Реальная стоимость квадратного метра в Алматы – 600 долларов
Последние нескольких дней в топ рейтингов попадают материалы отечественных СМИ, посвященные нашествию казахов в Россию. С гордостью и даже с некоторым чванством, авторы сообщают, что жители приграничных регионов скупают все, что попадётся под руку - машины, квартиры, мебель, ТНП и продукты питания. Банки фиксируют рекордные продажи рубля, казахские кризис-шопперы создают очереди в обменных пунктах. Говорят, что 9 из 10 сделок по недвижимости в Омске сейчас заключают жители Казахстана. Соотечественники покупают квартиры и в других городах России - Калининграде, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Белгороде. В тех самых городах, куда традиционно едут мигранты из Казахстана. Для одних - это еще один повод покинуть Казахстан, для других - удачная инвестиция.
Основная причина, из-за которой недвижимость в России стала такой привлекательной - это девальвация рубля. Цены у северного соседа фиксируются в рублях и это не случайно. В условиях привычной для них волатильности, а также особенностей законодательства, пересмотр цен - процедура сложная и требует значительного количества времени. Этим россияне отличаются от жителей Казахстана, у население которого есть очень полезная привычка считать и хранить все сбережения в долларах. При резком снижении стоимости долларовая цена стала ниже - в какой-то момент чуть ли не вдвое, и то, что продавалось за 100 тысяч долларов, стало стоить 50-60. В свою очередь, казахстанский тенге стоял на своем курсе крепко и не двигался ни в одну сторону.
Вторая причина. Цены на недвижимость в России, за исключением Москвы, всегда были более реальны, нежели в Казахстане. Даже во времена ипотечного бума, бесславно окончившегося в 2008 году, цены на недвижимость не были столь раздутыми, как в той же Астане или Актау. Возьмем, для примера, Омск, который я упомянул в самом начале. Промышленный город. Высокая занятость населения, проживает более двух миллионов человек. Очень развитая промышленность. Высокий уровень проникновения государственных программ развития, да и доход на душу населения высокий. Так вот, цены на квадратный метр жилья там варьировались в районе 1500 долларов за квадратный метр в новостройках. То есть ниже, чем в Алматы. Вы скажете: «Нашел, с чем сравнивать!». Могу сказать одно - Омск по многим показателям более привлекательный для проживания город, чем наша южная, да что там, даже северная столица. Достаточно там хоть раз побывать. Если быть честным, то по качеству жизни и другим показателям, Алматы больше похож на Самару, а все остальные областные центры Казахстана сопоставимы с маленькими российскими городами типа Кургана или Ульяновска.
Причина третья. Казахстанский рынок недвижимости переоценен. И без того привлекательные российские цены, упав на 30-40%, стали сказочным предложением. Все уверения казахстанских застройщиков, которые на голубом глазу заявляют, что себестоимость квадратного метра в новостройке жилья начинается от 1200 долларов, ничего кроме улыбки вызывать не могут. Вторичный рынок, переценен еще больше. Доставшиеся бесплатно квартиры, чаще всего низкого качества, уже прослужившие от 30 до 50 лет, не могут продаваться по цене дороже нового.
Однако мы имеем то, что имеем. И вот почему: инвестиции в недвижимость, стали прибежищем коррупционного капитала, а при дефиците рыночных инструментов, некоторыми рассматриваются как инвестиции. Рынок практически не регулируется. При покупке никто не задается вопросом, откуда взялись деньги на покупку жилья. В стране никто не отчитывается ни о доходах, ни о расходах. Не взимается повышенный подоходный налог на ренту и не дифференцируется по количеству квадратных метров налог на имущество. Нет закона о роскоши. Все это не позволяет рынку недвижимости определить реальные цены квадратных метров.
Причина четвертая. Государство не заинтересовано в справедливой цене на жилье. К сожалению, огромное количество чиновников имеют непосредственное отношение к строительным компаниям и бардак в отрасли им на руку. При небольших объемах строительства, нежелании инвестировать собственные финансовые ресурсы и привлечении застройщиками дорогих кредитов, на первый план выходит задача достигнуть высокой маржинальности проектов. Никто не решает социальную проблему обеспечения казахстанцев жильем, важнейшую для государства. Жилье - это источник устойчивого развития человеческого ресурса, но кому до этого есть дело? Все хотят на этом только заработать…
Что произойдет на рынке недвижимости? Часть сограждан, имеющих были свободные деньги, продолжают вкладываться в российскую недвижимость. При полном отсутствии «длинных» денег на ипотеку, такой инструмент как недвижимость уйдет с рынка и основными покупателями станут те, у кого деньги есть в наличие. При этом с рынка уйдет спекулятивный капитал. В условиях кризиса, сократятся и коррупционные доходы, а значит и этот источник давления на рынок исчезнет. Государство очень скоро начнет осознавать, что при сокращающихся экспортных доходах, граждане – это естественный источник пополнения бюджета и нужно искать способы заставить людей делиться доходами. Скорее всего изменится отношение к налогам с частных лиц, включая земельный налог и на имущество. Логично предположить, что налоговики должны разобраться с высокодоходным и абсолютно черным рынком аренды. Плюс неминуемая девальвация.
Какова же справедливая цена на квадратный метр в Казахстане? Существует формула, по которой стоимость квадратного метра, при справедливом законодательстве, ограничивающем приток на рынок недвижимости преступного капитала и обдуманной жилищной политике, не может превышать более двух средних заработных плат в конкретном регионе. Если считать по этой формуле, то справедливая цена за квадратный метр жилья для среднего класса в Алматы не должна превышать 600 долларов за квадрат. Потому как настоящая средняя зарплата в Южной столице составляет около 60 тысяч тенге. И как бы не насиловали рынок, как бы не накачивали кредитами, жилье не может стоить дороже, чем за него может заплатить большинство. Рынок сам регулирует себя и в этом его историческая прелесть.
