Как "Елорда құрылыс компаниясы" создаёт риски роста социальной напряжённости среди дольщиков и нагрузку на бюджет
В предыдущей публикации Ratel.kz обещал рассказать, какое отношение ТОО "Астана LRT" имеет к ЖК "Шығыс". Об этом нам удалось узнать из решения Есильского районного суда города Астаны. В 2020 году ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" подала иск о расторжении генерального соглашения с ТОО "Астана LRT", АО "Банк ЦентрКредит", Жилищно-строительный кооператив "ТК-Жагалау", ТОО "Проектная компанияТуран", ТОО "Проектная компания Астана Девелопмент", ТОО "KAОNTECH INTERNATIONAL", ТОО "ТЦЖ-3", ТОО "Building Challenger" и Сергеем КОТЛЯРОВЫМ. Оно было заключено 15 мая 2019 года для завершения строительства жилых комплексов "Жағалау-4 полигон 4, полигон 3", "Шығыс 5 очереди 1, 2, 3", "Шығыс 3А", "Шығыс 3Б", "Шығыс 2А", "Шығыс 2В", "Шығыс 4 очередь 1, 2, 3" за счет средств ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" и инвестора ТОО "Building Challenger", а также завершения строительства жилых комплексов "Шығыс 1А", "Шығыс 1Б". Стороны соглашения "приняли во внимание неисполнение застройщиками условий договоров о совместной деятельности об освобождении земельных участков от имеющихся обременений и предоставлении их в залог, непредставление выполненных объемов работ и незачисление денежных средств на специальные счета, предусмотренные договором о совместной деятельности".
ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" указало в иске, что другими сторонами соглашения "не погашена задолженность перед третьими лицами, не выполнены в полном объёме условия по передаче в залог земельных участков, и большая часть земельных участков не передана в залог в связи с наличием обременений третьих лиц; не предоставлены документы, подтверждающие получение займа в АО "Банк ЦентрКредит" для целей внесения вклада в совместную деятельность по завершению строительства проблемных объектов; в нарушение условий Генерального соглашения АО "Банк ЦентрКредит" оформил кредитный заем на завершение строительства проблемных жилищных комплексов на ТОО "MSABI INVEST", который не является стороной Генерального соглашения и не несёт никаких обязательств перед сторонами по нему".
Кроме того, по результатам правового аудита были выявлены факты двойных продаж по объектам ЖК "Шыгыс" по жилым группам 2А, 2В и 4.
К вопросу двойных продаж мы вернёмся чуть позже, они подробно расписаны в приговоре Котлярову. Пока же нас интересует "Астана LRT". Как известно, 26 июня 2020 года ТОО "Астана LRT" было переименовано в ТОО "City Transportation Systems", к которому перешли все права и обязательства по генеральному соглашению. Поэтому в суде ответчиком по факту уже выступало ТОО "City Transportation Systems".
Так вот, согласно отзыву, который это ТОО предоставило суду, в 2016 году в АО "Банк Астаны" были оформлены четыре гарантии в сумме 3,42 млрд тенге в обеспечение исполнения обязательств ТОО "Проектная компания "Туран" (аффилированная с Сергеем Котляровым компания) в пользу АО "Ипотечная организация "КИК" по договорам №33 и №34 от 4 марта 2016 года, заключенным между ТОО "Проектная компания "Туран" и АО "КИК" о строительстве объекта жилого комплекса "Шығыс" 3А и 3Б, общей площадью 43 604,19 кв.м., состоящего из 336 квартир. Общая сумма финансирования проекта составляла 5,576 млрд тенге.
"Вследствие ненадлежащего исполнения обязательств ТОО "Проектная компания Туран" перед АО "КиК" и несвоевременного завершения строительства, АО "Банк Астаны" была выплачена сумма требования по данным гарантиям и оформлена в займ. Таким образом, это подтверждает, что строительство ЖК "Шығыс" 3А и 3Б профинансировано за счет средств ТОО "Астана LRT" на сумму 3,420 млрд тенге", - указано в судебном акте.
В июле 2015 года АО "Банк Астаны" была открыта кредитная линия ТОО "ТЦЖ-3" в сумме 3,6 млрд тенге сроком по 10 января 2017 года на строительство ЖК "Жагалау" полигон 1, который состоит из двух блоков -1 очередь и 2 очередь. Далее сумма кредитной линии была увеличена до 7,585 млрд тенге.
"Строительство объекта было финансировано на общую сумму 7 585 млн тенге, за счет средств Банка на сумму 4,859 млрд тенге; за счет средств АО "Жилстройсбербанк Казахстана" на сумму 2,908 млрд тенге. Застройщик смог завершить только 1 очередь ЖК "Жагалау". В результате продажи этого блока была погашена задолженность в сумме 2,917 млрд тенге. Оставшиеся средства были предназначены для строительства второй очереди ЖК "Жагалау-4" полигон 1, которая не была завершена. В соответствии с заключенным между Банком и АО "Фонд проблемных кредитов" договором об уступке права требования (цессия) №б/н/106 от 22.08.2018 г., Банком были уступлены АО "Фонд проблемных кредитов" права требования к ТОО "ПК Туран" и ТОО "ТЦЖ-3".
10 декабря 2018 года между АО "Фонд проблемных кредитов" и доверительным управляющим ТОО "Mark Truman" был заключен договор доверительного управления, в соответствии с которым доверительный управляющий обязался за вознаграждение осуществлять управление переданными ему правами требования, которые уступлены в пользу АО "Фонд проблемных кредитов" по договору цессии.
"Учитывая имеющуюся задолженность ТОО "ТЦЖ-3" и ТОО "ПК Туран" перед АО "Фонд проблемных кредитов", между ТОО "Елорда құрылыс компаниясы", ТОО "Mark Truman", АО "Банк ЦентрКредит", ТОО "Building Challenger", ЖСК "ТК-Жагалау", ТОО "Проектная компания "Туран", "Проектная компания Астана Девелопмент", ТОО "KAОNTECH INTERNATIONAL", ТОО "ТЦЖ-З" и гражданином Котляровым Сергеем Владимировичем заключается Генеральное соглашение от 15 мая 2019 года. Генсоглашение было заключено в целях завершения строительства приведенных выше жилых комплексов и распределения площадей между дольщиками и всеми кредиторами. Вместе с тем между ТОО "Астана LRT" (кредитором), АО Фонд проблемных кредитов" и Тохтаровым О.Т. был подписан Договор о предоставлении отступного №421 от 13 августа 2019 года, в соответствии с которым фонд передал ТОО "Астана LRT" принадлежащие права по договору цессии и решениям суда, в том числе и к ТОО "ТЦЖ-3" и ТОО "ПК Туран".
В результате соглашения по окончанию строительства к ТОО "City Transportation Systems" должны были перейти 18 740,3 кв.м жилых площадей и 17 230 кв.м нежилых площадей на погашение задолженности ТОО "Проектная компания"Туран" и ТОО "ТЦЖ-3" перед ТОО "City Transportation Systems" в сумме 10,79 млрд тенге. Так как ТОО "City Transportation Systems" является субъектом квазигосударственного сектора и денежные средства, которые подлежат возврату со стороны должника, являются бюджетными средствами, было выполнено высвобождение от залога всего имущества с предоставлением первоначального залога.
Ratel.kz пока не отслеживал, чем закончились эти многочисленные уступки прав между "госиками" и "квазиками", в которых чёрт ногу сломит, но чисто теоретически после завершения строительства всех объектов жилого комплекса "Шығыс" имеются все шансы вернуть на баланс ТОО "City Transportation Systems" весьма солидную сумму.
Кстати, иск ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" суд удовлетворил, и соглашение было расторгнуто. Что привело не к очень хорошим последствиям. Но, как мы знаем, в последующих документах ТОО "City Transportation Systems" было указано как сторона, имеющая права на имущество ЖК: в пункте 2.9 прописано, что ТОО вправе получить не более 6,9 млрд тенге в счёт исполнения обязательств ряда сторон соглашения.
Упоминаются права ТОО "Астана LRT", перешедшие ТОО "City Transportation Systems", и в аудиторском отчёте, который подготовлен Счётным комитетом по контролю за исполнением республиканского бюджета в сентябре 2020 года.
В принципе, цифры там указаны аналогичные, поэтому повторять их не будем.
Обратим пока внимание лишь на несколько выводов, сделанных аудиторами в ходе проверки исполнения ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" госпрограмм.
"Согласно пояснительной заместителя директора по правовым вопросам Ж. АБИЛКАСЫМОВОЙ, стоимость права временного землепользования на земельные участки, указанные в договорах передачи имущества по ЖК "Шығыс 3А" и ЖК "Шығыс 3Б", определены из кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. При этом фактически вложенная стоимость в объекты застройщиком не учтена ввиду того, что в незавершённом строительстве имеются притязания третьих лиц.
Согласно предоставленным документам, права возмездного землепользования на указанные участки ТОО "Проектная компания "Туран" приобретены 12 февраля 2016 года сроком на пять лет по стоимости 21 млн тенге каждый, и сроки права землепользования истекают 16 февраля и 11 марта 2021 года", - заостряют внимание аудиторы.
После чего делают резонный вывод: "Пункт 43. В нарушение подпункта 4) статьи 6 Закона "О государственном имуществе", права возмездного землепользования на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 приобретены по цене кадастровой стоимости, что превышает стоимость права возмездного землепользования на оставшийся срок пользования более чем в 40 раз или на 468,8 млн тенге".
"В связи с расторжением генерального соглашения, завершение строительства проблемных объектов ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" осуществляется за счёт целевого трансферта, выделенного из республиканского бюджета. При этом, согласно договору цессии ТОО "KAОNTECH INTERNATIONAL" обязано оплачивать деньги в пользу ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" путём реализации площадей в объектах, указанных в генеральном соглашении", - анализ ситуации профессиональным взглядом аудиторов.
И вывод: "Пункт 44. Таким образом, в связи с расторжением генерального соглашения по инициативе ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" имеются риски невзыскания дебиторской задолженности ТОО "KAОNTECH INTERNATIONAL" перед ТОО "Елорда құрылыс компаниясы", поскольку механизм погашения задолженности по договору цессии предполагался в рамках расторгнутого генерального соглашения".
"На дату составления аудиторского отчета ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" реализует 45 проектов по завершению строительства проблемных объектов на общую сумму 140,6 млрд тенге, в том числе обязательства ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" по финансированию в рамках проекта составляют 125,3 млрд тенге, или 89,2%. При этом ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" располагает средствами на общую сумму 78,5 млрд тенге или 62,6% от принятых обязательств", - анализ аудиторов.
А вот такой вывод: "Пункт 45. Таким образом, ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" принимает обязательства без необходимого источника финансирования для завершения строительства, что несёт риски увеличения социального напряжения среди дольщикови дополнительную нагрузку на бюджет".
В аудиторском отчёте можно найти ещё очень много интересного о деятельности "Елорда құрылыс компаниясы". Ratel.kz обязательно расскажет об этом в одной из следующих публикаций.
Фото: korter.kz.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ И ЧИТАЙТЕ НАС В TELEGRAM!
