А всё потому, что застройщик уже предлагает покупать квартиры в новом ЖК, в то время как в акимате утверждают, что ещё далеко не факт, что он получит акт ввода здания в эксплуатацию
Наболело
Минувшим летом в акимате города высказались по поводу новых многоэтажек. Пообещали, что дома без парковок (при норме 0,5 места на квартиру) принимать не будут, а на стадии проектирования и вовсе запретят возведение зданий без парковочных площадок.
Одной из причин такого решения стало затянувшееся разбирательство с одним из костанайских застройщиков, возводящих ЖК “Васильевский”. Это самый высокий дом в Костанае – 19 этажей. Строительство идет полным ходом, а вот парковки, как и места для неё, нет. С двух сторон – жилые дома, с третьей – ресторан, с четвёртой – проезжая часть.
Акимат и строительная компания уже судились. Власть настаивает на соблюдении строительных норм по числу парковочных мест на каждую квартиру. Застройщику в таких условиях исполнить это требование, мягко говоря, трудно. В прошлом году стороны заключили медиативное соглашение.
Тогда в отделе архитектуры и градостроительства Костаная объясняли, что застройщик обязан разработать проект детальной планировки близлежащего района, чтобы предложить варианты решения парковочного вопроса. Рассматривался вариант подземной парковки – но разрешения на неё не дали. Также предлагали рассмотреть вариант выкупа ближайших двухэтажек, построенных в середине прошлого века. Тоже не получилось…
В архитектуре говорят: пока не будет решён вопрос с парковкой, акт ввода для самого высокого дома в Костанае компания не получит.
Неожиданно
На днях звонит мне давний знакомый. После долгих прелюдий, что я, в силу своей профессии, точно знаю ответ на его вопрос, он говорит:
- Помнишь историю с ЖК “Васильевский”?
- Помню.
- А его сдали?
- Как его могут сдать, если его ещё строят?
- Ну да… А вопрос с парковкой решён?
- Что за допрос? Никак жилищные условия решил улучшить?
- Да мне-то куда… Друг спрашивает, говорит, они рекламу запустили, что приступают к продаже квартир.
- Хм… Надо же…
- Вот и я про это же. Вспомнил, как ты рассказывала об этом доме. А ещё материал твой вспомнил, где ты писала, что для привлечения средств дольщиков нужно специальное разрешение…
- Да. Этот ЖК строит ТОО “Елена Д”. А разрешение на один дом в нашей области есть у ТОО “СЭД” и на несколько у ТОО “БК-строй”. Интересно, разберусь…
Ситуация
Захожу в социальные сети. Справедливости ради отмечу: свежих рекламных постов нет. Те, что есть, датируются 2024 годом. Но они есть. Рекламу строящегося самого высокого здания не удалили. Предлагают покупать квартиры уже на стадии строительства.
Причём написано, что имеется подземная парковка. Напомню, разрешения на неё не дали.
Решила прозондировать почву. Ведь жалоб на строящийся ЖК было немало. Жильцы ближайших домов жаловались на то, что застройщик перегородил подъездные пути в их дворы, водители – что из-за строительства многоэтажки перекрыт участок весьма оживлённой улицы.
- Ещё в июне 2022 года по обращению физического лица Управлением ГАСК была проведена проверка в отношении ТОО “Елена Д”. По результатам возбуждено адмпроизводство, ТОО как заказчик было привлечено к ответственности по ч. 2 ст. 316 и ст. 321 и ч. 2 ст. 463 КоАП РК. То есть - начали строительство без разрешительных документов (без утверждённого проекта, без технического авторского надзора и без подачи уведомления о начале строительно-монтажных работ в Управление ГАСК). Также было возбуждено административное дело в отношении подрядчика, того же самого ТОО, по ч. 1 ст. 312 за отклонение от ПСД. По данной норме было выдано предписание, предписание не исполнил подрядчик, было возбуждено дело по ст. 462 – за неисполнение предписания. По этой же статье было возбуждено дело в ноябре 2022 года, в июне 2023 года. В последующем подрядчик все замечания устранил, - сообщил сотрудник Управления ГАСК по Костанайской области Самат МАДИЕВ.
При этом в ГАСК отмечают, что просто так проверять строящиеся объекты они не могут. Только по обращениям физических или юридических лиц, или по предписанию надзорного органа.
- Жилой комплекс по улице Толстого, 32. Строится 19-этажный дом, класс комфортности четвертый. Более 400 квартир, и должно быть по проекту около 70 парковочных мест в подземном паркинге. Сейчас там острый дефицит парковочных мест. Вопрос стоит в том, что не разработан план детальной планировки. В дальнейшем этот жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию, - комментирует ситуацию руководитель отдела архитектуры и градостроительства Гулсара КУРМАНГАЛИЕВА. - Не будет введён, пока не исполнит застройщик медиативное соглашение – строительство дополнительного паркинга в количестве 120 машиномест. По первому медиативному соглашению он должен был выполнить до 5 октября 2024 года (рекламный пост, кстати, выставлен 2 октября - Я.Б.). До этого времени он должен был выкупить земельный участок по улице Толстого, 30. То есть, выкупить в собственность квартиры по этому адресу с последующим оформлением, демонтажом, обеспечением машиноместами строящийся ЖК. В настоящее время ПДП ещё разрабатывается по предписанию Комитета по делам строительства, были отозваны исходные материалы (АБЗ и эскизный проект). Мы зашли в суд с иском в связи с тем, что медиативное соглашение не было исполнено. Им продлили срок до 30 июня 2025 года, и они обязаны исполнить в полном объёме, разработать ПДП и построить паркинг. Только после обеспечения машиноместами будет возможность ввести в эксплуатацию данный жилой дом.
На вопрос, почему же застройщик уже предлагает костанайцам приобретать квартиры, в ГАСК отметили: люди рискуют потерять свои деньги, не удостоверившись, есть ли у застройщика разрешение на это. Напомню, такие разрешения в регионе получили только две компании – “СЭД” (один объект) и “БК-строй” (шесть объектов). ТОО “Елена Д” разрешения не получало ни от ГАСК, ни от Казахстанской жилищной компании.
На основании требований прокуратуры ГАСК в минувшем году возбудил адмпроизводство по поводу рекламы нового ЖК. Суд первой инстанции иск госоргана удовлетворил, второй – отменил. Всё из-за законодательной коллизии. Потому что в “Законе о долевом строительстве” говорится, что без соответствующего разрешения реклама запрещена, а в “Законе о рекламе” — что она должна соответствовать действительности. Ну, по факту, застройщик же не обманывает. Дом строится. Факт.
Вопрос, повисший в воздухе: кто даст гарантию, что до лета 2025 года застройщик выполнит все обязательства, и ЖК сдадут в эксплуатацию?
Вопрос почти риторический.
Предостережение
Обратились с вопросом в прокуратуру. Ответ дал старший прокурор отдела Костанайской городской прокуратуры Азат КАЛИЕВ.
- Порядок приобретения квартир в строящихся жилых комплексах регламентируется Законом РК “О долевом участии в жилищном строительстве”, предусматривающим заключение договоров о долевом участии в жилищном строительстве. Однако некоторые строительные компании реализуют недвижимость, заключая сделки в обход требований закона (предварительные договоры купли-продажи, договоры раннего бронирования и др.). Например, в социальных сетях размещаются объявления по раннему бронированию квартир в строящемся доме ЖК “Васильевский”.
Сложившаяся ситуация не обеспечивает законной защиты прав граждан и несёт в себе высокие риски:
1. Отсутствие правовой защиты
- Договор бронирования не является официальным договором долевого участия.
- В случае прекращения строительства или банкротства застройщика гражданин не сможет в полной мере защитить свои интересы в суде.
- Такие договоры могут быть признаны недействительными.
2. Невозможность возврата денежных средств
- Поскольку средства передаются вне рамок закона, возврат вложений в случае спора осложняется или невозможен.
- Граждане не попадают в список пострадавших дольщиков и не имеют права на компенсацию из государственных механизмов защиты
3. Вероятность двойных продаж
- При отсутствии государственного учёта и надзора застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким лицам по “бронированию”.
4. Риск недостроя и сноса объекта
- Многие объекты, финансируемые по таким схемам, не проходят государственную экспертизу, строятся с нарушениями и впоследствии могут быть признаны самовольными постройками, подлежащими сносу.
Одновременно доводим до сведения, на что необходимо обращать внимание при выборе квартиры в новостройках. Так, в строительной компании должны быть:
- решение о предоставлении соответствующего права на землю, полученное от местных исполнительных органов;
- технические условия на подключение к источникам инженерного обеспечения и коммунальных услуг;
- разрешение на привлечение денежных средств дольщиков (получение гарантии единого оператора жилищного строительства, участие в проекте банка второго уровня и привлечение денег дольщиков после возведения каркаса здания).
Важно также иметь архитектурно-планировочное задание и эскиз, согласованный с главным архитектором местного исполнительного органа, положительное заключение экспертизы рабочего проекта и уведомление о начале строительно-монтажных работ.
Выходит, как в тех поговорках “Спасение утопающих – дело рук самих утопающих”, “Предупреждён – значит, вооружён”.
Фото: © Ratel.kz / Ярослава Богатырева.
ПОДЕЛИТЬСЯ СВОИМ МНЕНИЕМ И ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ ВЫ МОЖЕТЕ НА НАШЕМ КАНАЛЕ В TELEGRAM!
