Главное преимущество недвижимости – наличие реального актива
В апреле этого года Комитет госдоходов сообщил: казахстанцы задекларировали почти 10 тысяч объектов недвижимости за рубежом (по итогам 2024 года). Кроме того, есть еще и такой пункт, как участие в строительстве в других странах. И в том, и в другом случае Объединенные Арабские Эмираты занимают далеко не последнее место в списке стран, интересующих казахстанцев. Так, по данным международного брокера Tranio, в том же 2024-м отечественные инвесторы больше всего интересовались недвижимостью в Таиланде, ОАЭ и Турции. И тогда же Эмираты входили в первую тройку стран, где казахстанцы вложились в недвижимость на этапе строительства.
Однако 2026 год заставил инвесторов внимательнее смотреть не только на потенциальную доходность, но и на геополитические риски. Если раньше недвижимость ОАЭ воспринималась как практически «внеполитический» актив, соответственно, инвестиции выглядели почти безупречной стратегией – понятный рынок, отсутствие налога на наследство, возможность получить ВНЖ и открыть банковский счет, то события этого года показали: даже самые устойчивые рынки региона остаются зависимыми от общей ситуации в Персидском заливе.
Несмотря на это, интерес к недвижимости в ОАЭ в Казахстане сохраняется – во многом потому, что альтернатив с сопоставимой инфраструктурой, понятными правилами и региональной близостью у инвесторов по-прежнему немного. Для кого-то из казахстанцев это не только способ сохранить капитал или получать доход от аренды, но и возможность создать дополнительную финансовую «точку опоры» за рубежом.
Сначала о плюсах...
Главное преимущество недвижимости – наличие реального актива, который физически существует, имеет объективную рыночную стоимость, его можно сдавать в аренду или при необходимости продать.
Кроме того, покупка жилья в ОАЭ дает возможность оформить вид на жительство. С 1 мая 2026 года власти Дубая внесли существенные изменения в программу получения вида на жительство, связанную с недвижимостью. Если раньше для этого требовалась недвижимость стоимостью не менее 750 тысяч дирхамов (около 250,000 долларов США), то теперь основанием для ВНЖ может стать практически любой готовый объект, полностью оформленный в собственность инвестора.
В программе существует два типа виз для оформления ВНЖ – «Золотая виза» и обычная двухлетняя виза инвестора в недвижимость.
При этом более дорогой вариант — так называемая «золотая виза» выдается при покупке недвижимости стоимостью от 2 млн дирхамов и действует 10 лет. Ее ключевое преимущество — отсутствие ограничений по срокам пребывания вне ОАЭ.
Обладателям же обычной двухлетней визы необходимо посещать страну не реже одного раза в шесть месяцев – и именно их затронули основные изменения. Владельцам недвижимости больше не требуется соответствовать минимальной оценочной стоимости в 750 тысяч дирхамов ОАЭ (см.выше): теперь любая полностью принадлежащая инвестору и, важно подчеркнуть, готовая к заселению квартира – независимо от цены – может служить основанием для получения вида на жительство при условии наличия документов, подтверждающих право собственности.
Фактически это расширило возможности для покупателей среднего сегмента – прежде всего владельцев студий и небольших квартир в развивающихся районах Дубая.
Очевидно, что эта мера направлена на поддержание и развитие спроса на недвижимость со стороны иностранных инвесторов после начала военного конфликта США и Ирана в Персидском заливе, который повлек за собой массовый отъезд экспатов из ОАЭ и чувствительное падение туристического потока в регион.
Дополнительным преимуществом ВНЖ остается возможность открытия банковских счетов в ОАЭ. Для многих инвесторов это важная часть международной финансовой инфраструктуры – с доступом к дебетовым и кредитным картам, чековым книжкам, широким лимитам операций и другим банковским услугам.
При этом банки ОАЭ, как и финансовые организации большинства стран мира, внимательно относятся к проверке происхождения средств и подтверждению доходов клиентов. Кроме того, многие банки требуют поддержания минимального остатка на счете: как правило, этот порог составляет около 1,5 тысячи долларов США в зависимости от внутренних правил банка. В случае, если размер остатка на счете ниже минимально установленного значения, банк снимет комиссию (в среднем ежемесячный размер такой комиссии составляет около 80 долларов).
Еще одно нововведение появилось совсем недавно. В конце апреля Центральный банк ОАЭ совместно с рядом государственных структур запустил механизм открытия цифровых банковских счетов для нерезидентов через систему «туристической идентификации». Важный момент: срок действия такого счета – 6 месяцев с момента открытия.
Данная инициатива запущена всего пару недель назад, и пока не очень понятно, как на практике будут работать данные счета, и что будет с остатками денежных средств на этих счетах в случае истечения срока действия.
Пока основное преимущество открытия данного вида счета видится именно для туристов, желающих приобрести недвижимость в ОАЭ –прежде всего для проведения авансовых платежей и легального перевода средств.
Для обычных туристов, приезжающих в ОАЭ на недельных отдых, польза открытия данного вида счета пока не очень ясна. Казахстанские карты всех наших банков прекрасно работают не только в ОАЭ, но и во всем мире (за исключением стран, находящихся под международными санкциями).
Отдельный вопрос — доходность недвижимости.
Наиболее распространены два варианта. Первый – самостоятельная сдача квартиры в аренду при помощи риэлтерского агентства. В теории такой формат может приносить около 10% годовых. Однако инвестору необходимо учитывать сопутствующие расходы: услуги риэлторов, ремонт, замену мебели, а также service charges – обязательные платежи за содержание жилого комплекса и инфраструктуры. Эти общедомовые расходы могут быть разными в зависимости от класса самого объекта: если в комплексе, который вы присмотрели, есть несколько бассейнов, террас и общедомовых пространств в виде лаунжей, размер ежемесячного service charge будет высоким.
Второй вариант, также широко используемый, – это заключение так называемого Tenancy Agreement – передача недвижимости в управление управляющей компании по долгосрочному договору. Как правило, такой договор заключается на период от 3 до 5 лет и гарантирует инвестору получение 6-7 процентов в год.
И если этот вариант снимает головную боль инвестора – не нужно следить за своим объектом, общаться с арендаторами, заниматься ремонтом и протекшими кондиционерами, то по факту управляющая компания заберет у вас примерно половину доходности, так что заявленные 6-7 процентов останутся только на бумаге.
...Теперь о минусах
Недвижимость в ОАЭ, как и в любой другой стране мира, не является полностью безрисковым активом.
Во-первых, остается вопрос ликвидности. Даже если у вас квартира в лучшем районе Дубая с видом на Бурдж-Халифу – это не гарантирует быстрой продажи. В целом сделки по продаже недвижимости могут занимать от 3 до 6 месяцев.
Во-вторых, существует риск снижения стоимости недвижимости. Последние годы рынок ОАЭ демонстрировал рекордные показатели по количеству сделок и темпам строительства, однако инвесторы хорошо помнят кризис 2008–2009 годов, когда цены на недвижимость в Дубае и в мире упали совершенно драматическим образом, и на их восстановление потребовалось несколько лет.
Наконец (см.выше), главным фактором в 2026 году стали геополитические риски. Если еще год назад никому бы не пришло в голову упоминать этот конкретный вид риска по отношению к недвижимости Дубая, то события последних месяцев показали: даже этот рынок больше нельзя воспринимать как полностью защищенный от глобальных кризисов.
Тем не менее Эмираты продолжают оставаться для казахстанцев одним из самых понятных зарубежных направлений для инвестиций – возможно, уже не столь безусловно безопасным, как несколько лет назад, но все еще привлекательным с точки зрения инфраструктуры, банковской системы, защиты собственности и даже логистики.
Например, в заключение – еще один важный момент: недвижимость в ОАЭ может передаваться по наследству. Чтобы обеспечить вашим близким комфортное вступление в права наследования, власти разработала процедуру регистрации завещания в DIFC – Dubai International Financial Centre. Это самый приемлемый и быстрый вариант для экспатов, позволяющий составить завещание по английскому праву. При отсутствии зарегистрированного завещания и смерти собственника наследование будет происходить по нормам шариата, что может привести к разделу имущества не в ожидаемых долях.
В то же время казахстанским инвесторам важно помнить: если собственник недвижимости является налоговым резидентом Республики Казахстан, то саму покупку недвижимости, а также получаемые от этой сделки доходы нужно задекларировать в управлении государственных доходов РК. И это касается не только ОАЭ, но и других стран.
Как отреагирует казахстанский инвестор на глобальные изменения 2026 года – пока никто не берется прогнозировать. Но уже понятно одно: инвесторы начали смотреть на рынок ОАЭ более трезво – оценивая не только потенциальную доходность, но и риски, которые еще недавно казались исключительно теоретическими.
