Что ему стоит перемахнуть через границу
Запад вовремя начал поэтапно отключаться от Китая, скидывая акции китайских компаний, сворачивая инвестиции, выводя предприятия в другие страны и перенастраивая свой потребительский рынок на альтернативных поставщиков, расширяя политику Nearshoring и Freindshoring. Нарастающие геополитические трения только усилили тенденцию экономического размежевания Запада с Поднебесной.
К слову, допускаю мысль, что именно заблаговременно предсказанный на Западе закат китайского "золотого века" (всё-таки не просто так в многочленные аналитические службы вливаются большие деньги) и позволил западным центрам принятия решений без особых опасений за свои экономики перейти в режим жесткого реагирования на геополитические притязания Пекина.
В Китае объективно нарастает системный кризис. Наряду с проблемами в демографии, значительным удорожанием стоимости труда, рекордной безработицей среди молодёжи, спадом промышленного производства, сокращением на 12,4% жизненно важного для китайской модели экономического роста товарного экспорта, продолжает проседать рынок недвижимости, на который приходится до 30% ВВП Китая, а объем внутренних инвестиций в него достиг 10% от ВВП. Это колоссальные цифры.
Для сравнения: в США на рынок недвижимости приходится 15-17% ВВП, а инвестиции в недвижимость не превышают 4-5% ВВП. При этом речь идет о стране, где строительный сектор раздут гораздо больше среднего по миру. В абсолютных числах перед началом пандемии внутренние вложения в недвижимость в Китае достигали $1,6 трлн в год. И снова сравним с Америкой: в 2005 году, за пару лет до начала ипотечного кризиса, инвестиции достигали $850 млрд и с тех пор ни разу не доходили до этой отметки.
Нет, безусловно, численность населения Китая значительно превышает численность американцев. То есть спрос на недвижимость в Китае, соответственно, должен быть выше, чем в США, и на указанных показателях можно было бы не заострять внимания. Однако о системном дисбалансе на рынке китайской недвижимости сигнализируют множество иных признаков.
Во-первых, количество пустующих жилищ достигло 22% - значительно больше, чем в большинстве стран мира. То есть порядка 65 миллионов частных домов и квартир в Китае не имеют жильцов. Города-призраки - проблема еще позапрошлого десятилетия, но сейчас ее масштабы стали общенациональными. В вакантных помещениях могло бы с комфортом разместиться все население крупной европейской страны (например, Франции или Италии). Причем точно такая же ситуация складывается и с коммерческой недвижимостью: в 19 из 40 крупных китайских городов пустуют 30% офисных площадей. Это частично можно объяснить эффектом пандемии, когда многие сотрудники до сих пор работают из дома, но свести все к данному фактору нельзя.
Высок показатель домовладения: собственниками жилья являются 90% китайцев. Это очень много по сравнению с Северной Америкой или Европой, где свое жилье есть у 40–70% населения. Кроме того, по данным финансового холдинга Nomura, у 20% городских домохозяйств имеется более одного дома. С одной стороны, это вроде бы позитивный показатель обеспеченности населения жильём. Но, с другой стороны, цифры являются косвенным признаком того, что расти рынку жилой недвижимости особо некуда.
При этом стоимость жилья очень высока, особенно в крупных городах. Там стоимость квартиры достигает 14 годовых заработков среднестатистического жителя, что является почти запретительным показателем и косвенно свидетельствует о критической закредитованности населения.
Согласно соотношению цены жилья к заработной плате, разработанному МВФ, в Китае семь из десяти самых дорогих городов мира с точки зрения жилой недвижимости. Во всех городах страны первого, второго и даже третьего уровня цены на жилье резко не соответствуют доходам людей, которые там живут.
Об этом также писал The Wall Street Journal:
“Облигации Country Garden, крупнейшего застройщика Китая по объемам продаж, находятся в свободном падении.
Финансовые проблемы у китайских застройщиков сегодня вряд ли можно назвать новостью. Но внезапный кризис доверия к крупнейшему девелоперу страны по объемам продаж, примерно через три года после того, как рынок начал слабеть, показывает, насколько глубоко укоренились проблемы сектора и насколько далеко еще осталось какое-либо реальное решение.
Акции и облигации имущественного гиганта Country Garden Holdings резко упали за последнюю неделю после сообщений в СМИ о том, что компания отменила запланированное размещение акций, что было бы редким лучом света для сектора, испытывающего нехватку денежных средств.
В настоящее время Country Garden заявляет, что окончательного соглашения о предлагаемом размещении нет, и на данном этапе сделка не рассматривается. Облигации компании, номинированные в долларах со сроком погашения в январе 2024 года торгуются по 25% от их номинальной стоимости по сравнению с 81% в середине июня.
Надежды на дополнительные меры по смягчению ненадолго приподняли акции участников рынка китайской недвижимости в прошлом месяце. Но реальность снова взяла своё. По данным China Real Estate Information, контрактные продажи у 100 крупнейших застройщиков страны в июле упали на 33%, сведя на нет весь прогресс, отмеченный в начале года, сразу после того, как Китай отказался от своей строгой политики борьбы с пандемией.
Контрактные продажи Country Garden в июле упали на головокружительные 60% в годовом исчислении.
Падение продаж приводит к уменьшению денежных средств, необходимых для погашения обязательств и завершения проектов. Country Garden имеет облигации почти на 2 миллиарда долларов, которые подлежат погашению или досрочному погашению в этом году. Компания считалась одним из самых сильных частных застройщиков, которые все еще оставались на ногах. Тем не менее вялый рынок жилья означает, что никто, особенно среди частных застройщиков, не находится в полной безопасности.
Более того, последние шаги Пекина по поддержке сектора, в том числе упрощение покупки квартиры, вряд ли сильно помогут. Тот факт, что даже самые крупные застройщики все еще могут столкнуться с проблемами спустя почти два года после того, как борьба Evergrande впервые достигла апогея, по-видимому, вселяет мало уверенности в потенциальных покупателях жилья.
Спекулятивный спрос на жилье в виде вторых и третьих, часто не сдаваемых в аренду домов поддерживал рынок в течение многих лет, помогая компенсировать слабую демографическую ситуацию в Китае. Но затянувшийся спад и политика невмешательства правительства, по-видимому, серьезно подорвали предположение о том, что цены на жилье будут продолжать расти бесконечно в долгосрочной перспективе.
Goldman Sachs заявляет, что спрос на городское жилье в Китае упадет в этом году до 11 миллионов единиц с 18 миллионов в 2017 году. За последнее десятилетие застройщики страны строили в среднем около 13 миллионов единиц жилья в год. И банк говорит, что китайские девелоперы имеют избыточный инвенторинг на сумму около 9 триллионов долларов, включая необработанную землю и незавершенные проекты, что эквивалентно примерно 4,8 годам предполагаемых продаж.
Жилищный бум был дикой поездкой для китайских застройщиков, но похмелье будет долгим и, возможно, еще не достигло своей самой болезненной точки”.
P.S. Согласно данным, собранным исследовательским агентством “E-house China Research and Development Institution”, всё больше жителей Китая выставляют свои квартиры на продажу, подталкивая количество продаваемых объектов недвижимости к многолетним максимумам.
В 13 крупных городах, включая Шанхай, Пекин, Гуанчжоу и Ханчжоу, количество объявлений о продаже выросло на 25% по сравнению с декабрем прошлого года, при этом количество предложений увеличилось на 82% в Шанхае и на 72% в Ухане.
Продавцы говорят, что сбрасывают недвижимость, потому что испытывают финансовые затруднения или потому, что потеряли доверие к рынку и хотят уйти сейчас, пока ситуация не ухудшилась.
Аналитики предупреждают, что, если слишком много домовладельцев попытаются продать недвижимость одновременно, это может усилить переизбыток предложения и вызвать новую волну понижательного давления на цены жилых помещений в Китае, подрывая хрупкие надежды на постпандемийное восстановление китайской экономики.
Фото: РБК.
Источник: страница Тимура Сейтмуратова в Facebook. Публикуется с разрешения автора.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ И ЧИТАЙТЕ НАС В TELEGRAM!
