О ставке ипотечных кредитов простым языком
Еще до всех событий проводил опрос по теме следующего поста, но события в Украине сбили фокус, и пришлось отложить данный вопрос. Наконец, решил расписать про ставку простым языком.
Ставка по кредиту, в том числе и по ипотеке, состоит из следующих составляющих:
1. Стоимость фондирования банка. Основу фондирования ипотечных программ составляют депозиты физических лиц и выпускаемые БВУ облигации. В идеале фондирование должно осуществляться за счет облигаций. Сейчас банки ресурсы привлекают в среднем под 12-13% после того, как была увеличена базовая ставка. Раньше средняя ставка привлечения была в районе 10-11%.
2. Стоимость риска на заемщика. Если заемщик становится проблемным и не возвращает долг, то все убытки по данному заемщику перекладываются в стоимость риска и включаются в ставку. Другими словами, за плохих заемщиков всегда платят заемщики хорошие. Не могут все заемщики быть идеальными, и чем выше риск аппетит у БВУ, тем больше плохих заемщиков появляется у БВУ и тем выше закладывается стоимость риска. Но здесь еще есть и другая составляющая. Во многом стоимость риска зависит от регуляторного процесса взыскания проблемной задолженности и реализации залогового имущества. Сейчас в среднем взыскание залогового имущества и его продажа занимает три года. Из этих трех лет заемщик не платит проценты 2,5 года. При себестоимости денег в 13%, (а БВУ платит тем, у кого взял деньги), убыток составляет 37%. Соответственно, БВУ за счет продажи должен покрыть все убытки, но, как правило, квартира, которая остается от заемщика из квартиры с ремонтом превращается в черновую квартиру и стоит на 30-40% дешевле, чем при первоначальной оценке. Все эти убытки потом входят в расчет стоимости риска. Все это рассчитывается математически. И если залог не покрывает потенциальные убытки исходя из истории продаж залогов, то банки начисляют резервы, другими словами, признают потенциальные убытки уже в период, когда заемщик становится проблемным.
3. Маржа банка. Банк, будучи коммерческой организацией, закладывает свою маржу, которая должна покрывать все постоянные расходы и обеспечивать норму рентабельности для банка. Сейчас маржа банка закладывается в районе 4% и выше, в зависимости от конкуренции и уникальности продукта.
Поэтому, чтобы сократить стоимость ипотеки для заемщиков, нужно сокращать каждую из составляющих.
1. Сокращение стоимости фондирования возможно только за счет снижения безрисковой ставки фондирования, которая зависит от базовой ставки. Базовая ставка зависит от инфляции в стране. Инфляция зависит от экономической политики в целом. Поэтому, если мы хотим сократить в целом стоимость фондирования, нужно бороться с инфляцией. Про инфляцию я уже писал множество постов. Базово: нужно увеличивать предложение в стране, отказаться от стимулирования импорта за счет непродуманных государственных программ, не стимулировать потребительский спрос без расширения предложения и создать институциональную среду для привлечения инвестиций. Поэтому, хотим дешевую ипотеку – боремся с инфляцией. Фондирование не по рыночным ставкам приведет только к подорожанию квартир, и глобально большинство людей платить по ипотеке меньше не станут.
2. Сокращение рисков необходимо осуществлять в двух направлениях. Во-первых, предоставлять больше данных БВУ для возможности анализа клиента и улучшения скоринговых моделей. Во-вторых, нужно сокращать стоимость взыскания проблемной задолженности. Для этого нужно менять в целом законы, направленные на взыскание, упразднять барьеры взыскания и создавать единую правоприменительную практику. Про это можно написать множество постов. Помним, что хороших заемщиков больше, чем плохих, и именно хорошие заемщики платят за плохих через процентную ставку. Для тех, кто действительно нуждается в помощи, должны создаваться механизмы помощи через государство. Вместо субсидирования ставок, лучше создать правильные механизмы помощи. Нужен правильный, именно правильный, закон о банкротстве физических лиц, который бы решал проблемы всех, кто действительно не может платить, а не стал законным способом ухода от обязательств.
3. Маржа банка сокращается за счет сокращения стоимости владения процессом, другими словами - нужно способствовать цифровизации БВУ. Но самое главное, маржа сокращается на конкурентном рынке. Чем больше банков, тем меньше маржа. У нас, к сожалению, количество Банков только сокращается.
Других способов сократить стоимость ипотеки нет. Можно сокращать искусственно стоимость ипотеки, как это происходит сейчас, но все это просто перекладывается через цены на недвижимость.
