Стоимость жилья в Казахстане: как формируется ценовой пузырь

2832 просмотров
0
Ратель
Среда, 10 Фев 2021, 10:20

Только за январь наступившего года новое жильё в среднем по республике стало дороже сразу на 3%

С января 2012 года (именно с этого момента доступна ежемесячная статистика по ценам на рынке жилья в системе Бюро Нацстатистики "Талдау") по конец 2020 года новое жилье в Казахстане подорожало на 84%, "вторичка" – на 112%, а арендная плата выросла на 97%. При этом рост стоимости вторичного жилья и аренды заметно превысил накопленные за этот период времени уровни потребительской и промышленной инфляции в стране, которые составили 89% и 50%, соответственно.

Читайте также
Будут ли в Казахстане быстро расти цены на недвижимость

Если рассматривать в целом, то за 2012-2020 годы было два наиболее заметных и резких ценовых всплеска на казахстанском рынке жилья – это февраль 2014 года, когда произошло одномоментное обесценение курса тенге к доллару США с 155 до 185, и период перехода курсовой политики Казахстана на плавающий режим в третьем и четвертом кварталах 2015 года, что также сопровождалось ослаблением курса тенге в среднем с 188 до 330.

В первом случае новое жилье лишь за один месяц подорожало на 8,6%, вторичное жилье – на 11,4%, а арендная плата – на 4,0%. Во втором случае максимальное месячное удорожание первичного жилья составило 5,5% (ноябрь 2015 года), вторичного жилья – 5,2% (октябрь 2015 года), аренды – 1,6% (январь 2016 года).

Другими словами, за упомянутый период времени основным триггером единовременного и резкого сдвига цен на рынке жилья Казахстана по всей видимости выступала курсовая динамика тенге, что объяснялась поведенческими особенностями участников рынка жилья в виде высокой чувствительности к колебаниям котировок USDKZT в условиях фиксированного курсового режима. При этом, подобные резкие ценовые всплески на рынке жилья носили кратковременный характер, после чего стоимость жилой недвижимости формировалась исходя из общей макроэкономической конъюнктуры.

С началом же 2021 года мы можем наблюдать новый существенный ценовой импульс на казахстанском рынке жилья. В частности, только за январь наступившего года новое жилье в среднем по республике стало дороже сразу на 3% (при общем росте за прошлый год на 5,2%), вторичное жилье – на 5% (13,1% за весь прошлый год), а аренда жилья – на 2,7% (8,2% за весь 2020 год). То есть на данный момент времени зафиксированы новые пиковые месячные приросты с конца 2015 года.

Но в этот раз, в отличие от опыта 2014 и 2015 годов, ощутимое движение цен на рынке жилой недвижимости связано с другими факторами – с ростом ценовых ожиданий населения и застройщиков и с фактическим и резким увеличением платежеспособного спроса на рынке жилья. И оба фактора, как можно догадаться, стали следствием реформы пенсионной системы, позволяющая теперь гражданам изымать "сверхнакопления" со своих счетов в ЕНПФ для решения жилищных вопросов.

Читайте также
Просрочка по кредитам казахстанцев превысила 335 млрд тенге

Очень важная деталь текущего процесса на рынке жилья заключается в том, что подобные ценовые факторы, как рост ожиданий в отношении удорожания жилья и резкое усиление платежеспособного спроса, не будут иметь кратковременный эффект, как это было с курсовым фактором в 2014 и 2015 годах. Следовательно, они могут формировать на протяжении более длительного времени ценовой пузырь, когда фактическая цена недвижимости будет превышать ее справедливую стоимость. А справедливую стоимость в этом случае может отражать величина потребительской инфляции. При этом, как уже было упомянуто в начале, накопленный рост цен на "вторичку" и аренды с середины 2020 года превышают накопленную потребительскую инфляцию, а в скором времени инфляцию может превысить и скорость роста цен на новое жилье. И это все отражает на рынке жилья Казахстана нарастающий ценовой пузырь.

В свою очередь, формирование подобного пузыря на рынке недвижимости, помимо остального, имеет один существенный негативный экономический эффект в контексте проведенной реформы пенсионной системы. Заключается он в постепенном сокращении реальной покупательской способности большей части населения на рынке жилья. Так, совокупный прирост доходов всех домохозяйств, в том числе за счет изъятия "сверхнакоплений" из ЕНПФ, будет отставать от скорости удорожания недвижимости, в результате большинство населения не сможет в полной мере улучшить свои жилищные условия, как предполагалось изначально при реализации пенсионной реформы.

Но надо признать, что от пенсионной реформы, стимулирующей рост ценового пузыря на рынке жилья, есть и выигравшие стороны. В первую очередь, это, конечно же, строительные компании, рентабельность и прибыль которых будет только расти. А во-вторых, это те граждане, которые, благодаря пенсионным накоплениям в ЕНПФ, превышающим порог достаточности, закрывают свою предыдущую ипотеку или успевают до пика ценового пузыря оформить новый ипотечный кредит. Но очевидно, что таких граждан (по оценкам ЕНПФ порядка 700 тыс. человек) в стране гораздо меньше тех, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий. Но им, как уже отмечено, теперь будет только сложнее купить себе собственное жилье из-за нарастающего пузыря.

Источник: телеграм-канал @tengenomika.

Фото: kn.kz.

Регистрация для комментариев



Вам отправлен СМС код для подтверждения регистрации.




- Люди, которые тридцать лет терпели Назарбаева, а теперь проглотили два изменения Конституции за три месяца, учат российских беженцев, как надо было бороться с режимом.
Как посадить мажора на девять лет за ДТП с двумя погибшими
Полтора года корреспондент Ratel.kz противостоял давлению на процесс
Two popes: Астана стоит мессы
Визиты римских иерархов как высшее проявление казахских понтов и предмет общенациональной гордости
Чем отличается аким Налибаев от вице-министра Качмарчыка
Польского чиновника выгнали с работы после роскошной свадьбы с дорогими подарками
Отремонтированный на деньги КПО аэропорт Уральска вновь нуждается в ремонте
Почему Eni и Shell оплачивают хотелки акима?
Айдос Сарым: Через семь лет мы будем избирать третьего, а потом четвёртого и пятого президентов
Кое-кто, похоже, сегодня попросту нарабатывает имидж для успешной релокации по грин-карте
Говорят, с предпринимательством в стране всё хорошо, но при чём здесь государство
Два направления, развивая которые, государство могло бы оказать реальную и существенную помощь всему бизнесу
Парад физкультурников: что и кому демонстрировали мускулистые юноши и оголённые девушки
Репортажи из прошлого от Андрея Михайлова
5 советов руководителям
Должность начальника похожа на работу канатоходца
Как казахстанцы столкнулись с проблемами Америки
Государство должно стоять на страже мира, порядка и спокойствия для своих граждан
Сочинение на тему "Как я провела День города"
Таких экскурсий, что случились на День города, у нас ещё не было и, очень надеюсь, больше не будет
Как блогер пытался прогнать в Россию кандасов с афроамериканцем
Воинствующий безработный Диас Кузаиров встал в дверях павлодарского ресторана, чьи владельцы предложили бесплатные обеды россиянам
Руководитель аппарата ЦИК не опознала золотой знак депутата парламента
Никто не ведёт учёт знаков, которые обошлись бюджету в 303,9 тысяч тенге
Каких инвалидов считать "правильными" в Казахстане
Актюбинские суды не могут определиться, могут ли иностранцы, имеющие инвалидность, пользоваться льготами
Глина и навоз вместо исторического облика Алматы
Старые алматинские дома превращаются в новые трущобы
Где мы были восемь лет, или Почему так трудно издать в Казахстане перевод детской книги на казахский язык
Наша личная сказка про перевод на казахский успела сменить жанр и из страшной превратиться в остросюжетную с хеппи-эндом
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
О биографиях казахстанских "молодых политиков"
Незатейливая политтехнология, из разряда "простота хуже воровства"
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Мы прошли климатическую точку невозврата
Настоящая катастрофа начнётся, когда растают ледники
Как блогер пытался прогнать в Россию кандасов с афроамериканцем
- Честно, не понимаю этих провокаторов. Нормальные, счастливые люди себя так не ведут. Кто чем наполнен, тем и делится. А те,кто помогает молодцы!!!!
Как посадить мажора на девять лет за ДТП с двумя погибшими
- Имею честь знать Сергея Перхальского лично. Как-то спросил у него, не тяжело ли ему бороться со всем этим беспределом. Он ответил очень просто и без пафоса - Кто-то должен это делать. Его публикации дают мне надежду, что в нашей стране не все потеряно и что все ещё может изменится к лучшему. Долгих лет и крепкого здоровья, творческих успехов. А мы, его благодарные читатели, всегда будем с нетерпением ждать новых публикаций.
Увидев расписание уроков, родители школьников СКО закипели от возмущения
- Уважаемые педагоги, Министры Раньше мы 10 лет учились, и было в 10 классах по 5,6,7уроков. И ничего. А сейчас учатся 11 лет и плюс ещё две недели и все равно хотите увеличить нагрузку. О чем вы думаете? Чего вы хотите от детей.? Правильно надо сокращать количество часов в неделю. Дети лучше станут понимать. А если они целый день в школе, всю ночь уроки делают. Вы хотите чтобы дети с ума сошли?
Беспредел на родине Кунаева. Часть 1
- Да, в Казахстане всегда были местные байчики. И их покровители из высших эшелонов власти. Они питались и жили с рук этих байчиков. А где хваленый Антикор? Что этот районный акимчик тоже их прикормил? Наверное, крутую служебную машину подарил борцам с коррупцией.
Где Токаеву взять кадры
- Вами верно задета данная тема. Она с каждым днём всё актуальнее и актуальнее. Нашему президенту предстоит большая работа. Однако работа проделана на маленький процент. От квалифицированных кадров, которые дорожат (дорожили) работой и не побоюсь этого слова настоящих патриотов своего дела, у нас всегда избавлялись. Никогда не давали честно работать простому государственному служащему. Только встаешь на рельсы своего должностного пути, так тебя начинают лепить, как им удобно.
Суд приговорил Боровикова к девяти годам лишения свободы
- Сергей здравствуйте, Вами проделана огромная работа, за что Вам лично выражаю ОГРОМНОЕ спасибо. Ваши статьи по настоящему освещали судебный процесс. Я как простой читатель Вам благодарен. Семье потерпевших выражаю ГЛУБОЧАЙШИЕ соболезнования.