниала Ахметова потратят 28 миллиардов тенге, изъятых у олигархов
Деньги возьмут из так называемых возвращённых активов
В "Самрук-Казына" считают внутристрановую ценность кофе-брейков
"Центр социального взаимодействия и коммуникаций", принадлежащий СК, следит за рабочими, проводит детские утренники и тимбилдинги за сотни миллионов тенге
На “творчество” монополистов пожаловались предприниматели СКО
В недоумении от действий энергетиков находятся владельцы офисов в многоэтажках
Неужели новый пресс-секретарь Бейбита Исабаева обладает даром ясновидения
Не успела корреспондент Ratel.kz побывать на Аксуском сахарном заводе, как та позвонила и предложила официальный комментарий
Жителя Уральска незаконно обвинили в банковском мошенничестве
Теперь он пытается наказать виновных, но правоохранители не усматривают в этом большой проблемы
Как начальник филиала "Шымкентгеодезия" от полевого картографа пострадал
Инженер-геодезист заявлял, что полгода ездил в поле снимать геоданные. А сам никуда не ездил, ничего не делал, только зарплату получал
Когда правительство возьмётся за яйца
Прагматично-патриотическое молодёжное движение издало "Ежедневник строителя Второй Республики" с цитатами президента
Исповедь молодого сантехника и молодого акима. Часть 1
- ВЛАДИМИР, огромное Вам человеческое спасибо от всей души и чистого сердца, самое главное здоровья и ещё раз здоровья. На таких людях как Вы, города и держатся. Профессионалов как Вы, необходимо ставить руководителями, которые знают проблему из внутри. Ещё раз ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!!!!!!
Когда правительство возьмётся за яйца
- Просто шедевральная статья. Особенно в точности описывает функции партий, которые описаны в данной статье. Изречения которые должны быть прочитаны и приняты во внимание. Самое главное чтобы данный ежедневник был прочитан и принят во внимание. (Про выражение где фигурирует Троцкий просто ШЕДЕВРАЛЬНО и в точку)...
Отчего после публикаций Ratel.kz нервничают в ТОО "AB Energo"
- Сергей, ОГРОМНОЕ Вам спасибо за новое расследование. Всегда держите в напряжение. Ожидаем продолжение... (Интересно, что скажет ещё на это и ГУ "Аппарат акима Абайского района Карагандинской области)
Премьер Смаилов как аманат Назарбаева
- Спасибо большое , здоровье и удачи Вам и Вашим близким, то что Вы творите лучше всех государственных программ по воспитанию . Готовая программа к действию для улучшения жизни населения. Огромное удовольствие что у нас имеется такие журналисты и такой коллектив.
Депутатский запрос фракции "Ак жол": чем комитет гражданской авиации занимался пять лет
- Если случится ещё трагедия , то кого будут винить опять? Всех собак спустили на авиакомпанию Bek Air, хотя надо было просто решать проблему с незаконными постройками намного раньше этой катастрофы. Нельзя это так оставлять. Всех пересажать за коррупцию , кто являлся корнем проблемы!
Все дороги ведут в Каражал: горькая начинка "сладкого пирожочка"
- Огромное спасибо автору за проделанную работу! Только в нашей группе более 100 человек постравших от этой компании в лице гендиректора Максата Токмагамбетова, бессовестного, наглого мошенника, который почему-то до сих пор остаётся безнаказанным, хотя прокуратура и следственные органы завалены сотнями, сотнями заявлений пострадавших. Но мы не остановимся и будем добиваться, чтобы этот "человек", наконец-то, понёс наказание!
Как аким Досаев уничтожает Алматы и рейтинги президента Токаева
- Каменское плато- в р-не обсерватории идет застройка, хотя весной сошел оползень на ул Алмалыкской. Акимат частично помог организовав сброс воды с вышележащего участка на нижнюю часть улицы и домовладельцу в расчистке. Но других мер по предотвращению развития оползневой зоны не принято. Вырублен сад, на месте его строится элитный комплекс Вилла Белгравиа. Летом, здесь нехватка воды, отключения электроэнергии, что будет при вводе в эксплуатацию этого, т.к.доп коммуникаций застройщик не делает.