Что происходит с реальными ценами и рынком недвижимости
От редакции:
В своей предыдущей колонке на Ratel.kz эксперт по премиальной недвижимости и структуре капитала, управляющий директор Arbat Real Estate, Private Capital Advisor Виталий Шалаев разбирал новые правила выселения арендаторов и риски для собственников жилья. Он писал о том, почему право на жилище не должно превращаться в возможность пользоваться чужой собственностью после окончания договора, и предлагал механизмы, которые могли бы одновременно защищать интересы арендатора и владельца недвижимости.
В новой колонке для Ratel.kz Виталий Шалаев рассматривает другую сторону рынка: что происходит с ценами на квартиры в Алматы, почему даже хороший объект сегодня может продаваться восемь-девять месяцев, какое жилье остается востребованным и чего ждать от цен в 2027 году.
Если смотреть только на объявления о продаже квартир в Алматы, может сложиться впечатление, что рынок продолжает расти. Цены остаются высокими, собственники ориентируются на соседние объекты и зачастую выставляют свою квартиру ещё дороже.
Но реальные сделки сегодня показывают другую картину.
Я больше 20 лет работаю с недвижимостью и сейчас вижу один из самых больших разрывов между ожиданиями продавцов и реальными деньгами покупателей. По отдельным сделкам первоначальная цена предложения и конечная цена продажи расходятся до 20%.
На мой взгляд, сегодня в Алматы фактически существуют два рынка: рынок цен в объявлениях и рынок реальных сделок. И расстояние между ними увеличивается.
Если смотреть только на объявления о продаже квартир в Алматы, может сложиться впечатление, что рынок продолжает расти. Цены остаются высокими, собственники ориентируются на соседние объекты и зачастую выставляют свою квартиру ещё дороже. Но реальные сделки сегодня показывают другую картину.
Я больше 20 лет работаю с недвижимостью и сейчас вижу один из самых больших разрывов между ожиданиями продавцов и реальными деньгами покупателей. По отдельным сделкам первоначальная цена предложения и конечная цена продажи расходятся до 20%.
На мой взгляд, сегодня в Алматы фактически существуют два рынка: рынок цен в объявлениях и рынок реальных сделок. И расстояние между ними увеличивается.
Почему цены в объявлениях не показывают реальную стоимость квартиры
Механика довольно простая.
Собственник открывает сайты объявлений и смотрит, сколько стоят похожие квартиры. Допустим, сосед выставил квартиру за 150 млн тенге. Он считает свою квартиру не хуже и ставит 155 млн. Следующий собственник уже ориентируется на 155 млн и выставляет за 160 млн.
В результате цена предложения постепенно растёт.
Но есть одна проблема: мы не знаем, продалась ли первая квартира за 150 млн вообще. Поэтому я всегда разделяю цену предложения и цену реальной сделки.
И это не теоретические расчёты. Я вижу это по сделкам, которые проходят через нашу компанию.
При этом возникает интересный парадокс. Официальная статистика пока показывает рост стоимости жилья. По данным Halyk Finance со ссылкой на Бюро национальной статистики, в августе 2026 года цены на первичном рынке Казахстана были на 13,1% выше, чем годом ранее, а на вторичном - на 9%.
Но количество сделок движется в противоположную сторону.
В августе 2026 года в Казахстане зарегистрировали 35 807 сделок с жильём против 41 380 годом ранее. Это снижение на 13,5%. За январь-август рынок сократился на 4,3% к аналогичному периоду 2025 года.
Алматы при этом остаётся крупнейшим рынком страны: только в августе здесь зарегистрировали 7 690 сделок.
При этом цены формально растут, а количество сделок сокращается.
Квартира за 375 млн в итоге продалась за 315 млн
Недавний пример из нашей практики.
Хорошая квартира в премиальном жилом комплексе Алматы была выставлена примерно за 375 млн тенге. Около трёх месяцев объект находился в продаже с возможностью небольшого торга.
Покупателя не было.
Когда собственнику уже потребовалось реально продать квартиру, цену снизили сначала до 340 млн, затем до 320 млн.
Фактическая сделка состоялась за 315 млн тенге.
Разница с первоначальной ценой предложения - 60 млн тенге, или около 16%.
Именно поэтому происходящее сейчас я называю скрытой коррекцией рынка недвижимости.
Собственники пока не хотят публично показывать существенное снижение стоимости. Но когда появляется реальный покупатель с деньгами, совершенно другая цена возникает уже за столом переговоров.
Покупатель стал гораздо требовательнее
Изменилось и поведение покупателей.
Они читают новости, видят высокие ставки, инфляцию и неопределённость в экономике и делают простой вывод: если рынок слабый, значит, можно сильно торговаться.
Иногда покупатели предлагают такой дисконт, после которого собственники просто прекращают переговоры. Это другая крайность.
Слабый рынок не означает, что любой продавец согласится отдать квартиру на 20-30% дешевле. Покупателю необходимо понимать историю продажи объекта, изучить конкурирующие предложения и определить адекватный диапазон цены. И уже после этого выходить на переговоры.
При этом выбор у покупателя действительно стал значительно шире.
По нашей практике, сейчас на одного активного покупателя может приходиться около девяти квартир, соответствующих его основным требованиям. А прежде чем принять решение, человек иногда физически смотрит 10-15 объектов.
Покупателю просто некуда торопиться.
Даже хорошая квартира может продаваться девять месяцев
Сегодня срок экспозиции квартиры в 4-6 месяцев стал нормальным.
Даже объект, который адекватно оценён и находится в рынке, может продаваться восемь-девять месяцев.
И здесь большое предложение начинает работать против продавца. Когда у покупателя одновременно есть около девяти подходящих вариантов, ему гораздо проще сравнивать, торговаться и ждать.
Хорошо показывает ситуацию другой недавний кейс.
Однокомнатная квартира площадью около 35 кв. м в центре Алматы, в районе Золотого квадрата, с хорошим ремонтом была первоначально выставлена примерно за 48 млн тенге. Цену снизили до 45 млн.
Появился реальный покупатель. В результате переговоров собственник был готов продать квартиру за 42,5 млн тенге.
Казалось бы, сделка должна состояться. Но покупатель всё равно ушёл - нашёл другой вариант дешевле.
Это очень точно характеризует сегодняшний рынок: иногда даже существенного дисконта недостаточно, потому что предложение превышает возможности конкретного покупательского спроса.
Какие квартиры в Алматы сейчас продаются лучше
При этом говорить, что рынок недвижимости Алматы полностью остановился, неправильно.
Спрос есть. Просто он стал значительно более избирательным.
Я вижу несколько локаций, где интерес покупателей остаётся высоким: Медеуский район, верхняя часть города выше Аль-Фараби, Горный Гигант и верхняя часть проспекта Достык; Бостандыкский район; Золотой квадрат.
Важен и сам объект.
Покупатели всё чаще хотят получить готовую квартиру с качественным ремонтом: заехать и жить, а не тратить ещё год на стройку и ремонт.
В современных проектах преимущество получают сформированные жилые комплексы с собственной инфраструктурой и понятным качеством жизни.
Золотой квадрат - отдельная история. Значительная часть предложения здесь находится в старом жилом фонде, но сама локация продолжает создавать устойчивый спрос.
Больше всего пострадал средний дорогой сегмент
Рынок сейчас очень неоднороден. Относительно хорошо чувствует себя ликвидный сегмент примерно 30-60 млн тенге. Здесь значительно шире аудитория покупателей, а часть спроса поддерживается ипотечными программами.
Совершенно другая ситуация сложилась с квартирами примерно 150-200 млн тенге.
По моим наблюдениям, это один из наиболее пострадавших сегментов рынка. Именно у этой категории покупателей снизилась активность. Люди чаще откладывают решение, особенно если приобретение квартиры не является срочной необходимостью.
И даже существенное снижение цены далеко не всегда позволяет быстро найти покупателя.
А вот настоящий luxury живёт по другим правилам.
Здесь проблема часто не в отсутствии денег у покупателей, а в отсутствии действительно качественного предложения.
Хорошие коллекционные квартиры стоимостью от $1 млн в Алматы можно буквально пересчитать по пальцам. Поэтому возникает парадокс: человек располагает деньгами и готов совершить сделку, но подходящего объекта просто нет.
Что будет с ценами на квартиры в 2027 году
Мой базовый сценарий - коррекция продолжится.
До конца 2026 года она, скорее всего, останется преимущественно скрытой. Собственники психологически ещё не готовы публично снижать цены, поэтому значительная часть коррекции происходит непосредственно во время переговоров.
Но в 2027 году ситуация может измениться. Если собственники увидят, что быстрого восстановления спроса не произошло, реальные цены сделок начнут постепенно переходить и в объявления.
В первом полугодии 2027 года я допускаю снижение цен предложения примерно на 5-10%. Это мой прогноз, а не статистический факт.
На рынок одновременно давят несколько факторов: высокая стоимость денег, инфляционное давление, долговая нагрузка населения, более осторожное потребительское поведение и ужесточение условий кредитования.
Поэтому полноценного восстановления спроса в ближайшие месяцы я не ожидаю. В моём базовом сценарии заметное оживление рынка возможно не раньше сентября-октября 2027 года.
Именно поэтому собственникам сегодня особенно важно не путать желаемую стоимость своей квартиры с её реальной рыночной ценой.
«Цена квартиры - это не цифра, которую собственник написал в объявлении. Настоящая цена появляется только тогда, когда встречаются деньги покупателя и готовность продавца совершить сделку», - Виталий Шалаев.
