Лейла Зульфугарова: После дефолта застройщиков обвалится банковская система

34611 просмотров
0
Марат АСИПОВ
Вторник, 11 Авг 2020, 12:40

Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи

Строители в очередной раз просят помощи у президента. Председатель Союза строителей Казахстана Талгат ЕРГАЛИЕВ грозит смертью мечты жителей страны о собственной квартире, так как отрасль переживает нелегкие времена.

Срочно нужны деньги, много денег, чтобы выкупить у застройщиков непродающиеся квартиры, хоть напрямую, хоть в рассрочку, хоть пристроить в аренду по рыночной цене накопившийся неликвид. Застройщикам нечем платить банкам, и для этого они предлагают отдать гражданам под покупку жилья хотя бы половину их пенсионных накоплений.

Ради выживания строители готовы посадить себе на шею новое министерство – cтроительства и ЖКХ, которое будет их курировать, а в акиматах учредить должность заместителя, отвечающего за строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья.

О том, что стоит за стоном застройщиков, рассказала Лейла ЗУЛЬФУГАРОВА, руководитель юридической компании "Leila Zulfugarova & Partners".

Поводом для обращения к ней стал пост в Facebook ее коллеги Ирины АРХИПОВОЙ, которая связала угрозу дефолта застройщиков с последующим банковским крахом.

- В последнем посте Ирины Архиповой, вашего партнера, говорится о том, что дефолт застройщиков неизбежно повлечет обвал банков. Насколько все это серьезно?

- Это очевидно. Дефолт застройщиков обвалит рынок недвижимости. С одной стороны, невозврат кредитов, с другой - неликвидные залоги, это будет очень серьезный удар по банковскому сектору.

Читайте также
Что бы такого сделать, чтобы ничего не делать

- Мы арендовали офис, платили регулярно и вовремя. Время от времени пытались выпросить скидку по аренде, угрожая съехать, но с владельцем невозможно было договориться. Объяснение было простым – есть ипотечный кредит, взнос по которому примерно равен арендной плате. Из любопытства я наблюдаю за этим офисом, который владелец пытается сдать уже третий год, но так и не находит клиента, но и цену при этом не снижает. Простая арифметика показывает, что за это время можно было бы заработать, например, 3-5 млн тенге, а не 8-6, как хочется - это все равно больше, чем ноль, и даже убытки, так как любая недвижимость требует расходов – коммуналка, налоги и т.д. Почему владельцы недвижимости так упрямы? Карантин и локдаун, переход на удаленную работу как-то повлияли на аппетиты владельцев недвижимости?

-  Пока нет. Большинство владельцев просто не умеют работать на рынке. Делают так, "как все". На растущем рынке отсутствие знаний нивелировало рост цен. Сейчас ситуация изменилась, а подход остается тот же самый. Поэтому ничего не работает. Вообще, пандемия просто раздавила рынок. Ваш пример ведь не единичный случай. Человек вложил два миллиона долларов в объект недвижимости и долгое время пытался сдать его в аренду, рассчитывая на 240 тысяч долларов в год, что, по нашим оценкам, раза в четыре было больше, чем реально можно было бы получить. Сегодня он пытается его продать за 2,5 миллиона долларов, хотя даже половину вложенных в недвижимость денег вернуть будет большой проблемой. Это показатель полного отсутствия логики и понимания рынка. Не говоря уже о здравом смысле.

- Почему владельцы первичного жилья не переманивают арендаторов вторичного жилья, продавая в рассрочку?

- Застройщики уже давно пытались работать и с арендой, и с рассрочкой. Но это не просто. Предложения застройщиков не соответствует запросам и реальным  возможностям покупателей и арендаторов. Сегодня платежеспособный арендатор - это проблема. Учитывая тот факт, что доходы населения стремительно снижаются - эта проблема не решится. Краеугольным камнем здесь является именно долгосрочная платежеспособность арендатора. Кроме того, в квартире  с черновой отделкой арендатор должен сделать ремонт. Рано или поздно у жильцов возникают проблемы с оплатой аренды - и арендатора выселяют. При этом  большинство подобных договоров аренды с последующим выкупом не оговаривают возмещение стоимости ремонта и выплаченной аренды. Сначала в 2008-2009 годах схему продажи в аренду с последующим выкупом или продажи в рассрочку приняли с энтузиазмом, но впоследствии эти схемы не оправдали надежд на решение вопроса.

Читайте также
Тупики, которые мы выбираем

- При общей экономической ситуации в стране как-то странно читать новость о том, что цены на жилье выросли. Такие новости – это происки застройщиков или на самом деле кто-то сегодня готов платить больше, чем до пандемии?

- Цены диктуют застройщики. "Вторичка" просто копирует этот тренд. И не может понять, почему это не работает. На самом деле движение "первички" в руках застройщиков. У застройщика нет другого выхода: либо он продает по нужной цене, либо отдает в натуре паи инвесторам и кредиторам. Снижение цены для них невозможно. А владелец "вторички" этого не может понять и учесть. Поэтому ориентирование только на аналогичные предложения на сайте "Крыша" и подтягивание цены по курсу доллара США - это всё, что умеет делать продавец сейчас. Отсюда и результат. Предложения на сайте "Крыша" растут. И ничего уже годами не продается. А эксперты рапортуют о повышении цен, ведь они берут информацию с этого же сайта. Настоящих "полевых командиров", знающих рынок недвижимости, единицы.

- Застройщики снова хотят денег от правительства для спасения отрасли. На ваш взгляд, что будет лучше - дать им умереть, но получить адекватные цены на жилье, либо снова дать застройщикам денег, придумать программу, легализующую перевод средств строителям, и продолжать удерживать неприличные цены?

- Самый легкий и быстрый способ решения проблемы - это просить помощи у государства. Весь вопрос, что даже при сильном лобби интересов застройщиков - сейчас это государству реально не по силам. Надо искать другой выход из ситуации. Положение застройщиков действительно очень сложное, но не одинаковое. Даже у одного застройщика два разных объекта могут иметь разные стратегии решения вопроса. Нужны настоящие профессионалы, которые смогут работать в условиях кризиса. Важно понять, что "смерть застройщиков" не приведет рынок к адекватным ценам. Будет обвал рынка, дефолт банков. И в этом кризисе уже никто не будет думать о решении жилищного вопроса. Да, будут люди, кто извлекает выгоду из любой ситуации. Но это основной массы населения не коснется. Повторяю, государство, скорее всего, не сможет решить вопрос. Так что надо быть всем готовым к тому, чтобы пройти через это. Никто не сможет выйти из игры до её окончания. Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи. Это будет казахстанский римейк "побег из курятника". Возможно без "хеппи-энда".

Читайте также
Карантин. Что делать арендатору?

-  Много раз говорилось, что себестоимость  квадратного метра жилья составляет 350 долларов. При этом цены на рынке на "первичку" в разы больше. Можно ли утверждать, что у застройщиков аппетиты неумеренные, либо здесь слишком высокая коррупционная рента? 

- Здесь все логично. Попробуйте получить или купить земельный участок в Алматы под строительство ЖК. Если сможете, то уже на этом этапе узнаете себестоимость квадратных метров.

- А что делать людям? Есть свет в конце тоннеля? Дадите совет продавать недвижимость за любые деньги?

- Это сейчас запоздалый совет. Каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально и решать, что делать – другого выхода нет. Но за последние три месяца всё очень плохо складывается на самом деле. Это даже не тоннель. Скорее это воронка, которая нас затягивает.

Фото: astana.gov.kz.


include('yandexban.pd_1')
Президент РК
- В России некоторые лица перевирают всю эту ситуацию, утверждая, что вот, мол, Россия "спасла" Казахстан, а Казахстан теперь должен вечно "служить и кланяться в ноги" России.
Власти Казахстана не способны противостоять иностранной агрессии в информационном пространстве
Ежедневная аудитория четырёх "зазеркаленных" сайтов, без боя сданная властями Казахстана интервенту, превышает миллион посетителей в сутки
Раньше было совсем плохо, а сейчас стало ещё лучше
О непредумышленном патриотизме и профессиональных любителях Родины
Бомбы под тенгизскую нефть
Есть основания предполагать, что это "послание" не только Казахстану, но и американской компании "Шеврон", ключевому акционеру Тенгизского проекта
Средняя зарплата сотрудников Центра Назарбаева приближается к полутора миллионам тенге в месяц
За укрепление межконфессионального и межцивилизационного диалога в Казахстане платят больше, чем министрам и депутатам
Насколько безопасно будет детям в образовательном центре Prometheus School
Почему эксперты и владелец школы отказываются предоставлять жизненно важную информацию о здании
Рассказы про экономику
Часть 1. Вступительная заметка
Что сейчас творится на островах Алаколя, к которым близко не подпускают туристов
Живописный Казахстан: взгляд Андрея Михайлова
Об ожиданиях и реальности в медицине. Часть 1
Итак, вопрос N1. ЕДИНЫЙ ПЛАТЕЛЬЩИК
Москва хочет наладить с Вашингтоном неофициальный канал коммуникаций?
У посла России в США в кафе "Милано" в Джорджтауне состоялся обед с американским дипломатом
Алматы и алматинцы. Чёрный день календаря
Нужен памятник не мёртвым, нужен он живым. То есть нам с вами
Как без вредного для здоровья сахара всё пошло не так
На россиян грозятся возбуждать дела за контрабанду, на границе РК и РФ дикие очереди из-за возродившейся таможни, павлодарские рабочие голодают
Дорога в Польшу ведёт в Каражал: чудеса пиара от Динары Сатжан и Айгуль Мукей. Часть 1
Клиенты рекрутингового агентства уверены, что его "крышуют" крутые агашки
Председатель правления футбольного клуба "Актобе" ушёл на повышение
Он покинул клуб без скандалов
Глина и навоз вместо исторического облика Алматы
Старые алматинские дома превращаются в новые трущобы
Мальчиш-плохиш и паспорт для хороших русских
Как доказать, что ты не индоктринированный верблюд
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
О биографиях казахстанских "молодых политиков"
Незатейливая политтехнология, из разряда "простота хуже воровства"
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Мы прошли климатическую точку невозврата
Настоящая катастрофа начнётся, когда растают ледники
Жители отдалённого района ВКО заставили золотодобывающую компанию приостановить работы
- 7 жылдық жұмыс үшін , ауылға қаншама зиянын тигізеді. Бұл фабриканың салынуына жол бермеу керек. Ауыл ойықта орналасқан, Таудан соққан желдің әсерінен бүкіл шаң, газ ауылға келеді. Ауыл тұрғындары арамен, малдың арқасында өмір сүріп жатыр. Егер фабрика салатын болса мал жайлымыда қалдмайды.
О мелочном жлобстве элиты Казахстана
- Өте дұрыс айтылған, Бас иемін, бәленің бәрі осыдан басталады.Рахмет !
Первые люди в долине Или: ниже Капчагая обнаружены каменные орудия, сопоставимые с древнейшими артефактами Земли!
- Добрый день! С точки зрения археолога-палеолитчика, знающего, что такое олдованская культура, могу сказать, что материал интересный. В данный момент занимаемся раскопками стоянок верхнего палеолита в предгорьях Заилийского Алатау. Поэтому есть возможность более детально изучить данные местонахождения. Как можно связаться с автором? Мой мэйл: dim_as_oj@mail.ru
Красная линия как казахская национальная идея
- Спасибо, Марат. Вы очень здорово сформировали и высказали свою боль и мою тоже. Если бы эти мысли дошли до каждого жителя нашей страны, наверное было бы легче жить. Я вот еще думаю, неужели нашему ЕЛЬБАСЫ дожив до старости, не стыдно читать щитки-лозунги "шал кет"?
Откуда у Жакипа Асанова синдром Елбасы
- Уважаю людей которые идут против системы.в судах идёт беспредел и неужели,если просто по человечески судья решил принять сторону обвиняемого,то её просто надо уничтожить? А Асанову надо лучше посмотреть с кем он работает.Я думаю правда восторжествует
Обращение Тимура Кулибаева
- Спасибо за работу.Вы действительно помогли услышать нас предпринимателей на верху. СПАСИБО
Руководитель отдела строительства города Абая обвинил журналиста Ratel.kz в клевете
- Уважение за проделанный огромный объем работы при расследовании. Очень хлесткий, конкретный цикл статей "Из жизни отечественных нечестных чиновников"