Теперь правительство должно признать негативный эффект из-за проводимой политики по стимулированию ипотечного кредитования
НаканунеНБРК опубликовал отчёт о денежно-кредитной политике, в котором были описаны интересные блоки. За их включение в отчёт мы крайне признательны аналитикам, которые признали наличие роста цен из-за государственных программ.
Цитата:
"Ускорение роста цен на недвижимость началось с 2018 года, когда темп роста на вторичном рынке вышел в положительную зону. Накопленный рост цен за последние 3 года на первичном рынке составил 21,5%, на вторичном – 22,9%.
Основными причинами роста являются растущий спрос со стороны населения на фоне роста доходов населения и льготных государственных программ по приобретению жилья, дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости, а также низкий уровень обеспеченности жильем населения и ввода жилья в отдельных регионах. Важным фактором роста цен на жилье является государственные ипотечные программы, такие как "7- 20-25" и "Баспана Хит", а также активное расширение кредитного портфеля "Отбасы Банк". На фоне реализации госпрограмм ставка по ипотечным кредитам снизилась с 9,3% в декабре 2016 года до 7,5% в декабре 2020 года. Ипотечный портфель в годовом выражении ускорился с 9,0% в 2016 году до 34,3% в 2020 году, достигнув 2,4 трлн тенге в декабре 2020 года.
Основным государственным агентом по стимулированию ипотеки выступал "Отбасы банк", доля которого на рынке ипотеки увеличилась с 38% в 2014 году до 56,5% в 2020 году. С учетом других программ доля государственного участия (по линии "Отбасы Банк", "7-20-25" и "Баспана хит") в ипотечном кредитовании выросла с 61% в 2016 году до 99% в 2020 году."
Коллеги из НБРК для оценки эффекта сделали анализ на основе регрессионной модели. Выводы модели свидетельствуют о том, что рынок жилья более чувствителен к объемам выдаваемых ипотечных кредитов по сравнению с новым жильём. В начале текущего года мы проводили аналогичный анализ и также пришли к выводам, что ввод жилья имеет меньший эффект чем эффект от государственных программ.
В своём анализе мы использовали модель векторной авторегрессии (VAR) и такие регрессоры как ввод нового жилья и кредитный разрыв.
Согласно Базельскому комитету по банковскому надзору базовым индикатором перегрева на кредитных рынках является увеличение отношения объема кредитования к ВВП и отклонение от потенциала (кредитный разрыв).
По нашим оценкам начиная с 3 квартала 2019 года положительный кредитный разрыв вырос с 3,1% до 14,5%. Столь существенный рост ипотечного кредитования приводит к росту цен на недвижимость примерно на 1,76% в течение 1 квартала. Данный положительный импульс не учитывает эффект от изъятия средств гражданами из ЕНПФ и связанных с ним ожиданий.
Полученные выводы аналитиков НБРК и авторов @RiskTakersKZ наводят на мысль, что люди, не имевшие ипотечного займа и собиравшиеся приобрести собственное жильё, будут вынуждены изъять средства из ЕНПФ, так как это стало необходимостью. Мы считаем, что теперь правительство должно признать негативный эффект в текущем периоде и возросшие социальные риски в будущем из-за проводимой политики по стимулированию ипотечного кредитования.
Мы являемся сторонниками ликвидации подобных государственных программ. Также нам интересно посмотреть, что сделает правительство для сдерживания роста цен на недвижимость по поручению президента.
Источник: Telegram-канал @RiskTakersKZ.
Фото: Асет Кундакбаев/kapital.kz .
