Почему ипотека в Европе 3%, а у нас 18%

5922 просмотров
0
Галим ХУСАИНОВ
Пятница, 15 Апр 2022, 10:30

О ставке ипотечных кредитов простым языком

Еще до всех событий проводил опрос по теме следующего поста, но события в Украине сбили фокус, и пришлось отложить данный вопрос. Наконец, решил расписать про ставку простым языком.

Читайте также
Почему в Казахстане возник дефицит наличности

Ставка по кредиту, в том числе и по ипотеке, состоит из следующих составляющих:

1. Стоимость фондирования банка. Основу фондирования ипотечных программ составляют депозиты физических лиц и выпускаемые БВУ облигации. В идеале фондирование должно осуществляться за счет облигаций. Сейчас банки ресурсы привлекают в среднем под 12-13% после того, как была увеличена базовая ставка. Раньше средняя ставка привлечения была в районе 10-11%.

2. Стоимость риска на заемщика. Если заемщик становится проблемным и не возвращает долг, то все убытки по данному заемщику перекладываются в стоимость риска и включаются в ставку. Другими словами, за плохих заемщиков всегда платят заемщики хорошие. Не могут все заемщики быть идеальными, и чем выше риск аппетит у БВУ, тем больше плохих заемщиков появляется у БВУ и тем выше закладывается стоимость риска. Но здесь еще есть и другая составляющая. Во многом стоимость риска зависит от регуляторного процесса взыскания проблемной задолженности и реализации залогового имущества. Сейчас в среднем взыскание залогового имущества и его продажа занимает три года. Из этих трех лет заемщик не платит проценты 2,5 года. При себестоимости денег в 13%, (а БВУ платит тем, у кого взял деньги), убыток составляет 37%. Соответственно, БВУ за счет продажи должен покрыть все убытки, но, как правило, квартира, которая остается от заемщика из квартиры с ремонтом превращается в черновую квартиру и стоит на 30-40% дешевле, чем при первоначальной оценке. Все эти убытки потом входят в расчет стоимости риска. Все это рассчитывается математически. И если залог не покрывает потенциальные убытки исходя из истории продаж залогов, то банки начисляют резервы, другими словами, признают потенциальные убытки уже в период, когда заемщик становится проблемным.

Читайте также
Куда приводит популизм в экономике

3. Маржа банка. Банк, будучи коммерческой организацией, закладывает свою маржу, которая должна покрывать все постоянные расходы и обеспечивать норму рентабельности для банка. Сейчас маржа банка закладывается в районе 4% и выше, в зависимости от конкуренции и уникальности продукта.

Поэтому, чтобы сократить стоимость ипотеки для заемщиков, нужно сокращать каждую из составляющих.

1. Сокращение стоимости фондирования возможно только за счет снижения безрисковой ставки фондирования, которая зависит от базовой ставки. Базовая ставка зависит от инфляции в стране. Инфляция зависит от экономической политики в целом. Поэтому, если мы хотим сократить в целом стоимость фондирования, нужно бороться с инфляцией. Про инфляцию я уже писал множество постов. Базово: нужно увеличивать предложение в стране, отказаться от стимулирования импорта за счет непродуманных государственных программ, не стимулировать потребительский спрос без расширения предложения и создать институциональную среду для привлечения инвестиций. Поэтому, хотим дешевую ипотеку – боремся с инфляцией. Фондирование не по рыночным ставкам приведет только к подорожанию квартир, и глобально большинство людей платить по ипотеке меньше не станут.

Читайте также
Бизнес Казахстана стал сильно зависим от субсидий

2. Сокращение рисков необходимо осуществлять в двух направлениях. Во-первых, предоставлять больше данных БВУ для возможности анализа клиента и улучшения скоринговых моделей. Во-вторых, нужно сокращать стоимость взыскания проблемной задолженности. Для этого нужно менять в целом законы, направленные на взыскание, упразднять барьеры взыскания и создавать единую правоприменительную практику. Про это можно написать множество постов. Помним, что хороших заемщиков больше, чем плохих, и именно хорошие заемщики платят за плохих через процентную ставку. Для тех, кто действительно нуждается в помощи, должны создаваться механизмы помощи через государство. Вместо субсидирования ставок, лучше создать правильные механизмы помощи. Нужен правильный, именно правильный, закон о банкротстве физических лиц, который бы решал проблемы всех, кто действительно не может платить, а не стал законным способом ухода от обязательств.

3. Маржа банка сокращается за счет сокращения стоимости владения процессом, другими словами - нужно способствовать цифровизации БВУ. Но самое главное, маржа сокращается на конкурентном рынке. Чем больше банков, тем меньше маржа. У нас, к сожалению, количество Банков только сокращается.

Других способов сократить стоимость ипотеки нет. Можно сокращать искусственно стоимость ипотеки, как это происходит сейчас, но все это просто перекладывается через цены на недвижимость.

В Европе низкая стоимость фондирования, низкие риски и высокая конкуренция.

Источник: страница Галима Хусаинова в Facebook. Публикуется с разрешения автора.

Фото: из открытых источников.

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ И ЧИТАЙТЕ НАС В TELEGRAM!

Регистрация для комментариев



Вам отправлен СМС код для подтверждения регистрации.




российский политолог
- В Казахстане подрастает поколение людей, которые выросли, сформировались уже после распада Советского Союза и которые в высшей степени свободны от этого совкового менталитета, от привязанности к тем ценностям общего дома. И они еще более, чем раньше, будут далеки от мысли, что можно с Россией жить в одном доме.
Ratel Instagram
Роскомнадзор требует удалить публикацию сайта Ratel.kz
Когда российские власти решили, что Казахстан является субъектом РФ
Как дилер нации насолил сахаром Карашукееву
Когда у нас создадут совместное производство Lada Granta без АБС, подушек безопасности и кондиционера
Две цены за дизель
Правительство Казахстана придумало, как избежать дефицита дизтоплива
Отремонтированный на деньги КПО аэропорт Уральска вновь нуждается в ремонте
Почему Eni и Shell оплачивают хотелки акима?
Почему подпись министра Ускембаева оказалась на поддельном отчёте о катастрофе самолета Fokker-100
Независимая экспертиза показала, как государственный орган сфальсифицировал заключение об авиакатастрофе с человеческими жертвами
Угрозы экономике Казахстана
Проблемы российской экономики могут перетекать к нам по двум основным каналам: импорт товаров и инвестиции
Вдогонку за летом: спортивная кора вокруг Большой Алматинской "пирамиды"
Живописный Казахстан: взгляд Андрея Михайлова
О глобальном
Что бы мы ни делали, мы упорно хотим сами себя уничтожить
Американский ресторатор: Казахстан - это страна, где хорошо едят, много путешествуют, потому что там много денег
Всемирно признанный шеф-повар рассказал американским медиа о Зелёном базаре, кухне, культуре и гордости казахов
Алма-Ата и Алматы. История на пуантах
Павлодарские судьи поняли, где право, а где лево
В Павлодарском суде закончили семимесячные споры – с какой стороны Lexus мог подрезать Range Rover, если всё время ехал прямо
Кто будет выполнять обещание акима области Жениса Касымбека по строительству дома №10 ЖК "Трилистник"
ТОО "Atlant Building KZ" проиграло в областном суде и признано недобросовестным участником госзакупок
Абаев выступил в кукольном театре Актобе
Министр культуры и спорта рассказал про цензуру и какие казахстанцы увидят мультфильмы
Глина и навоз вместо исторического облика Алматы
Старые алматинские дома превращаются в новые трущобы
Где мы были восемь лет, или Почему так трудно издать в Казахстане перевод детской книги на казахский язык
Наша личная сказка про перевод на казахский успела сменить жанр и из страшной превратиться в остросюжетную с хеппи-эндом
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
О биографиях казахстанских "молодых политиков"
Незатейливая политтехнология, из разряда "простота хуже воровства"
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Мы прошли климатическую точку невозврата
Настоящая катастрофа начнётся, когда растают ледники
Суд приговорил Боровикова к девяти годам лишения свободы
- Сергей здравствуйте, Вами проделана огромная работа, за что Вам лично выражаю ОГРОМНОЕ спасибо. Ваши статьи по настоящему освещали судебный процесс. Я как простой читатель Вам благодарен. Семье потерпевших выражаю ГЛУБОЧАЙШИЕ соболезнования.
В Алматы объявлены в розыск нотариусы-мошенники
- Нонсенс заключается в том, что прокурором Медеуского района до настоящего момента неисполнено частное определение Медеуского районного суда, которым суд требовал принять в отношении Рыскали и Кожахмет надлежащие меры уголовно правового характера. Вопрос: а почему прокурор Медеуского районна такой лояльный к указанным выше ммошейникам. И почему в период его руководства, все заявления в отношении данных лиц спущены на тормазах.
Будет ли новая элита наурызить и байконурить Казахстан
- Супер,все в тему! Айдос показывает и доказывает, что есть политические реалии. И что делать!
Куда нас тащит путь Абаева
- Согласна полностью. Не понимаю, почему он до сих пор занимает эту должность. Аналогичный маразм, который исходит от растущего числа религиозников и нравоучителей, говорит о том, что как раз таки надо усиливать работу над пропагандой семейного института, ужесточением наказания семейным добеширам, безответственных алиментщиков и т.п. Какое глупое и бездарное решение- запретить показ мультфильма.
Жители отдалённого района ВКО заставили золотодобывающую компанию приостановить работы
- 7 жылдық жұмыс үшін , ауылға қаншама зиянын тигізеді. Бұл фабриканың салынуына жол бермеу керек. Ауыл ойықта орналасқан, Таудан соққан желдің әсерінен бүкіл шаң, газ ауылға келеді. Ауыл тұрғындары арамен, малдың арқасында өмір сүріп жатыр. Егер фабрика салатын болса мал жайлымыда қалдмайды.
О мелочном жлобстве элиты Казахстана
- Өте дұрыс айтылған, Бас иемін, бәленің бәрі осыдан басталады.Рахмет !
Первые люди в долине Или: ниже Капчагая обнаружены каменные орудия, сопоставимые с древнейшими артефактами Земли!
- Добрый день! С точки зрения археолога-палеолитчика, знающего, что такое олдованская культура, могу сказать, что материал интересный. В данный момент занимаемся раскопками стоянок верхнего палеолита в предгорьях Заилийского Алатау. Поэтому есть возможность более детально изучить данные местонахождения. Как можно связаться с автором? Мой мэйл: dim_as_oj@mail.ru