Суд вынес невыполнимое решение отобрать JASYBAI RESORT у инвестора, государство его назад не берёт, министр туризма надеется, что бизнесмен его не бросит
Во вторник, 14 мая, на традиционном вторничном заседании правительства обсуждали развитие туризма и то, как к нам заманивать иностранцев. Я опять мало что поняла - разовьется ли этот въездной туризм и повалят ли к нам иностранцы после нынешних усилий чиновников?
- Уважаемый Олжас Абаевич, по вашему поручению в текущем году расширен список приоритетных территорий до ТОП-20, - доложил министр туризма и спорта РК Ермек МАРЖИКПАЕВ (на снимке) премьер-министру. - Таким образом, во всех регионах определены наиболее перспективные точки роста. В каждой дестинации планируется создать приоритетные туристские территории…
- А вот будет ли в этом году работать единственная приличная зона отдыха, появившаяся на озере Жасыбай, где нет “риксосов”, но куда не стыдно было бы приглашать взыскательных иностранцев? И кто ею будет управлять после того, как выгнали частного инвестора, вложившего туда миллиард тенге? - задала я министру вопрос после заседания на традиционном брифинге.
- Вы про JASYBAI RESORT? - сразу догадался он. - Ну, мы говорим все об общем развитии туризма. Здесь локальный вопрос, касается инвестора. На самом деле этот вопрос возник три года назад, когда из коммунальной собственности реализовали через аукцион и передали в частные руки. Частный инвестор, вы правильно говорите, вложил туда порядка 900 миллионов - миллиард тенге, комиссия туда недавно выезжала. Но там идут суды о добросовестности приобретения, вот в чем дело. Мы на этих судах присутствуем и этот объект, конечно, поддерживаем, потому что он входит в ТОП-20 проектов и в Павлодарской области считается топовым объектом.
Председатель комитета индустрии туризма минтуризма Нуртас КАРИПБАЕВ в кулуарах правительства уточнил мне, что лично выезжал в JASYBAI RESORT и убедился, что это один из лучших объектов в стране.
- Таких очень мало, такие должны появляться, у предпринимателя грандиозные планы по дальнейшему развитию зоны отдыха, - сказал он.
Между тем, решение суда, по которому один из лучших в стране домов отдыха был отобран у предпринимателя и передан государству вступило в законную силу еще 28 августа прошлого года. Правда, государство его назад принять не может, и JASYBAI RESORT имеет все перспективы стать бомжатником, как это когда-то случилось с павлодарской школой “Стикс”, здание которой власти отобрали у частника и бросили. Напомним, в июле 2022 года в соцсети была слита информация о том, что резиденция президента в Баянаульском нацпарке на берегу Жасыбая была продана управлением финансов области в 2020 году за весьма демократичные 161 млн тенге фирме, которую связывают с Булатом БАКАУОВЫМ. А мы знаем - если появляется такого рода слив, значит кто-то дал указание сверху. И действительно природоохранный прокурор тут же пишет предписание управлению финансов рассмотреть возможность расторгнуть договор купли-продажи и акт передачи имущества с учетом экономической целесообразности. Управление финансов послушно подает в специализированный межрайонный экономический суд области иск к ТОО "Асфальтобетон", которому была продана президентская резиденция и к образованному новому ТОО "JASYBAI RESORT", в котором утверждает, что продало слишком дешево. Да и вообще, мол, это особо охраняемая природная территория, на которой государственные органы не имеют право ничего реализовывать. При этом то, что, что все сроки исковой давности давно прошли, в управлении прекрасно понимают - получив предписание, удивленные чиновники писали об этом природоохранному прокурору, но кто-то их заставил идти судиться.
Мы рассказывали, как весело шел этот суд. Создавалось такое впечатление, что кто-то сильный мира сего решил просто бизнесмена попугать и что-то с него поиметь, но помешала огласка. Процесс шел тихо-тихо, но накануне оглашения решения о суде узнали мы. Тогда оглашение стали раз за разом переносить, объясняя это тем, что судья на учебе. Потом дело передали другому судье, потому что первая судья ушла в отпуск, и рассмотрение началось заново. Потом прокурор написал в управление финансов письмо о том, что его предписание нужно считать недействительным, и управление отозвало свой иск из суда. Потом и второй судья пошел на учебу, и оглашение решения об оставлении иска без рассмотрения тоже переносилось. Пока судья учился, прокурор написал второе письмо, в котором велел считать недействительным первое письмо о том, чтобы считать недействительным предписание. Управление финансов отозвало из суда свой отзыв иска, и суд, наконец, вынес решение отобрать у бизнесмена дом отдыха назад в государственную собственность.
При этом разъяснять - как именно нужно отбирать имущественный комплекс, в который инвестор к тому времени уже вбухал миллиард, суд отказался. Между тем, после выкупа в частные руки “Асфальтобетон” полностью реконструировал один из двух главных корпусов, увеличив его вдвое, рядом построил 13 комфортабельных вилл и бассейн. Сюда стали продавать путевки всем желающим. Цены немаленькие, но народ, который, наконец, дождался на Жасыбае сервиса, реально приближенного к турецкому, повалил в JASYBAI RESORT толпами, в мае уже не бывало путевок до августа. Закрытая территория, где нет пьяных оргий, как на всём остальном побережье, собственный пляж и конные экскурсии, организация школьных выпускных и корпоративов.
- Ничего же не предвещало беду, - рассказывал мне летом прошлого года накануне апелляционного суда директор JASYBAI RESORT Ардак НУРКЕБАЕВ (на снимке) – Три года строили-строили, улучшали, придумывали, старались, чтобы было красиво и уютно, не хуже, чем за границей. Дизайнеров приглашали, столько денег вложили! А теперь забирают все по-нахальному. Я еще до суда в Астану писал в генпрокуратуру. После этого меня вызвал первый зампрокурора области Талгат АЛИБАЕВ и говорит: "Никто отбирать дом отдыха у вас не собирается, не переживайте, мы здесь не грабители, нужно просто будет доплатить разницу, которую недосчитали при продаже, и продолжайте дальше работать".
Однако на суде выяснилось, что посчитать – сколько должна была стоить при продаже резиденция, сейчас невозможно, потому что та кардинально видоизменилась, а документальных подтверждений тому, какой она была - нет. Руководитель управления финансов Павлодарской области Женис ШАКАТОВ тогда же признался, что не знает – как и кто будет использовать JASYBAI RESORT после вступления решения суда в законную силу.
Суд вынес невыполнимое решение
Филиал НАО "ГК "Правительство для граждан" по Павлодарской области” сообщает, что выполнить решение суда и забрать президентскую резиденцию назад в коммунальную собственность нет никакой возможности, суд вынес невыполнимое решение: “Решением Специализированного межрайонного экономического суда Павлодарской области от 07.06.2023 года и постановлением судебной коллегии по гражданским делам Павлодарского областного суда от 22.08.2023 года постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи №1 от 23 января 2020 года, заключенный между государственным учреждением "Управлением финансов Павлодарской области" и товариществом с ограниченной ответственностью "Асфальтобетон".
Признать недействительным акт приема-передачи имущества от 01 октября 2021 года, передаваемого в уставный капитал товарищества с ограниченной ответственностью "Jasybai Resort".
Согласно пункту 2 статьи 21 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан - вступившие в законную силу судебные акты, а также распоряжения, требования, поручения, вызовы, запросы и другие обращения судов и судей при отправлении правосудия обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, юридических лиц, должностных лиц, граждан и подлежат исполнению на всей территории Республики Казахстан.
Исполнить вышеуказанные судебные решения не представляется возможным, так как в них указано о признании недействительным договора купли-продажи от 23.01.2020 года за товариществом с ограниченной ответственностью "Асфальтобетон", тогда как право собственности у ТОО "Асфальтобетон" также возникло на основании постановления акимата №25/8 от 17.08.2020 года, договора об аренде земельного участка №168 от 28.08.2020 года, акта приемки в эксплуатацию от 23.12.2019 года, акта приемки в эксплуатацию от 14.05.2021 года, акта приемки в эксплуатацию от 15.03.2021 года, акта приемки в эксплуатацию от 19.07.2021 года, об отмене которых в судебных актах не указанно.
Кроме того, судом признан недействительным акт приема-передачи имущества от 01 октября 2021 года, передаваемого в уставный капитал товарищества с ограниченной ответственностью "Jasybai Resort", тогда как право собственности у товарищества с ограниченной ответственностью "Jasybai Resort" возникло также на основании договора об аренде земельного участка №168 от 08.10.2021 года, об отмене которого в судебных актах не указанно.
Более того, определением Специализированного межрайонного экономического суда Павлодарской области от 09.10.2023 года в удовлетворении заявления о разъяснении решения суда от 07.06.2023 года отказано в связи с тем, что судом первой инстанции не рассматривались и не разрешались требования о признании недействительными правоустанавливающих документов, в том числе постановлений акиматов, договоров об аренде земельного участка, актов приемки объектов в эксплуатацию.
На основании вышеизложенного сообщаем, что необходимо предоставить судебный акт об отмене всех правоустанавливающих документов за товариществом с ограниченной ответственностью "Асфальтобетон" и товарищества с ограниченной ответственностью "Jasybai Resort" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Баянаульский район, с.о. Баянаульский, с. Шонай, уч. кв. 68 строение 200”.
***
Комментарий министерства финансов, считающего, что президентская резиденция была продана строго по закону
“Решением СМЭС Павлодарской области от 7 июня 2023 года по иску Управления финансов Павлодарской области, поданному на основании представления Специализированной природоохранной прокуратуры Павлодарской области, договор признан недействительным по причинам:
– земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, относится к категории земель особо охраняемых природных территорий;
– предоставление покупателю незаконных льгот и преимуществ вследствие неполноценной оценки, приведшей к занижению стоимости приватизированного имущества.
Касательно земельного участка.
Объекты находились на балансе КГУ "Офис-сервис" аппарата акима Павлодарской области, соответствующие земельные участки были оформлены на праве землепользования.
Согласно статье 99 Закона Республики Казахстан "О государственном имуществе", при приватизации недвижимого имущества к покупателю переходит право на земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан.
Согласно обращению ТОО "Асфальтобетон", приобретенные по договору объекты недвижимости переданы ТОО "Jasybai Resort" в целях развития базы отдыха, туризма. Указанные объекты недвижимости расположены на берегу озера Жасыбай в Баянаульском районе Павлодарской области, то есть на территории Баянаульского государственного национального парка, включенного в перечень особо охраняемых природных территорий.
Пунктом 2 статьи 52 Земельного кодекса определено, что при переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 122 Земельного кодекса особо охраняемые природные территории могут использоваться для научных, культурно-просветительных, учебных, туристских и рекреационных, ограниченных хозяйственных целей в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
Вместе с тем статьей 46 Закона Республики Казахстан "Об особо охраняемых природных территориях" туристская и рекреационная деятельность в государственных национальных природных парках осуществляется непосредственно государственным национальным природным парком при наличии у него лицензии на туристскую операторскую деятельность, а также физическими и юридическими лицами, оказывающими туристские услуги. Участки государственных национальных природных парков для осуществления туристской и рекреационной деятельности предоставляются в краткосрочное пользование на срок до пяти лет и в долгосрочное пользование на срок до двадцати пяти лет.
Таким образом, осуществление физическими и юридическими лицами с приобретением объектов недвижимости деятельности на особо охраняемых природных территориях в установленном порядке не противоречит нормам законодательства, о чем свидетельствует достаточное количество негосударственных здравниц, домов отдыха и др., функционирующих на территориях государственных национальных природных парков.
Касательно оценки.
В соответствии со статьей 100-1 Закона "О госимуществе", начальная цена объекта приватизации определяется на основании отчета об оценке стоимости объекта приватизации, представленного независимыми оценщиками, и устанавливается комиссией по вопросам приватизации.
Оценка объектов приватизации независимыми оценщиками осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (далее – Закон об оценочной деятельности), международными стандартами оценки.
Согласно статье 9 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотренным данным законом признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.
В соответствии с Законом об оценочной деятельности установлено, что оценщик вправе самостоятельно применять методы оценки и подходы к оценке в соответствии со стандартами оценки и (или) международными стандартами оценки с указанием источника; соблюдать требования данного Закона, иных нормативных правовых актов Республики Казахстан и стандартов оценочной деятельности. Недопустимость вмешательства заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, обязанность оценщика не допускать составления недостоверного отчета об оценке, а также ответственность оценщика за проведенную работу по оценке предусмотрена нормами статей 10, 15 и 31 Закона об оценочной деятельности.
Таким образом, за проведенную оценку оценщик несет предусмотренную законодательством ответственность.
В соответствии с Договором объекты недвижимости приобретены покупателем по окончании срока доверительного управления с правом последующего выкупа. При этом договор доверительного управления с правом последующего выкупа был заключен по результатам тендера от 26 декабря 2018 года, т.е. по результатам открытых электронных торгов, проведенных на веб-портале реестра государственного имущества.
Следует отметить, что цена продажи, которая складывается в результате торгов в зависимости от имеющегося спроса и других рыночных факторов, и является реальной рыночной ценой объекта приватизации на дату торгов.
Тем самым покупатель объектов недвижимости в данном случае является добросовестным приобретателем.
Согласно статье 1 Закона Республики Казахстан "О возврате государству незаконно приобретенных активов", добросовестный приобретатель – это лицо, не аффилированное с лицами, указанными в статье 2 настоящего Закона, которое возмездно и на рыночных условиях приобрело имущество и при этом не знало и не должно было знать о том, что имущество относится к незаконно приобретенным активам
Исходя из пункта 1 статьи 261 Гражданского кодекса Республики Казахстан, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 112 Закона о госимуществе исковая давность по спорам, связанным с признанием недействительным договора купли-продажи, составляет шесть месяцев со дня его подписания, если иск предъявляется стороной в договоре. В случае предъявления иска иными заинтересованными лицами либо прокурором исковая давность по спорам составляет шесть месяцев со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием признания договора недействительным, но не позднее чем через три года со дня подписания договора.
Согласно пункту 5 статьи 112 Закона о госимуществе расторжение договора купли-продажи влечет за собой возврат сторонами того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, и возмещение убытков стороной, нарушившей договор".
***
То есть что? Инвестор, пусть и друг Бакауова (это был Рустам ИБРАГИМОВ) участвует в торгах, которые проводит управление финансов, покупает объект по цене, которую указывает управление финансов, которую рассчитал легитимный оценщик, вкладывает в зону отдыха миллиард, попадает у кого-то в немилость или просто лишается покровителей, и у него отбирают имущество вместе с вложенными собственными ресурсами. Без единого, как считает минфин, законного основания? При этом никто больше этим имуществом пользоваться не может, потому что суд, как считают в НАО “Правительство для граждан”, велел считать незаконными договоры, которые никто не отменял. Самая шикарная зона отдыха страны из открытых для народа станет самым живописным бомжатником.
“… В целях продвижения туристского потенциала страны были проведены успешные рекламные кампании, включая публикации на крупнейших международных платформах, таких как "Конде Наст Трэвелер" (Conde Nast Traveler), "Уандерласт" (Wanderlust), "Стрип.ком" (Ctrip.com) и "Нью Йорк Таймс" (The New York Times), - сказано в докладе министерства туризма. - Вместе с тем, 2024 год объявлен Годом казахстанского туризма в Китае. С 28 по 29 марта в Пекине проведено открытие Года туризма, в рамках которого прошел Форум при участии более 300 участников-представителей туристского бизнеса обеих стран. В течение года запланировано проведение более 30 мероприятий, включающие в себя проведение тематических недель по видам туризма Казахстана, презентации ТОП-20 отечественных дестинаций в 7 крупных городах Китая (Пекин, Сиань, Шанхай, Урумчи, Гонконг, Ханчжоу, Чэнду), а также ряд других крупных проектов по продвижению туристского потенциала Казахстана в Китае”.
Вот вам туалет для потенциальных туристов из Китая на Жасыбае, с другой стороны озера от JASYBAI RESORT.
