Жилой дом, из которого производилось выселение, не являлся единственным жильем ответчиков
Алматинский городской суд распространил пресс-релиз с соболезнованиями семьям и близким погибших 20 сентября в трагическом происшествии в микрорайоне Акбулак и рассказал о подоплёке этого дела.
Начало
В 2011 году между АО "Банк Центр Кредит" и двумя ТОО были заключены два договора банковского займа на общую сумму 102 млн.тенге.
В целях обеспечения займов банк в июне 2011 года заключил с ответчиком ДЕМИРЧЯН А.П. договоры о залоге недвижимого имущества в г. Алматы в виде нежилых помещений (оздоровительный центр, аптечный киоск, здание охраны) с земельным участком и жилого дома с земельным участком в г.Алматы.
Также Демирчян А.П. и ДУЖНОВ И.И. дали письменные гарантии банку по обязательствам второго ТОО.
Решением суда №2 Алмалинского района от 02.12.2014 года в связи с неисполнением своих обязательств с двух ТОО, Дужнова И.И. и Демирчян А.П. в пользу банка была взыскана задолженность. Всего 121 693 854 тенге.
Решение суда никем не было обжаловано.
Ответчики в 2016 году подали заявление о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам, однако им было отказано ввиду отсутствия таких обстоятельств.
Касательно обращения взыскания на залоговое имущество и проведения торгов
Демирчян А.П. предоставила в залог следующее имущество:
1. Нежилые помещения с земельным участком находящиеся в г .Алматы, стоимость которых по договору залога составила 140 069 394 тенге.
2. Жилой дом с земельным участком в г. Алматы, микрорайон Акбулак - стоимость по договору залога составила 19 347 653 тенге.
Частный судебный исполнитель (ЧСИ) первоначально обратил взыскание на нежилое помещение с земельным участком.
Определением суда №2 Алмалинского района от 31 октября 2016 года изменен порядок и способ исполнения решения суда путем обращения взыскания на нежилые помещения с земельным участком.
Стоимость этого имущества ЧСИ определена в размере 187 631 000 тенге.
На торгах данное имущество продано банку как участнику торгов за 96 008 120 тенге.
Необходимо отметить, что понижение стоимости имущества на торгах предусмотрено законодательством (голландский метод).
Такой метод применяется, если по установленной стоимости имущество не приобретено участниками торгов.
Демирчян А.П. данные торги не обжаловала, и они не были признаны недействительными.
Ввиду остатка задолженности банком в судебном порядке обращено взыскание на залоговое имущество в виде жилого дома (2-й залог).
Заочным решением Алатауского районного суда города Алматы от 22.01.2018 года суд обратил взыскание на недвижимое имущество в г. Алматы, микрорайон Акбулак, принадлежащее на праве собственности Демирчян А.П. и установил начальную продажную стоимость в сумме 29 417 000 тенге (данная сумма была определена на основании отчета об оценке, в данном случае суд обязан применить пп.3 ч.3 ст.21 Закона "Об ипотеке").
Исполнительное производство по обращению взыскания на залоговое имущество начато через 6 месяцев после вынесения заочного решения, имущество фактически передано на реализацию через 7 месяцев.
10.07.2018 года возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа от 30.03.2018 года, выданного на основании решения Алатауского районного суда г. Алматы от 22.01.2018 года.
В ходе совершения исполнительных действий по заявлению Банка от 02.08.2018 года вышеуказанное недвижимое имущество в виде жилого дома было передано на реализацию постановлением ЧСИ от 02.08.2018 года.
Постановлением от 16.08.2018 года победителем электронного аукциона признан гражданин Т.. На основании протокола и постановления был составлен договор купли-продажи имущества с гражданином Т.
Отмена заочного решения
Заочное решение отменено судом через 11 месяцев после его вынесения (26.12.2018 г.), а также после проведения торгов и приобретения жилого дома новым собственником Т., и производство по делу возобновлено на основании поступившего заявления ответчика.
По итогам нового рассмотрения дела решением Алатауского районного суда от 12 марта 2019 года в удовлетворении иска банка об обращении взыскания на залоговое имущество отказано. Данное решение суда не вступило в законную силу, было обжаловано в апелляционном порядке.
Необходимо отметить, что после отказа в удовлетворении иска вопрос о повороте исполнения заочного решения ответчиками не ставился, судом не рассматривался.
Обжалование торгов
Проведенные торги были обжалованы в судебном порядке, и решением Алатауского районного суда от 08.08.2019 года жалоба Демирчян А.П. оставлена без удовлетворения.
Судом установлено, что ЧСИ предоставил возможность добровольно исполнить решение суда, однако решение не было исполнено.
В последующем ЧСИ известил залогодателя Демирчян А.П. о проведении торгов, уведомление было направлено 3 августа 2018 года.
После проведения торгов ЧСИ в адрес Демирчян А.П. направлены договор купли-продажи и акт приема-передачи от 23 августа 2018 года.
Таким образом, Демирчян А.П. была извещена о проведении торгов и его результатах, она своевременно реализовала право на судебную защиту и обжаловала итоги торгов.
Из материалов дела следует, что торги по реализации жилого дома произведены в целях исполнения заочного решения суда от 22 января 2018 года. Торги состоялись 16 августа 2018 года, заочное решение отменено только 26 декабря 2018 года.
Из указанного следует, что торги проведены в период действия заочного решения суда, ЧСИ своевременно уведомили ответчиков, со стороны ЧСИ не были допущены нарушения норм законодательства, у ответчиков была возможность для добровольного исполнения решения суда.
Решение суда от 8 сентября 2019 года не обжаловано Демирчян А.П. в апелляционном и кассационном порядках и вступило в законную силу. Отсутствие жалобы указывает на согласие с решением суда.
Поворот исполнения заочного решения суда после его отмены
Демирчян А.П. и Дужнов И.И. не обращались в суд с заявлением о повороте исполнения заочного решения суда.
Статьи 247 и 248 ГПК устанавливают, что вопрос о повороте исполнения решения суда разрешается по заявлению ответчика, суд по своей инициативе не вправе разрешать данный вопрос.
Таким образом, Демирчян А.П. и Дужнов И.И. не реализовали свое право на поворот исполнения заочного решения суда.
Следует отметить, что суд разъяснил ответчикам о возможности подачи заявления о повороте исполнения заочного решения суда.
В решении Алатауского районного суда от 8 августа 2019 года прямо указано, что результаты электронных торгов и протокол проведения аукциона подлежат отмене в рамках поворота исполнения решения суда.
Несмотря на указанное разъяснение суда Демирчян А.П. и Дужновым И.И. не подано заявление о повороте исполнения заочного решения.
Вынесение окончательного решения по обращению взыскания на залоговое имущество
Решение Алатауского районного суда от 12 марта 2019 года, которым отказано в обращении взыскания на залоговое имущество, обжаловано в апелляционном порядке.
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 27 ноября 2019 года (решение Алатауского районного суда от 12 марта 2019 года было отменено с принятием нового решения об обращении взыскания на залоговое имущество).
В счет исполнения решения районного суда №2 Алмалинского района от 2.12.2014 года обращено взыскание на залоговое имущество в виде жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу в г. Алматы, с установлением начальной продажной стоимости при реализации в размере 29 417 000 тенге.
Постановление апелляционной коллегии повторило заочное решение суда первой инстанции, на основании которого были проведены торги.
Таким образом, решение суда от 12 марта 2019 года, которым было отказано в обращении взыскания на залоговое имущество, не вступило в законную силу и не подлежало исполнению.
Кассационное обжалование судебных актов, которыми обращено взыскание на заложенное имущество постановлением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Казахстан от 27 июля 2020 года, кассационное ходатайство Демирчян А.П. и Дужнова И.И. оставлено без удовлетворения, в пересмотре дела отказано.
В постановлении кассационной инстанции указывается, что сумма неисполненного обязательства должников составляет 28 565 978 тенге, является соразмерной стоимости залогового имущества, апелляционная инстанция законно и обоснованно удовлетворила требования банка.
Доводы ходатайства относительно незаконности итогов аукциона от 18 апреля 2017 года по продаже первого залога правомерно не приняты во внимание, поскольку подлежали самостоятельной судебной защите, чем сторона не воспользовалась, что является ее процессуальным упущением.
Таким образом, кассационная инстанция признала постановление суда апелляционной инстанции об обращении взыскания на залоговое имущество законным, а также констатировала факт упущения ответчиков, которыми не обжалованы в судебном порядке итоги торгов по реализации нежилых помещений с земельным участком.
Выселение
Вопрос о выселении Демирчян А.П. и Дужнова И.И. был инициирован новым собственником жилого дома Т. через два года после приобретения имущества на торгах.
Итоги торгов не были признаны недействительными, договор о приобретения жилого дома не признан недействительным.
Решением Алатауского районного суда г. Алматы от 10 июня 2020 года иск Т. о выселении Демирчян А.П., Дужнова И.И. и Дужнову К.И. удовлетворен.
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 28 сентября 2020 года решение суда о выселении оставлено без изменения.
Основанием для удовлетворения иска послужили: длительное неисполнение ответчиками решения суда о взыскании задолженности, ответчики и члены их семьи не относились к социально уязвимым слоям населения, судами установлено, что ответчик Дужнов И.И. (супруг Демирчян А.П.) имеет другое жилье.
Таким образом, жилой дом, из которого производилось выселение, не является единственным жилищем ответчиков.
Демирчян А.П. и Дужнов И.И. в суд об отсрочке исполнения решения суда не обращались, в кассационном порядке судебные акты по выселению не обжаловали.
При этом, согласно действующему законодательству, участие органа Опеки не предусмотрено.
Кроме того, установлено, что Демирчян А.П. только в июне 2021 года обратилась в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда о выселении.
Определением Алатауского районного суда г. Алматы от 15 июля 2021 года в удовлетворении заявления отказано, ввиду неисполнения решения суда более 1 года.
На данное определение суда подана частная жалоба, которая находится на рассмотрении в Алматинском городском суде.
Иск Демирчян А.П. о признании недействительным сделки купли-продажи между ЧСИ и покупателем Т.
В 2021 году Демирчян А.П. обратилась в суд с иском о признании недействительным договор купли-продажи жилого дома от 23 августа 2018 года, заключенного между ЧСИ ТАНИРБЕРГЕНОВЫМ Р.К. и Т. Данный договор был заключен по итогам электронного аукциона по продаже залогового имущества.
Иск мотивирован тем, что заочное решение от 22 января 2018 года, которым обращено взыскание, отменено, поэтому отсутствовали законные основания для возникновения права собственности у Т. Также указывалось, что после отмены заочного решения право собственности было перерегистрировано на Демирчян А.П.
Однако эти доводы не нашли своего подтверждения ввиду следующего. Заочное решение от 22 января 2018 года было отменено только в декабре 2018 года, при этом торги состоялись в августе 2018 года, то есть в период проведения торгов заочное решение сохраняло юридическую силу и подлежало исполнению.
Соответственно, договор купли-продажи был заключен на законных основаниях.
В последующем, постановление апелляционной коллегии от 27 ноября 2019 года повторило заочное решение суда, вынесено такое же решение об обращении взыскания на залоговое имущество. Решение Алатауского районного суда от 12 марта 2019 года, которым отказано в обращении взыскания на залоговое имущество, не вступило в законную силу, поэтому не подлежало исполнению.
Кроме того, Демирчян А.П. обжаловала самостоятельной жалобой действия ЧСИ по проведению торгов, по итогам рассмотрения принято решение Алатауского районного суда города Алматы от 8 сентября 2019 года об отказе в удовлетворении жалобы. С данным решением Демирчян А.П. согласилась и не обжаловала в апелляционном и кассационном порядках.
Судами также установлено, что право собственности на оспариваемый жилой дом в момент рассмотрения данного иска было зарегистрировано за Тургановым Н.С. Регистрация произведена еще 4 октября 2018 года. То есть довод Демирчян А.П. о незаконной регистрации права собственности в марте 2020 года за Т. не нашел своего подтверждения.
Решением Алатауского районного суда г. Алматы от 11 февраля 2021 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Алматинского городского суда от 28 мая 2021 года указанное решение суда оставлено без изменения.
Не рассмотренная апелляционная жалоба
27 июля 2021 года на решение Алатауского районного суда г. Алматы от 10 июня 2020 года о выселении поступила апелляционная жалоба КГУ "Управление образования г.Алматы" (орган опеки и попечительства).
Определением Алатауского районного суда г.Алматы от 30.07.2021г. апелляционная жалоба возращена. Судом указано, что КГУ не относится к лицам, имеющим право обжаловать решение суда, отсутствует ходатайство о восстановлении срока на обжалование.
Орган опеки и попечительства согласился с решением суда о возврате жалобы и не обжаловал его.
На указанное определение суда самой Демирчян А.П. подана частная жалоба, которая находится на рассмотрении в Алматинском городском суде, судебное заседание назначено на 22 сентября 2021 года.
Суд, приняв частную жалобу Демирчян А.П., еще раз предоставил ей возможность обжаловать судебный акт о выселении.
Выводы
Анализ материалов гражданских дел показывает на серьезные упущения Демирчян А.П. и Дужнова И.И. по защите своих прав, несмотря на то, что им оказывалась юридическая помощь квалифицированными юристами.
1. Установлено, что решение районного суда № 2 Алмалинского района г. Алматы от 02 декабря 2014 года, которым взыскана сумма задолженности, не было обжаловано ответчиками ни в апелляционном, ни в кассационном порядках. При этом интересы ответчиков представлял их представитель, который участвовал в судебном заседании.
2. Итоги торгов по реализации имущества в виде нежилых помещений с земельным участком банку не обжаловано ответчиками.
Несмотря на довод Демирчян А.П. и Дужнова И.И. о том, что банк получил имущество по заниженной стоимости за 96 млн. тенге, тогда как оно стоит 184 млн. тенге, стоимость этого имущества была достаточна для погашения займов, ответчиками остались не обжалованы итоги этих торгов. В судебном порядке законность результатов торгов не проверялась из-за упущения самих ответчиков.
3. Ответчиками не обжаловано в апелляционном и кассационном порядках решение Алатауского районного суда города Алматы от 8 августа 2019 года, которым отказано в удовлетворении жалобы на действия ЧСИ по реализации залога в виде жилого дома. Этим решением итоги аукциона по продаже жилого дома признаны законными. Ответчики согласились с выводами суда, что следует из их бездействия по подаче жалобы.
4. Демирчян А.П. и Дужнов И.И. не воспользовались правом по подаче в суд заявления о повороте исполнения заочного решения.
Отмена заочного решения суда предоставляла ответчикам подать заявление о повороте его исполнения, что могло повлечь отмену итогов электронного аукциона.
Данное право было разъяснение в решении Алатауского районного суда города Алматы от 8 августа 2019 года, однако ответчики своим правом не воспользовались. Для подачи такого заявления у ответчиков было время на протяжении трех месяцев, между указанным решением суда и вынесением постановления апелляционной инстанции 27 ноября 2019 года, которым обращено взыскание на залоговое имущество.
5. Демирчян А.П. и Дужнов И.И. не воспользовались правом обжалования в кассационном порядке решения Алатауского районного суда г. Алматы от 10 июня 2020 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 28 сетября 2020 года, которыми принято решение о выселении.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ И ЧИТАЙТЕ НАС В TELEGRAM!
