Как страх меняет спрос на квартиры и дома, влияет на цену сделки и может стоить собственнику или покупателю миллионов тенге
В предыдущих колонках на Ratel.kz я уже разбирал, как меняется рынок недвижимости и почему привычные ориентиры при покупке квартиры сегодня работают далеко не всегда. Мы говорили о новых правилах выселения и рисках для владельцев квартир, а затем сравнивали цены в объявлениях с реальными сделками в Алматы, где разница может доходить до 20%.
Но цена и юридические риски - не единственные факторы, которые влияют на решение покупателя. После ощутимого землетрясения за несколько часов могут измениться требования к этажу, типу жилья и даже району. Сегодня я хочу разобраться, насколько такие изменения действительно отражаются на стоимости недвижимости и почему решения, принятые под влиянием страха, иногда обходятся дороже самого риска.
Покупатель, который уже выбрал квартиру на высоком этаже, начинает искать варианты ниже. Человек, рассматривавший квартиру в хорошем жилом комплексе, переключается на частный дом. А собственник квартиры на 15-м этаже начинает задаваться вопросом: не пора ли продавать, пока спрос окончательно не изменился?
Я вижу подобную реакцию после каждого ощутимого землетрясения. И сама по себе она понятна. Когда речь идёт о безопасности семьи, эмоции невозможно просто выключить.
Но есть важная граница между пересмотром требований к недвижимости и финансовым решением, принятым под влиянием страха.
Недвижимость стоимостью 30, 50 или 100 млн тенге покупается не на несколько месяцев. Чаще всего это решение на годы. Поэтому решение, принятое под влиянием события одного дня, может оказаться значительно дороже самого риска, которого человек пытается избежать.
Землетрясение сначала меняет не рынок, а наше восприятие рынка
После землетрясения квартира на 12-м этаже физически не становится дешевле на 20%. Дом на два этажа не становится автоматически дороже на 30 или 50 млн тенге.
За одну ночь не меняется локация, качество строительства, площадь квартиры, земельный участок или инфраструктура района.
Меняется другое — восприятие риска покупателем. И это очень важное различие.
Сейчас у меня есть клиент, который до землетрясения рассматривал квартиру на 11-м этаже в хорошем жилом комплексе Бостандыкского района. После произошедшего позиция изменилась: высокий этаж больше не рассматривается, нужны варианты ниже.
Это реальная реакция покупателя. Но пока это ещё не означает, что рынок высоких этажей потерял ликвидность.
Запрос покупателя и цена реальной сделки — две разные вещи.
Чтобы говорить о структурном изменении рынка, нужно увидеть, что люди не просто спрашивают про низкие этажи и дома, а действительно начинают покупать их дороже и системно отказываться от высоких этажей.
Покупатель рискует купить не тот объект. Продавец — отдать хороший актив дешевле
Причём эмоциональная ошибка возможна с обеих сторон сделки.
Покупатель после землетрясения может решить: «Только первый–третий этаж». И в итоге купить посредственный объект только потому, что он находится низко.
Но этаж — лишь один из параметров недвижимости. Есть качество строительства, конструктив здания, год постройки, локация, плотность застройки, инженерия, управление домом и будущая ликвидность. Низкий этаж не превращает плохой дом в хороший.
Но ещё интереснее ситуация с продавцами.
Представим собственника хорошей квартиры на высоком этаже. Несколько потенциальных покупателей после землетрясения отказываются от просмотров. Возникает ощущение: всё, теперь квартиру никто не купит. И собственник начинает снижать цену. Вот здесь эмоция уже превращается в реальные деньги.
Если объект качественный и его фундаментальные характеристики не изменились, продавать его с дисконтом только потому, что рынок несколько дней находится под воздействием сильной эмоции, на мой взгляд, нерационально.
В недвижимости страх покупателя иногда создаёт плохую сделку для продавца. А страх продавца — хорошую возможность для покупателя.
Но игнорировать землетрясение тоже неправильно
Обратная крайность — сказать, что ничего не произошло и через неделю все забудут. Я бы так тоже не рассуждал.
Алматы находится в сейсмической зоне, и землетрясение напоминает о риске, который при покупке недвижимости действительно должен учитываться. Просто вопрос нужно ставить иначе. Не только «какой этаж выбрать?», а прежде всего: что именно я покупаю? Как построен дом? Когда? Какой у него конструктив? Кто проектировал? Каково фактическое состояние здания? Как оно вело себя во время предыдущих сейсмических событий?
Это гораздо более серьёзный подход, чем просто поставить фильтр «не выше пятого этажа».
На мой взгляд, сейсмическая составляющая должна стать таким же нормальным элементом проверки недвижимости в Алматы, как юридическая чистота объекта, качество строительства или его будущая ликвидность.
Что может произойти с рынком домов
Есть сегмент, за которым сейчас особенно интересно наблюдать, — частные дома.
После землетрясений часть покупателей психологически чувствует себя комфортнее в собственном доме: один-два этажа, свой участок, возможность быстро выйти на улицу.
Особенно заметным этот эффект может оказаться в более дорогом сегменте. Качественных готовых домов в хороших локациях Алматы и без того немного. Поэтому если хотя бы часть покупателей больших квартир действительно переместится в этот сегмент, хорошие дома могут получить дополнительный спрос.
В объектах стоимостью от 250 млн тенге изменение ожиданий собственников может измеряться уже десятками миллионов.
Но ключевое слово здесь — если.
Я бы не стал сейчас утверждать, что дома обязательно подорожают, а высокие этажи подешевеют. Для такого вывода нужны реальные сделки. Через несколько недель и месяцев станет гораздо понятнее, где была краткосрочная эмоциональная реакция, а где действительно изменились предпочтения покупателей.
На эмоциональном рынке появляются возможности
Я больше 20 лет работаю с недвижимостью и вижу одну закономерность: интересные сделки редко возникают тогда, когда все участники рынка абсолютно спокойны.
Возможности появляются именно в периоды неопределённости. Кому-то срочно нужны деньги. Кто-то боится дальнейшего снижения цен. Кто-то после землетрясения больше не хочет жить на высоком этаже.
А кто-то, наоборот, понимает, что перед ним качественный объект, фундаментально с которым ничего не произошло, но теперь его можно приобрести на других условиях.
Поэтому я всегда стараюсь отделять эмоциональный фон от качества самого актива.
Если изменились фундаментальные характеристики объекта — решение нужно пересматривать. Если изменилась только эмоция вокруг него — сначала стоит дать себе время.
Хороший объект не становится плохим за один день. Но решение, принятое на эмоциях за один день, может стоить вам миллионы тенге.
Недвижимость — один из самых эмоциональных активов
Мы покупаем не просто квадратные метры. Мы выбираем район, дом, вид из окна, этаж, двор, архитектуру, соседей и пространство, в котором собираемся жить.
Поэтому полностью убрать эмоции из покупки недвижимости невозможно. И не нужно. Но эмоция не должна подменять расчёт.
Для объекта стоимостью 30, 50 или 100 млн тенге я бы сначала оценивал качество самого дома, локацию, реальную цену сделки, ликвидность и возможную стоимость выхода из объекта в будущем. И только после этого — личные предпочтения.
То же самое относится и к собственнику. Если вы продаёте хорошую недвижимость, не нужно менять цену только потому, что информационный и эмоциональный фон изменился несколько дней назад.
Что бы я делал сейчас
Если вы покупатель, я бы не отказывался автоматически от всех высоких этажей. Я бы расширил проверку самого здания и только после этого принимал решение.
Если вы выбираете дом вместо квартиры — сравнивал бы не только ощущение безопасности, но и качество конкретных объектов, их цену и будущую ликвидность.
Если вы собственник квартиры на высоком этаже — я бы точно не спешил снижать цену только из-за реакции рынка первых дней.
А если вы давно планировали покупку, сейчас имеет смысл особенно внимательно наблюдать за предложением. Потому что эмоциональный рынок иногда создаёт ценовые возможности, которых в спокойной ситуации просто не бывает.
Недвижимость — это одновременно место для жизни и часть капитала семьи. Поэтому здесь особенно важно разделять две вещи.
Эмоции могут определить, где вам комфортно жить. Логика должна определить, какой объект покупать и сколько за него платить.
Об авторе
Виталий Шалаев — Private Capital Advisor, эксперт по премиальной недвижимости и управлению капиталом состоятельных собственников в Казахстане
