Банк становится институтом развития, а ипотечное кредитование - прерогативой государства
В декабре 2021 года холдинг "Байтерек" разослал пресс-релиз, где сообщалось, что статус "Отбасы банк" изменится в ближайшее время. На его базе будет создан Центр по обеспечению жильем, таким образом, под контролем будут не только вклады казахстанцев, но и жилищная очередь.
- Планируется изменение статуса банка второго уровня на Банк, обладающий статусом национального института развития, - сообщил глава холдинга Айдар АРИФХАНОВ. То есть, "Отбасы банк" оказывается в интересной позиции – одновременно банк и не банк. С одной стороны, остаются те же функции и обязанности, а с другой "Отбасы" полностью захватит рынок ипотечного жилья, сделав его государственной прерогативой.
Мы поговорили с экономистом Андреем ЧЕБОТАРЁВЫМ, в чём опасность такой монополизации.
- Идея его дальнейшего укрупнения в плане того, чтобы он превратился в институт развития, тут я вижу исключительно желание полной монополизации жилищно-строительной отрасли, которая, по сути, и так уже состоялась из-за госпрограмм.
В прошлом году Нацбанк сделал исследование ипотечного рынка и пришёл к выводу, что у нас 99 процентов ипотеки от государства. То есть, государство низкими процентами выдавило всех. По последним данным средняя ставка по ипотеке менее 7 процентов, это нереально, у нас инфляция почти 9 процентов, а базовая ставка тоже была до недавнего времени около 9-10 процентов. Ипотека получается дешевле денег, за это кто-то должен платить, и, разумеется, бюджет, - объясняет экономист.
Аналитики давно уже твердят, что сфера ипотечного кредитования должна стать рыночной. Но это невозможно, поскольку туда постоянно вмешивается государство. Все успехи "Отбасы банк" объясняются прямым финансированием из бюджета. Само существование льготных ипотек возможно только благодаря субсидированию, то есть благодаря деньгам налогоплательщиков.
- Самая глобальная проблема в том, что вместо разгосударствления, вместо того, чтобы пустить на рынок другие банки, хотя бы в проекте сократить льготные программы, мы наоборот всё это укрупняем. Сейчас у нас есть два монстра, дочки холдинга "Байтерек" - "Отбасы банк" и "Казахстанская жилищная компания".
Последняя впитала в себя все строительные активы холдинга, теперь они тоже занимаются бюджетным строительством. Под них выпускается огромное количество убыточных облигаций. В прошлом году было более одного триллиона тенге, под 3-4-5 процентов и даже под 0,35. Это прямой убыток для тех, кто их покупает. Обычно это "Байтерек" и дальше нагрузка идёт на бюджет. Эти облигации нужны, чтобы финансировать строительство в областях. Всё это не очень хорошо, потому что мы строим за бесплатные деньги и у нас не так много нормальных застройщиков, которые строят самостоятельно. Есть частные компании, их называют монополистами, хотя это далеко не так. Как правило, у них не так много домов, в отличие от всяких странных безликих компаний, - говорит Чеботарёв.
За примером далеко ходить не нужно. Многострадальный карагандинский ЖК "Трилистник" - один из тяжёлых случаев такого строительства. Тендеры на возведение домов выиграли несколько компаний, почти каждый дом из семи сдают с опозданием.
"Трилистник" №6 затопило из-за сломанного датчика давления в системе отопления. В итоге залило квартиры на нескольких этажах, вода текла даже из лампочек в коридорах. А сами жильцы обнаружили брак в пластиковых трубах, которые треснули из-за давления.
"Трилистник" № 9 и №10 до сих пор не сданы, последний, скорее всего, станет предметом судебных разбирательств. Жильцы домов жаловались по поводу нарушенных сроков и строительного брака в "Отбасы банк", но там самоустранились. То есть, банку нет дела до того, что именно он продаёт.
- Кроме того, что мы монополизируем отрасль, есть ещё одна проблема – как строят дома для социальноуязвимых слоёв населения. Допустим, в Сингапуре есть понятие квотности, например, по национальному признаку. Они прекрасно понимают, что если в одном доме расселить представителей национального меньшинства, то, к сожалению, этот дом может быстро криминализироваться.
Также у них есть квотность по признаку достатка, людей расселяют, чтобы все жили примерно одинаково. "Отбасы банк" сейчас закладывает большую мину под будущее домов. Во-первых, он строит дома, а потом заселяет в целый дом только многодетных. То есть, здесь давление на инфраструктуру. Нельзя построить многоквартирный дом, а потом заселить туда исключительно малообеспеченные семьи.
Такой район может быстро превратиться в гетто. Что давно доказано урбанистами из США и Франции, которые перестали так строить и расселять людей. Дома очень быстро криминализируются, становятся непотребного вида, их сложно обслуживать и это всё плохо заканчивается. Мы в начале этого пути, и сейчас важно понять сейчас, как правильно расселять людей. Чтобы в одном доме жили семьи с разным уровнем достатка, нужно, чтобы это было рыночно. Люди, которые берут ипотеку, допустим, под 7 процентов, не станут жить в доме, где квартиры продают под 2 процента. Слишком разное качество постройки и условий, - рассказывает экономист.
Жители новых многоквартирных домов по всему Казахстану уже жалуются на отсутствие парковок, достаточного количества школ и детских садов в районе, постоянное уплотнение застройки. Если национальный институт развития не задумается, то мечта казахстанцев о своей квартире может превратиться в ночной кошмар. Будущие жильцы того же "Трилистника" возмущались, что строители называют жилой комплекс "домами для нищебродов".
- В этих программах тоже есть очень большой минус – отсутствие стерилизации льгот. Это тогда, когда льготы не попадают на реальный рынок и их получают те, кому они реально нужны. В том же Сингапуре 96 процентов населения живёт в собственном доме, из них 80 процентов имеет социальное жильё. Но, как у них это работает: соцжильё покупается на праве аренды на 99 лет, эту квартиру передать в наследство нельзя.
Когда вы прожили там от года до семи лет, в зависимости от выбранной программы, вы можете его продать, но только такому же льготнику, как и вы. На рынок эти квартиры не попадают. Нельзя купить две или три, а потом сдавать в аренду. У нас полностью отсутствует стерилизация льгот и в итоге эти квартиры достаются всем подряд, попадают на рынок и поднимают цены на продажу. Это большая проблема всей ипотечной системы и "Отбасы банк",- говорит Чеботарёв.
Допустим, некоторые владельцы квартир в "Трилистниках" уже продают их или сдают в аренду. Хотя эти квартиры должны были достаться людям без собственного жилья. Соответственно, появление таких квартир на рынке меняет ценовую политику.
Получается двоякая ситуация: государство борется за снижение стоимости жилплощади, одновременно взвинчивая эти цены, поскольку нет чёткой целевой группы льготников.
- Задумывался "Отбасы банк" правильно, это система жилищных сбережений по немецкому методу, низкие проценты по депозитам и низкие проценты по кредитам. Идея нормальная, но я не очень понимаю, почему её не распространили на всю банковскую систему, позволив всем так делать.
В 2017 году "Отбасы банк" был в списке на приватизацию. Тогда он мог бы справиться на рынке за счёт людей, которые откладывали деньги. Но потом всё резко поменялось, его исключили из списка, а сейчас он в открытом рынке не выживет. Премии, которые ежегодно выплачивают людям на депозиты, берут из Нацфонда. В этом году им запретили это делать. Было предложение, которое продержалось несколько часов, предлагалось упразднить эти премии вообще, поскольку денег нет, а из Нацфонда их брать запретили. По поводу строительства. То, на что "Отбасы" строит свои квартиры, это всё вообще бесплатные деньги. "Отбасы банк" либо получает финансирование из Нацфонда, либо - деньги из холдинга "Байтерек" под очень низкий процент.
"«Отбасы банк" вроде как доказал, что он может осуществить цифровизацию и нацелился на то, что останет единым оператором распределения жилья. Раньше всё это было в акиматах, мы прекрасно знаем, что очереди были сильно коррумпированы, люди ждали годами, десятилетиями, но насколько это сделает лучше "Отбасы" - я не знаю. Распределение, конечно, менять надо было, в проекте закона пока нет деталей. Но "Отбасы банк" действительно лишается статуса банка, становится неким надбанком. При этом его депозиты продолжат гарантироваться Нацфондом, но на каких условиях, опять же, неясно. Сам фонд при выходе "Отбасы" может пострадать, поскольку фонд как раз складывается из банков и депозитов, которые отчисляют страховку, - поясняет Андрей Чеботарёв.
Пока смысл превращения "Отбасы" из банка второго уровня в национальный институт развития заключается только в попытке взять абсолютный контроль. В феврале 2022 года председатель правления банка Мухтар АЗИМБЕКОВ в интервью Forbes заявил, что банк "монополист на рынке ипотеки", а также назвал его "ипотечным конвейером". Но почему-то забыл упомянуть, что всё это делается исключительно за счёт государства и налогоплательщиков. А сам банк не предлагает никаких уникальных продуктов, кроме программ, которые опять же разрешает прописать государство.
В 2021 году "Отбасы банк" выдал 73 тысячи льготных займов на общую сумму 1,1 трлн тенге, из них по госпрограмме "Нұрлы жер" - 13,6 тысячи займов на сумму 150 млрд тенге.
Программа "Баспана хит", которую предоставлял Нацбанк на вторичный сегмент недвижимости, в большей части банков уже закрыта. Программа "7-20-25" также закроется, как только освоят 1 трлн тенге.
Коллаж: politic.kz.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ И ЧИТАЙТЕ НАС В TELEGRAM!
