Только за январь наступившего года новое жильё в среднем по республике стало дороже сразу на 3%
С января 2012 года (именно с этого момента доступна ежемесячная статистика по ценам на рынке жилья в системе Бюро Нацстатистики "Талдау") по конец 2020 года новое жилье в Казахстане подорожало на 84%, "вторичка" – на 112%, а арендная плата выросла на 97%. При этом рост стоимости вторичного жилья и аренды заметно превысил накопленные за этот период времени уровни потребительской и промышленной инфляции в стране, которые составили 89% и 50%, соответственно.
Если рассматривать в целом, то за 2012-2020 годы было два наиболее заметных и резких ценовых всплеска на казахстанском рынке жилья – это февраль 2014 года, когда произошло одномоментное обесценение курса тенге к доллару США с 155 до 185, и период перехода курсовой политики Казахстана на плавающий режим в третьем и четвертом кварталах 2015 года, что также сопровождалось ослаблением курса тенге в среднем с 188 до 330.
В первом случае новое жилье лишь за один месяц подорожало на 8,6%, вторичное жилье – на 11,4%, а арендная плата – на 4,0%. Во втором случае максимальное месячное удорожание первичного жилья составило 5,5% (ноябрь 2015 года), вторичного жилья – 5,2% (октябрь 2015 года), аренды – 1,6% (январь 2016 года).
Другими словами, за упомянутый период времени основным триггером единовременного и резкого сдвига цен на рынке жилья Казахстана по всей видимости выступала курсовая динамика тенге, что объяснялась поведенческими особенностями участников рынка жилья в виде высокой чувствительности к колебаниям котировок USDKZT в условиях фиксированного курсового режима. При этом, подобные резкие ценовые всплески на рынке жилья носили кратковременный характер, после чего стоимость жилой недвижимости формировалась исходя из общей макроэкономической конъюнктуры.
С началом же 2021 года мы можем наблюдать новый существенный ценовой импульс на казахстанском рынке жилья. В частности, только за январь наступившего года новое жилье в среднем по республике стало дороже сразу на 3% (при общем росте за прошлый год на 5,2%), вторичное жилье – на 5% (13,1% за весь прошлый год), а аренда жилья – на 2,7% (8,2% за весь 2020 год). То есть на данный момент времени зафиксированы новые пиковые месячные приросты с конца 2015 года.
Но в этот раз, в отличие от опыта 2014 и 2015 годов, ощутимое движение цен на рынке жилой недвижимости связано с другими факторами – с ростом ценовых ожиданий населения и застройщиков и с фактическим и резким увеличением платежеспособного спроса на рынке жилья. И оба фактора, как можно догадаться, стали следствием реформы пенсионной системы, позволяющая теперь гражданам изымать "сверхнакопления" со своих счетов в ЕНПФ для решения жилищных вопросов.
Очень важная деталь текущего процесса на рынке жилья заключается в том, что подобные ценовые факторы, как рост ожиданий в отношении удорожания жилья и резкое усиление платежеспособного спроса, не будут иметь кратковременный эффект, как это было с курсовым фактором в 2014 и 2015 годах. Следовательно, они могут формировать на протяжении более длительного времени ценовой пузырь, когда фактическая цена недвижимости будет превышать ее справедливую стоимость. А справедливую стоимость в этом случае может отражать величина потребительской инфляции. При этом, как уже было упомянуто в начале, накопленный рост цен на "вторичку" и аренды с середины 2020 года превышают накопленную потребительскую инфляцию, а в скором времени инфляцию может превысить и скорость роста цен на новое жилье. И это все отражает на рынке жилья Казахстана нарастающий ценовой пузырь.
В свою очередь, формирование подобного пузыря на рынке недвижимости, помимо остального, имеет один существенный негативный экономический эффект в контексте проведенной реформы пенсионной системы. Заключается он в постепенном сокращении реальной покупательской способности большей части населения на рынке жилья. Так, совокупный прирост доходов всех домохозяйств, в том числе за счет изъятия "сверхнакоплений" из ЕНПФ, будет отставать от скорости удорожания недвижимости, в результате большинство населения не сможет в полной мере улучшить свои жилищные условия, как предполагалось изначально при реализации пенсионной реформы.
Но надо признать, что от пенсионной реформы, стимулирующей рост ценового пузыря на рынке жилья, есть и выигравшие стороны. В первую очередь, это, конечно же, строительные компании, рентабельность и прибыль которых будет только расти. А во-вторых, это те граждане, которые, благодаря пенсионным накоплениям в ЕНПФ, превышающим порог достаточности, закрывают свою предыдущую ипотеку или успевают до пика ценового пузыря оформить новый ипотечный кредит. Но очевидно, что таких граждан (по оценкам ЕНПФ порядка 700 тыс. человек) в стране гораздо меньше тех, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий. Но им, как уже отмечено, теперь будет только сложнее купить себе собственное жилье из-за нарастающего пузыря.
Источник: телеграм-канал @tengenomika.
Фото: kn.kz.
