Лейла Зульфугарова: После дефолта застройщиков обвалится банковская система

35045 просмотров
0
Марат АСИПОВ
Вторник, 11 Авг 2020, 12:40

Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи

Строители в очередной раз просят помощи у президента. Председатель Союза строителей Казахстана Талгат ЕРГАЛИЕВ грозит смертью мечты жителей страны о собственной квартире, так как отрасль переживает нелегкие времена.

Срочно нужны деньги, много денег, чтобы выкупить у застройщиков непродающиеся квартиры, хоть напрямую, хоть в рассрочку, хоть пристроить в аренду по рыночной цене накопившийся неликвид. Застройщикам нечем платить банкам, и для этого они предлагают отдать гражданам под покупку жилья хотя бы половину их пенсионных накоплений.

Ради выживания строители готовы посадить себе на шею новое министерство – cтроительства и ЖКХ, которое будет их курировать, а в акиматах учредить должность заместителя, отвечающего за строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья.

О том, что стоит за стоном застройщиков, рассказала Лейла ЗУЛЬФУГАРОВА, руководитель юридической компании "Leila Zulfugarova & Partners".

Поводом для обращения к ней стал пост в Facebook ее коллеги Ирины АРХИПОВОЙ, которая связала угрозу дефолта застройщиков с последующим банковским крахом.

- В последнем посте Ирины Архиповой, вашего партнера, говорится о том, что дефолт застройщиков неизбежно повлечет обвал банков. Насколько все это серьезно?

- Это очевидно. Дефолт застройщиков обвалит рынок недвижимости. С одной стороны, невозврат кредитов, с другой - неликвидные залоги, это будет очень серьезный удар по банковскому сектору.

Читайте также
Что бы такого сделать, чтобы ничего не делать

- Мы арендовали офис, платили регулярно и вовремя. Время от времени пытались выпросить скидку по аренде, угрожая съехать, но с владельцем невозможно было договориться. Объяснение было простым – есть ипотечный кредит, взнос по которому примерно равен арендной плате. Из любопытства я наблюдаю за этим офисом, который владелец пытается сдать уже третий год, но так и не находит клиента, но и цену при этом не снижает. Простая арифметика показывает, что за это время можно было бы заработать, например, 3-5 млн тенге, а не 8-6, как хочется - это все равно больше, чем ноль, и даже убытки, так как любая недвижимость требует расходов – коммуналка, налоги и т.д. Почему владельцы недвижимости так упрямы? Карантин и локдаун, переход на удаленную работу как-то повлияли на аппетиты владельцев недвижимости?

-  Пока нет. Большинство владельцев просто не умеют работать на рынке. Делают так, "как все". На растущем рынке отсутствие знаний нивелировало рост цен. Сейчас ситуация изменилась, а подход остается тот же самый. Поэтому ничего не работает. Вообще, пандемия просто раздавила рынок. Ваш пример ведь не единичный случай. Человек вложил два миллиона долларов в объект недвижимости и долгое время пытался сдать его в аренду, рассчитывая на 240 тысяч долларов в год, что, по нашим оценкам, раза в четыре было больше, чем реально можно было бы получить. Сегодня он пытается его продать за 2,5 миллиона долларов, хотя даже половину вложенных в недвижимость денег вернуть будет большой проблемой. Это показатель полного отсутствия логики и понимания рынка. Не говоря уже о здравом смысле.

- Почему владельцы первичного жилья не переманивают арендаторов вторичного жилья, продавая в рассрочку?

- Застройщики уже давно пытались работать и с арендой, и с рассрочкой. Но это не просто. Предложения застройщиков не соответствует запросам и реальным  возможностям покупателей и арендаторов. Сегодня платежеспособный арендатор - это проблема. Учитывая тот факт, что доходы населения стремительно снижаются - эта проблема не решится. Краеугольным камнем здесь является именно долгосрочная платежеспособность арендатора. Кроме того, в квартире  с черновой отделкой арендатор должен сделать ремонт. Рано или поздно у жильцов возникают проблемы с оплатой аренды - и арендатора выселяют. При этом  большинство подобных договоров аренды с последующим выкупом не оговаривают возмещение стоимости ремонта и выплаченной аренды. Сначала в 2008-2009 годах схему продажи в аренду с последующим выкупом или продажи в рассрочку приняли с энтузиазмом, но впоследствии эти схемы не оправдали надежд на решение вопроса.

Читайте также
Тупики, которые мы выбираем

- При общей экономической ситуации в стране как-то странно читать новость о том, что цены на жилье выросли. Такие новости – это происки застройщиков или на самом деле кто-то сегодня готов платить больше, чем до пандемии?

- Цены диктуют застройщики. "Вторичка" просто копирует этот тренд. И не может понять, почему это не работает. На самом деле движение "первички" в руках застройщиков. У застройщика нет другого выхода: либо он продает по нужной цене, либо отдает в натуре паи инвесторам и кредиторам. Снижение цены для них невозможно. А владелец "вторички" этого не может понять и учесть. Поэтому ориентирование только на аналогичные предложения на сайте "Крыша" и подтягивание цены по курсу доллара США - это всё, что умеет делать продавец сейчас. Отсюда и результат. Предложения на сайте "Крыша" растут. И ничего уже годами не продается. А эксперты рапортуют о повышении цен, ведь они берут информацию с этого же сайта. Настоящих "полевых командиров", знающих рынок недвижимости, единицы.

- Застройщики снова хотят денег от правительства для спасения отрасли. На ваш взгляд, что будет лучше - дать им умереть, но получить адекватные цены на жилье, либо снова дать застройщикам денег, придумать программу, легализующую перевод средств строителям, и продолжать удерживать неприличные цены?

- Самый легкий и быстрый способ решения проблемы - это просить помощи у государства. Весь вопрос, что даже при сильном лобби интересов застройщиков - сейчас это государству реально не по силам. Надо искать другой выход из ситуации. Положение застройщиков действительно очень сложное, но не одинаковое. Даже у одного застройщика два разных объекта могут иметь разные стратегии решения вопроса. Нужны настоящие профессионалы, которые смогут работать в условиях кризиса. Важно понять, что "смерть застройщиков" не приведет рынок к адекватным ценам. Будет обвал рынка, дефолт банков. И в этом кризисе уже никто не будет думать о решении жилищного вопроса. Да, будут люди, кто извлекает выгоду из любой ситуации. Но это основной массы населения не коснется. Повторяю, государство, скорее всего, не сможет решить вопрос. Так что надо быть всем готовым к тому, чтобы пройти через это. Никто не сможет выйти из игры до её окончания. Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи. Это будет казахстанский римейк "побег из курятника". Возможно без "хеппи-энда".

Читайте также
Карантин. Что делать арендатору?

-  Много раз говорилось, что себестоимость  квадратного метра жилья составляет 350 долларов. При этом цены на рынке на "первичку" в разы больше. Можно ли утверждать, что у застройщиков аппетиты неумеренные, либо здесь слишком высокая коррупционная рента? 

- Здесь все логично. Попробуйте получить или купить земельный участок в Алматы под строительство ЖК. Если сможете, то уже на этом этапе узнаете себестоимость квадратных метров.

- А что делать людям? Есть свет в конце тоннеля? Дадите совет продавать недвижимость за любые деньги?

- Это сейчас запоздалый совет. Каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально и решать, что делать – другого выхода нет. Но за последние три месяца всё очень плохо складывается на самом деле. Это даже не тоннель. Скорее это воронка, которая нас затягивает.

Фото: astana.gov.kz.

президент Казахстана
- Моя принципиальная позиция заключается в том, что критика власти является неотъемлемой частью гражданского общества, и Казахстан здесь не исключение.
Болат Назарбаев оказал неоценимую услугу Касым-Жомарту Токаеву
Сам того не желая, брат бывшего президента подсказал главе государства способ расправы со Старым Казахстаном
Когда правительство возьмётся за яйца
Прагматично-патриотическое молодёжное движение издало "Ежедневник строителя Второй Республики" с цитатами президента
Как в расследовании на Атырауском НПЗ не выйти на самого себя
Авария на Атыруском нефтеперерабатывающем заводе неминуемо приведёт к дефициту бензина и дизтоплива весной
Ратель. Лучшее за 2022 год. Аналитическая служба Ratel.kz
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
Как страховые компании зарабатывают на занижении страховых выплат
Пострадавшие в ДТП автовладельцы теряют сотни тысяч тенге из-за поправок в закон "Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств"
Реформатор, о котором у нас редко вспоминают
О сэре Чарльзе, втором графе династии Греев
Немцы раскачивают не лодку, но тему
Die Welt пишет, что Киев ждёт крайне пессимистичный сценарий развития событий
Шесть лучших советских санаториев Казахстана: что с ними теперь
Занимательная история Казахстана от Андрея Михайлова
Ратель. Лучшее за 2022 год. Эрик Байжунусов
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
Алма-Ата и Алматы. Алматинское Замуралье
Как нарисованная жизнь меняет жизнь настоящую
Зачем прокурор Павлодара посылал к акиму области маникюрщицу
В Павлодаре "лидеры общественного мнения" заявляют о связях с КНБ и предлагают правовую помощь, выпрашивая деньги на оплату своих штрафов
Болат Назарбаев проиграл битву за алматинскую оптовку
Апелляционная коллегия признала доводы брата первого президента неубедительными
Перевозчиков Семея оштрафовали на 23 миллиона за нарушения графика
А бастовавшим водителям грозят административными санкциями
Футбольный клуб "Актобе" оказался в долгах перед игроками
Несмотря на многомиллионные долги, руководство клуба сохраняет отчаянный оптимизм
Ратель. Лучшее за 2022 год. Лиля Калаус
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
Почему опасно покупать квартиры в Алматы и Астане
Воды нет и не будет в ближайшее время
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
Макаш и Курмангазы
Как казахский правитель спас легендарного музыканта от тюрьмы
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Исповедь молодого сантехника и молодого акима. Часть 1
- ВЛАДИМИР, огромное Вам человеческое спасибо от всей души и чистого сердца, самое главное здоровья и ещё раз здоровья. На таких людях как Вы, города и держатся. Профессионалов как Вы, необходимо ставить руководителями, которые знают проблему из внутри. Ещё раз ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!!!!!!
Когда правительство возьмётся за яйца
- Просто шедевральная статья. Особенно в точности описывает функции партий, которые описаны в данной статье. Изречения которые должны быть прочитаны и приняты во внимание. Самое главное чтобы данный ежедневник был прочитан и принят во внимание. (Про выражение где фигурирует Троцкий просто ШЕДЕВРАЛЬНО и в точку)...
Отчего после публикаций Ratel.kz нервничают в ТОО "AB Energo"
- Сергей, ОГРОМНОЕ Вам спасибо за новое расследование. Всегда держите в напряжение. Ожидаем продолжение... (Интересно, что скажет ещё на это и ГУ "Аппарат акима Абайского района Карагандинской области)
Премьер Смаилов как аманат Назарбаева
- Спасибо большое , здоровье и удачи Вам и Вашим близким, то что Вы творите лучше всех государственных программ по воспитанию . Готовая программа к действию для улучшения жизни населения. Огромное удовольствие что у нас имеется такие журналисты и такой коллектив.
Депутатский запрос фракции "Ак жол": чем комитет гражданской авиации занимался пять лет
- Если случится ещё трагедия , то кого будут винить опять? Всех собак спустили на авиакомпанию Bek Air, хотя надо было просто решать проблему с незаконными постройками намного раньше этой катастрофы. Нельзя это так оставлять. Всех пересажать за коррупцию , кто являлся корнем проблемы!
Все дороги ведут в Каражал: горькая начинка "сладкого пирожочка"
- Огромное спасибо автору за проделанную работу! Только в нашей группе более 100 человек постравших от этой компании в лице гендиректора Максата Токмагамбетова, бессовестного, наглого мошенника, который почему-то до сих пор остаётся безнаказанным, хотя прокуратура и следственные органы завалены сотнями, сотнями заявлений пострадавших. Но мы не остановимся и будем добиваться, чтобы этот "человек", наконец-то, понёс наказание!
Как аким Досаев уничтожает Алматы и рейтинги президента Токаева
- Каменское плато- в р-не обсерватории идет застройка, хотя весной сошел оползень на ул Алмалыкской. Акимат частично помог организовав сброс воды с вышележащего участка на нижнюю часть улицы и домовладельцу в расчистке. Но других мер по предотвращению развития оползневой зоны не принято. Вырублен сад, на месте его строится элитный комплекс Вилла Белгравиа. Летом, здесь нехватка воды, отключения электроэнергии, что будет при вводе в эксплуатацию этого, т.к.доп коммуникаций застройщик не делает.