И как схема по предоставлению госземли в обмен на квартиры в новостройках обросла коррупцией
Как и обещали, Ratel.kz рассказывает более подробно, как экс-директор ТОО "Предприятие капитального строительства акимата города Алматы" Руджан БАЙТАСОВ продал 23 квартиры, находившиеся на балансе предприятия, по заниженной стоимости. После вынесения приговора 15 июня 2023 года районным судом №2 Медеуского района города Алматы основной акцент в этом уголовном деле был смещён на то, что осужденный реализовал квартиры своим родственникам: при рыночной стоимости 23 квартир в ЖК "На Богенбай батыра" в 755 млн тенге с лёгкой руки продал за 367 млн. Эти моменты очень интересные, но не самые важные в этом уголовном деле. Потому начнём с них, но постараемся проанализировать ситуацию более глубоко и детально. Поверьте, там гораздо больше интересных нюансов, чем кажется на первый взгляд.
Итак, протокольным решением совета директоров АО "Социально-предпринимательская корпорация "Алматы" от 20 декабря 2020 года Байтасов назначен на должность директора ТОО "Предприятие капитального строительства акимата города Алматы" со сроком полномочий на три года – до 20 декабря 2023 года.
29 июля 2021 года на баланс ТОО "Предприятие капитального строительства акимата города Алматы" (далее для удобства мы будет писать ТОО "ПКС") передано недвижимое имущество в виде 21 квартиры общей площадью 1302 квадратных метра, находящиеся в жилом комплексе "На Богенбай батыра", расположенном по адресу: город Алматы, улица Богенбай батыра, дом №23/3. Чуть позже – ещё две квартиры. Передача осуществлена в рамках договора о совместной реализации проекта от 18 октября 2018 года, заключенного между ТОО "ПКС" и ТОО "Риголит". Не будем вдаваться в нюансы, но упомянем, что по результатам заседания правления АО "СПК Алматы" от 12 мая 2021 года принято решение о направлении в ТОО "ПКС" уведомления об обязательном предварительном одобрении всех сделок, связанных с любым имуществом, находящемся на балансе ТОО "ПКС", планируемых к заключению с третьими лицами.
Как следует из обвинительного акта и приговора, "Байтасов принял решение о реализации квартир своим родственникам и знакомым по заведомо преднамеренной заниженной стоимости путем формальной оценки недвижимого имущества, без согласования с АО "СПК Алматы" и без соблюдения обязательных процедур".
В частности, без проведения государственных закупок по определению независимой оценочной компании для установления рыночной стоимости недвижимого имущества Байтасов заключил договор об оценке с ТОО "Центр Независимой оценки "Miras", а также "обеспечил составление формального отчета об оценке квартир лицом, не имеющим лицензию на данный вид деятельности, по заведомо преднамеренной заниженной стоимости, то есть по цене 251 700 тенге за кв.м на общую сумму 366 953 430 тенге".
Далее в приговоре идёт список квартир, которые были реализованы по заниженной стоимости с указанием фамилий покупателей. Кроме того, в рамках уголовного дела была сделана независимая оценка квартир. Для удобства мы собрали данные в таблицу. Но перед этим ещё немного процитируем обвинительный акт: "Байтасов обеспечил регистрацию заявлений о покупке недвижимого имущества без соблюдения обязательных процедур от имени КУПТЛЕУОВА Б.Б., ТАЕВОЙ А.С., ДАУКЕН Д.Г., ТЕМІРБАЕВА А.С., ТИЛЕГЕНОВОЙ Р.А., СЕРІКБАЕВА А.Ә., ЕСТАЕВА А.А., КВОН В.В., ЖҰБАТОВА М.С., ОСПАН Р., ӘНУАРОВОЙ А.А. (супруга БИЖАНОВА), ҚАЗАНҚАПОВА М.Қ., ЖАҚСЫЛЫҚ М.Ә. (супруга Куптлеуова), АСЫЛХАН Н.Н., САХИ Д. И АГЫБАЕВОЙ Н.А., являющихся сотрудниками ТОО "ДО АО Казнииса", где работает его супруга - КАГАЗБЕКОВА А.К., а директором является его знакомый - Куптлеуов Б.Б.".
Для тех, кто не знает, ТОО "ДО АО Казнииса" когда-то было частью АО "Казнииса", которое занимается научно-исследовательскими и проектными работами и оказанием консультационных услуг для обеспечения надежности зданий и сооружений сейсмостойкого строительства. Кроме того, как написано на сайте института, "осуществляет мониторинг цен на строительные материалы, разработку технологических карт и других нормативно-технических документов, регулирующих ценообразование в строительстве, осуществляет подготовку сборников сметных цен на строительные материалы, изделия и конструкции и иные аналитические материалы по запросам заинтересованных организаций", а также "участвует в разработке нормативно-технических документов и нормативно-правовых актов в сфере градостроительства и архитектуры, в том числе межгосударственных и международных стандартов и нормативов".
В 2018 году филиал в Алматы был продан в частные руки, но сохранил множество лицензий, связанных со строительной отраслью. Но, пожалуй, самое главное - он регулярно методом из одного источника путем прямого заключения договора получает госзаказы от КГУ "Управление строительства города Алматы". Одним словом, хорошие отношения с такой компанией Байтасову нужно было иметь не только потому, что там работала его супруга. Байтасовым была осуществлена крайне выгодная инвестиция в квартиры для руководства ТОО "ДО АО Казнииса".
В суде Байтасов дал очень интересные показания. В частности, таким образом он пояснил схему работы ТОО "ПКС" конкретно по ЖК "На Богенбай батыра": "Когда ТОО "Реголит" заканчивало строительство, им ТОО "ПКС" предоставил земельный участок, который был взят в аренду у управления земельных отношений и выкуплен под сумму 10% от кадастровой стоимости. Также был предоставлен проект с пройденной экспертизой, его стоимость составляет 37 млн тенге. Таким образом, в обмен на 21 квартиру были инвестиции ТОО "ПКС", сумма которых составляла 40 млн тенге. Далее, по завершению строительства, пришло письмо от ТОО "Риголит" о том, что они готовы передать им квартиры. После чего туда направились начальник отдела продаж Курбанов и заместитель директора Омаров Арман для принятия данных квартир".
На всякий случай мы выделили цифры, так как они потом понадобятся нам для анализа. Но лично нас больше всего удивил вот этот момент в показаниях экс-директора ТОО "ПКС", отражённый в приговоре суда: "Было совещание с председателем правления СПК Билисбековым, заместителем правления Керимбековым, и на этом совещании он (Байтасов – С.П.) сказал, что нет денег выплачивать заработную плату сотрудникам предприятия и что передает активы и как быть ему, что делать. На что они (члены правления СПК – С.П.) сказали в устной форме, что он (Байтасов – С.П.) может реализовать эти квартиры, балансовая стоимость которых составляла 55 миллионов тенге, и что сможет выплатить зарплату и премии сотрудникам ПКС".
Правда, интересная история? В ТОО "ПКС" в 2021 году, оказывается, попросту не было денег на выплату заработной платы сотрудникам. Получилось, как в бородатом анекдоте про гаишника: вот тебе палочка и пистолет – крутись как можешь. Только у Байтасова вместо палочки и пистолета были квартиры в новостройке. Вот и крутился, как мог, чтобы платить зарплаты сотрудникам. К слову, величина зарплат была более чем приличная, как Ratel.kz писал в предыдущем материале: "Все средства от продажи квартир поступили на счет ПКС в сумме 366 миллионов тенге, и они были использованы на заработную плату, премии, на налоги, на текущие расходы деятельности предприятия. Также он хочет отметить, у них нет бюджетных денег, то есть не пользуются бюджетными деньгами, только собственные средства, хоть и предприятие квазигосударственного сектора. То есть этот дом по Богенбай батыра, 23/3 предприятие ПКС само не строило, строила компания ТОО "Риголит", вложение ПКС было 40 миллионов и 15 миллионов тенге, общая сумма составляла 55 миллионов тенге. Был договор о совместной деятельности, в нем чётко прописано, что ПКС предоставляет земельный участок и проект с пройденной государственной экспертизой. После завершения строительства ПКС должен предоставить определенную квадратуру на возвратную долю. ТОО "Риголит" решило дальше ещё строить дом и сказало, что само будет выкупать, от ПКС только нужна будет земля, которую оценили и на основании этого передали им еще две квартиры".
Среди слёзного рассказа Байтасова о том, что ТОО "ПКС" не платило зарплат персоналу, ещё раз зафиксируем цифры: "вложение ПКС было 40 миллионов и 15 миллионов тенге, общая сумма составляла 55 миллионов тенге".
А теперь читаем, что указал в суде представитель АО "СПК Алматы" ТАСТАНДИЕВА: "Департаментом безопасности было проведено служебное расследование, где была выявлена реализация 23 квартир со стороны ТОО "ПКС". Ранее был заключен договор с ТОО "ПКС" и ТОО "Риголит" о совместной реализации проекта, где ТОО "ПКС" входит с землей и, согласно договору, получает квартиры, то есть свою долю виде квадратных метров. Прежде чем реализовать квартиры, ТОО "ПКС" должно было согласовать это с АО "СПК Алматы", но со стороны Байтасова данные условия не были выполнены. Согласно заключению проведенной проверки, было выявлено, что 23 квартиры были проданы по заниженной стоимости, тем самым был нанесен ущерб. АО "СПК Алматы" считает, что была занижена рыночная стоимость квартир, которые реализовало ТОО "ПКС" на сумму 366 953 430 тенге, где было вложено 117 млн тенге".
Ещё раз фиксируем цифры, но уже со стороны СПК: "Было вложено 117 млн тенге".
Вот что показал в суде другой представитель АО "СПК Алматы" - Талгари СТЫБАЕВ: "В октябре 2018 года между ТОО "Риголит" и ТОО "ПКС" был заключен договор о совместной деятельности - строительстве объекта по улице Богенбай батыра 23/3. При заключении договора было участие со стороны ТОО "ПКС" в 1050 кв.м. Вкладом явилось инвестирование земельных участков, которые им были переданы на правах временного пользования. 27 ноября 2020 года ТОО "ПКС" заключило договор о передаче в собственность ТОО "Риголит" временного возмездного долгосрочного пользования земельного участка площадью 0,14 га. 3 июля 2021 года было заключено дополнительное соглашение, согласно которому возвратная доля ТОО "ПКС" составляет 23 квартиры или 1447 метров.
В июле 2021 года во исполнение договора о совместной деятельности ТОО "Риголит" были переданы ТОО "ПКС" квартиры по адресу Богенбай батыра 23/3, общей площадью 1305 квадратных метров в количестве 21 квартира. В тот же день данные квартиры были поставлены на баланс товарищества. Далее, в период с 29 июля по 29 сентября 2021 года, квартиры были реализованы первым руководителем ТОО "ПКС" по заниженной цене. Квартиры были реализованы предположительно заместителем директора ОМАРОВЫМ, который нашел покупателей по выгодной цене. Данные граждане обратились с заявлениями, которые были зарегистрированы в журнале учёта через дробь в пустых строках, более того, регистрация не проводилась специалистом канцелярии. Определение рыночной стоимости, согласно отчету об оценке недвижимости, обсуждалось на заседании рабочей комиссии по утвержденной стоимости, реализация недвижимого имущества проходила на основании приказа директора. Вместе с тем стало известно, что для проведения независимой оценки недвижимого имущества по адресу Богенбай батыра, 23/3 был привлечен эксперт МУХТАРКУЛОВ, который осуществляет оценку в ТОО "Центр независимой экспертизы "Мирас". Однако ТОО "ПКС" никаких денежных средств за участие по государственной закупке в данную компанию не переводило. Согласно оценке, стоимость составляла за 1 кв.м 251 700 тенге, а они продали по 350 000 тенге за кв.м в 2021 году.
В марте 2022 года Байтасов также реализовал квартиры по аналогичной схеме. 9 марта 2022 года Байтасовым подписан приказ о реализации квартир №4 и 14, в тот же день были подписаны договоры купли-продажи. На баланс они приняли сначала 21 квартиру, позже еще 2 квартиры, общая площадь - 1447 кв.м. Общая стоимость реализованных 23 квартир составила 366 953 430 тенге. Согласно заключению товароведческой экспертизы, рыночная стоимость 23 квартир составляет 754 997 557 тенге. Таким образом, разница между рыночной и реализованной стоимостью составила 388 044 127 тенге. Данные квартиры могли бы быть переданы социально уязвимым гражданам или переданы в жилой фонд товарищества для переселения граждан из ветхого жилья. С 2012 года была создана программа ветхого жилья, и ТОО "ПКС" занимался реновацией ветхого жилья, сносом старого жилья. Акиматом было выделено около 70 млрд тенге для строительства домов для работающей молодежи, социально уязвимых слоёв населения, для переселения из ветхого жилья. Задача ТОО "ПКС" была - находить инвесторов и заниматься строительством".
Далее Стыбаев озвучил схему: "КГУ "Управление земельных отношений города Алматы" передает землю на временное пользование ТОО "ПКС", то есть временное возмездное долгосрочное землепользование 0,14 гектара, которые они передали для строительства ЖК в ТОО "Риголит". Сумма вклада у них составила 116 286 483 тенге, в том числе 37 509 726 тенге - ПСД, доля в совместном проекте строительства ЖК по Богенбай батыра 23/3, выкуп права аренды земельного участка".
Ещё один представитель СПК в суде также показал, что в последнее время схема была простая: ТОО "ПКС" входит в проект строительства жилого дома государственной землёй, а взамен получает квартиры, которые поступают для нужд переселенческого фонда.
На самом деле – схема очень рабочая и крайне выгодная.
Мы не просто так просили вас обращать внимание на цифры.
Возьмём самые точные из них, чтобы максимально верно сделать расчёты.
Итак, ТОО "ПКС" вошло в проект строительства ЖК "На Богенбай батыра" на сумму в 116 286 483 тенге, а взамен получило 23 квартиры общей площадью 1447 кв.м. То есть один квадратный метр обошёлся в 80 363 тенге!
Байтасов продал 23 квартиры за 366,9 млн тенге, то есть по 253 596 тенге за квадрат.
Оценка в рамках уголовного дела показала, что рыночная стоимость реализованного жилья составляла 754,9 млн тенге или 521 767 тенге за квадрат.
Вы поняли, какие фантастические возможности для коррупции существуют у досаевских чиновников благодаря ТОО "ПКС"? Если не поняли, то Ratel.kz попробует более детально объяснить в следующем материале.
Читайте также:
Как закупают квартиры у QAZAQ STROY ALMATY для переселенческого фонда по 450 тысяч тенге за квадрат
У ТОО "ПКС" возникли вопросы при покупке 100 квартир у QAZAQ STROY ALMATY
Покупка квартир в ЖК "Алма сити" обернулась аллергическим кошмаром
Кто продаст управлению строительства Алматы квартир на 75 млрд тенге
Квартиры для переселенческого фонда на 3,3 млрд тенге закупили у Qazaq Stroy и фирмы Тимура Нуртаева
В 2023 году в Алматы приобретут квартир на первичном рынке за счёт бюджета на 90 млрд тенге
Управление строительства Алматы сделает закупку 3050 квартир на 75 млрд тенге из одного источника
Фото: с сайта ТОО "Риголит".
ПОДЕЛИТЬСЯ СВОИМ МНЕНИЕМ И ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ ВЫ МОЖЕТЕ НА НАШЕМ КАНАЛЕ В TELEGRAM!
