Что лучше: аренда или ипотека?

8769 просмотров
0
Галим ХУСАИНОВ
Воскресенье, 04 Июн 2017, 13:00

Финансист Галим Хусаинов объясняет, какой вид вложений в недвижимость является сегодня наиболее оптимальным

Читайте также
На хоромы сначала нужно заработать

Прошел вчера (2 июня. - Ред.) круглый стол про недвижимость. Многие СМИ опубликовали часть тезисов, высказанных на данной встрече.

Читаю комментарии к моим тезисам на некоторых интернет-ресурсах и очень сильно разочарован. Разочарован не тем, что народ использует хорошие эпитеты в защиту позиции ипотеки и в обвинениях меня в непрофессионализме, а в том, что в своей массе люди далеки от финансовой образованности. Люди в основном живут ощущениями, не умеют считать и анализировать информацию.

Основной камень преткновения заключается в том, что выгоднее - ипотека или аренда жилья.

Итак, небольшие пояснения.

1. Никто не говорит, что необходимо жить всю жизнь в аренде и не покупать жилье. Речь идет о времени, когда выгодно покупать в ипотеку, а когда выгодно или невыгодно и следует подождать. Вот именно сейчас ситуация складывается таким образом, что лучше подождать, если вы идете за ипотекой на стандартных условиях.

2. Почему сейчас выгоднее ждать, постараюсь объяснить.

Средняя эффективная ставка по ипотеке в БВУ сейчас составляет 16% годовых.

Цель - покупка квартиры за 20 млн тенге, при этом у человека имеются накопления в размере 5 млн тенге и 15 млн тенге - заем. Срок кредита - 20 лет. Дополнительно, у человека имеется 5 млн тенге на ремонт квартиры.

Тогда давай рассчитаем, сколько будет человек платить процентов и сколько ОД (основной долг).

Естественно, люди будут использовать аннуитетные платежи.

Тогда ежемесячная сумма платежа будет составлять 208 688 тенге в месяц, из которой в первый год вы будете платить в среднем 200 000 тенге процентов по кредиту.

Дополнительный ремонт квартиры с мебелью вам обойдется еще в 5 млн тенге на всю квартиру.

Итого, общее выбытие составит 25 млн тенге, из них 10 млн собственные и 15 млн заемные.

Читайте также
Цены на «вторичку» могут упасть на 17%

Сейчас тренд недвижимости таков, что ее стоимость падает и в краткосрочной перспективе вы не сможете продать ее дороже.

За весь период ваши выплаты по кредиту составят 50 млн 85 тыс тенге, из них проценты по кредиту 35 млн тенге. Плюс ваши 10 млн тенге, которые вы вложили в данную квартиру. Итого общие выплаты на квартиру составят 60 млн 085 тыс тенге.

Теперь давайте предположим, что квартира будет дорожать каждый год на величину инфляции в размере 8 процентов в год.

Сколько будет стоить квартира через 20 лет? Ваша квартира через 20 лет будет стоить в районе 93 млн. тенге. Ваша прибыль составит 33 млн тенге.

Давайте теперь рассмотрим вариант, если вы решили 20 лет пожить в аренде, все деньги, которые вы должны были потратить на кредит, будете откладывать на депозит под 14 процентов годовых и жить в аренде. На такой класс жилья с мебелью и ремонтом квартира сейчас встанет в 100 тыс. тенге в месяц. Допустим, что аренда будет дорожать 8 процентов в год.

Ваш текущий депозит составляет 10 млн тенге. Прямо сейчас вы будите получать проценты по депозиту в размере 120 тыс. тенге, и каждый месяц сумма процентов будет увеличиваться в связи с ростом депозита (проценты по депозиту и ваши отчисления, которые вы должны были отправлять на погашение кредита, но отправляете на депозит за вычетом аренды) в размере 108 тыс. тенге. Итого в первые месяцы ваш депозит будет расти на сумму 228 тыс. тенге.

Даже с учетом аренды через 20 лет в такой динамике ваш депозит превратится в 213 млн тенге.

Читайте также
В кризис нужно строить инфраструктуру, а жильё – в период роста экономики

Через 20 лет, если вы хотите помирать в собственной квартире или оставить наследство в виде недвижимости, то вы сможете купить за 93 млн тенге вашу квартиру и оставить дополнительно наследникам еще 120 млн тенге прибыли в виде депозита.

Теперь видим, что разница в текущей ситуации (а это работает, если только условия текущие не изменятся) составляет 87 млн тенге. Такой тест необходимо делать, прежде чем вы решитесь покупать квартиру или недвижимость или каждый год. Как только сумма прибыли от ипотеки превышает сумму от депозита, то можете смело принимать решение о покупке.

Чем хороша аренда? Это краткосрочный договор, и вам нет необходимости арендовать квартиру на 20 или 10 лет. А вот ставка по ипотеке фиксируется на весь срок, и если вы взяли под 16 процентов, то через пять лет, у вас все равно будет 16 процентов, и чтобы изменить ставку, вам необходимо будет заниматься рефинансированием в другом банке или продавать квартиру, что несет за собой дополнительные затраты.

Как только экономическая ситуация изменилась, вы можете принимать решение о покупке квартиры. Это может произойти через год, через два или через пять лет.

Параметры, которые влияют на покупку квартиры и которые могут положительно отразиться на необходимости покупки квартиры:

Читайте также
Триллион? Дайте два!

1. Снижение ставки по ипотеке. Мой расчет показывает, что в текущей ситуации ставка должна быть в районе 10,75 процентов годовых. Если ставка ниже, берите ипотеку.

2. Изменение ставки по депозитам для физических лиц. Здесь вариантов много, и в целом ставки по депозитам влияют также на ставки по ипотеке. Как только ставка по депозиту у вас истекла и вам предложили понижение, проведите тест.

3. Рост стоимости аренды больше чем инфляция

4. Рост стоимости недвижимости больше, чем инфляция.

Сейчас государство пытается снизить ставки по ипотеке, чтобы они были интересны населению, и мы видим что КИК (Казахстанская ипотечная компания) запустила программу по ипотеке 10 процентов. Пока не многие банки вошли в данную программу. Кстати, "Банк ЦентрКредит" (где я сейчас работаю) один из первых принял данную программу и является одним из главных ее участников.

Источник: страница в Facebook Галима Хусаинова. Публикуется с разрешения автора.

Фото: kapital.kz.

Регистрация для комментариев



Вам отправлен СМС код для подтверждения регистрации.




российский журналист, писатель:
- Казахстан совершенно внезапно оказался гораздо более близким западным ценностям, европейским ценностям, европейской практике, миру просто, чем Россия.
Будут ли судить Назарбаева
Почему стратегия забвения может оказаться лучше тактики мести
Two popes: Астана стоит мессы
Визиты римских иерархов как высшее проявление казахских понтов и предмет общенациональной гордости
Зачем прилетали в Алматы главы "КазМунайГаза" и QazaqGaz
Почему Казахстан чужой на нефтяном празднике жизни
Отремонтированный на деньги КПО аэропорт Уральска вновь нуждается в ремонте
Почему Eni и Shell оплачивают хотелки акима?
Айдос Сарым: Через семь лет мы будем избирать третьего, а потом четвёртого и пятого президентов
Кое-кто, похоже, сегодня попросту нарабатывает имидж для успешной релокации по грин-карте
Ускорился ли механизм саморазрушения путинского режима, запущенный самим Путиным
Проект "преемник" прямо сейчас выглядит наиболее вероятным
Пластиковые пупсики и самодельные машинки: чем они так радовали детишек полвека назад
Репортажи из прошлого от Андрея Михайлова
О текущем моменте
Делать вид, что у нас всё хорошо и всё, что происходит в мире нас не касается и обойдёт стороной, уже нельзя
Месть саудовского принца
Решение энергетического картеля отразится на ценниках американских бензозаправок и кошельках американцев уже в ближайшие две недели
Алма-Ата и Алматы. Почти детективная история
Рассказ о том, как мы искали могилу Калмыкова. И о том, как мы её нашли
Злая Даримова и мужчины, которых она обидела
Пять суток ареста получил павлодарец, разозливший бизнесвумен, славящуюся в Павлодаре благотворительностью и крутым нравом
Как Болат Назарбаев избавился от партнёров по оптовке на Розыбакиева
Куда делся 101 соучредитель ТОО "Market Rent Company"
Директор специнтерната в Усть-Каменогорске затравила педагогов
В итоге коллектив обратился с жалобами во всевозможные инстанции
Преступление без наказания: актюбинские полицейские волокитили дело, пока не истёк срок давности
Искать виновного в том, что парень стал инвалидом, полиция больше не собирается
Глина и навоз вместо исторического облика Алматы
Старые алматинские дома превращаются в новые трущобы
Где мы были восемь лет, или Почему так трудно издать в Казахстане перевод детской книги на казахский язык
Наша личная сказка про перевод на казахский успела сменить жанр и из страшной превратиться в остросюжетную с хеппи-эндом
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
О биографиях казахстанских "молодых политиков"
Незатейливая политтехнология, из разряда "простота хуже воровства"
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Мы прошли климатическую точку невозврата
Настоящая катастрофа начнётся, когда растают ледники
Как блогер пытался прогнать в Россию кандасов с афроамериканцем
- Честно, не понимаю этих провокаторов. Нормальные, счастливые люди себя так не ведут. Кто чем наполнен, тем и делится. А те,кто помогает молодцы!!!!
Как посадить мажора на девять лет за ДТП с двумя погибшими
- Имею честь знать Сергея Перхальского лично. Как-то спросил у него, не тяжело ли ему бороться со всем этим беспределом. Он ответил очень просто и без пафоса - Кто-то должен это делать. Его публикации дают мне надежду, что в нашей стране не все потеряно и что все ещё может изменится к лучшему. Долгих лет и крепкого здоровья, творческих успехов. А мы, его благодарные читатели, всегда будем с нетерпением ждать новых публикаций.
Увидев расписание уроков, родители школьников СКО закипели от возмущения
- Уважаемые педагоги, Министры Раньше мы 10 лет учились, и было в 10 классах по 5,6,7уроков. И ничего. А сейчас учатся 11 лет и плюс ещё две недели и все равно хотите увеличить нагрузку. О чем вы думаете? Чего вы хотите от детей.? Правильно надо сокращать количество часов в неделю. Дети лучше станут понимать. А если они целый день в школе, всю ночь уроки делают. Вы хотите чтобы дети с ума сошли?
Беспредел на родине Кунаева. Часть 1
- Да, в Казахстане всегда были местные байчики. И их покровители из высших эшелонов власти. Они питались и жили с рук этих байчиков. А где хваленый Антикор? Что этот районный акимчик тоже их прикормил? Наверное, крутую служебную машину подарил борцам с коррупцией.
Где Токаеву взять кадры
- Вами верно задета данная тема. Она с каждым днём всё актуальнее и актуальнее. Нашему президенту предстоит большая работа. Однако работа проделана на маленький процент. От квалифицированных кадров, которые дорожат (дорожили) работой и не побоюсь этого слова настоящих патриотов своего дела, у нас всегда избавлялись. Никогда не давали честно работать простому государственному служащему. Только встаешь на рельсы своего должностного пути, так тебя начинают лепить, как им удобно.
Суд приговорил Боровикова к девяти годам лишения свободы
- Сергей здравствуйте, Вами проделана огромная работа, за что Вам лично выражаю ОГРОМНОЕ спасибо. Ваши статьи по настоящему освещали судебный процесс. Я как простой читатель Вам благодарен. Семье потерпевших выражаю ГЛУБОЧАЙШИЕ соболезнования.