Местные суды считают это самостроем, а Верховный суд думает иначе
Медеуский районный суд города Алматы удовлетворил иск Управления градостроительного контроля города Алматы к строительной компании ТОО “Европолис”, Управлению городского планирования и урбанистики Алматы, а также к пятерым собственникам квартиры, которая возникла на крыше многоквартирного жилого дома по улице Омаровой, 37. Вообще-то, собственник у квартиры сейчас один, но иск предъявлялся ко всем, в чьём владении была эта квартира на крыше ранее и с чьей помощью она вообще появилась.
Иск был удовлетворён ещё в прошлом году. Суть его заключалась в том, чтобы признать незаконными документы, на основании которых материализовалась эта квартира на крыше. Это – договоры передачи имущества от застройщика первому владельцу, договоры купли-продажи квартиры, договоры объединения нежилого помещения с последующим переоборудованием под квартиру. Незаконными были признаны и акты приёмки объекта в эксплуатацию, разрешение на реконструкцию и АПЗ – как раз те документы, из-за которых одним из ответчиков стало скандально известное Управление городского планирования и урбанистики Алматы.
Как следует из материалов дела, квартира на крыше в многоквартирном доме возникла вовсе не на пустом месте. Сначала компания-застройщик дома ТОО “Европолис” передала физлицу – гражданке Б. – нежилое помещение площадью 118,4 кв. метра. Речь идёт о так называемом техническом этаже. Это было ещё в 2013 году.
После этого Б. перепродаёт помещение юрлицу, а вскоре снова выкупает у них эту же квартиру. В 2016 году ТОО “Европолис” передаёт Б. ещё одно помещение площадью 54,1 кв. метра. Б. объединяет два нежилых помещения и переоборудует их под квартиру. Приёмочная комиссия принимает объект в эксплуатацию, не обратив внимания на то, что арифметика почему-то не сходится: при объединении 118,4 и 54,1 кв. метра каким-то образом получилась квартира площадью 438,8 кв. метра. Как позже выяснилось, “лишние” 266,3 метра – это тоже технический этаж, присовокуплённый к квартире вообще без каких-либо договоров между гражданкой Б. и “Европолисом”.
Далее гражданка Б. перепродаёт уже квартиру площадью 438,7 кв. метра гражданину А. Тот, в свою очередь, делает реконструкцию, и площадь ещё увеличивается до 554,3 кв. метра, о чём имеется акт приёмки построенного объекта в эксплуатацию, подписанный собственником самостоятельно от имени Управления городского планирования и урбанистики Алматы. После этого гигантская квартира на крыше проходит ещё через две перепродажи.
По словам жильцов дома по улице Омарова, 37, которые обратились в редакцию Ratel.kz, в течение всего времени, до последнего владельца квартиры – то есть до 2023 года – они даже не знали, что их технический этаж вскоре превратится в квартиру, потому что никакой стройки там не было, и все 10 лет техэтаж простаивал.
“У нас в доме 6 основных этажей, а 7 и 8 этаж – это мансарда облегчённого типа. Сверху ничего строить нельзя по элементарным правилам безопасности. На техническом этаже расположен вывод всех коммуникаций: вытяжек, лифтовая шахта, лестница на крышу для пожарной безопасности. Но теперь там квартира, к тому же занимающая не только техэтаж, но ещё и кровлю. Это выглядит как дом на доме. Мы обратились в ГАСК, они провели проверку, выписали предписание, но, поскольку предписание никто не спешил исполнять, обратились в суд.
Было выездное заседание, где все нарушения были зафиксированы. Такое строение на крыше создаёт жильцам множество неудобств. У нас в основе дома металлокаркас – когда на крыше производятся работы, у нас всё трясётся, как будто землетрясение. Кроме того, там периодически стоит кран, как на стройке, поднимает наверх материалы. Мы уже 15 лет живём, все строительные работы давно закончены. Когда что-то строится, пространство должно ограждаться, но у нас просто стоит кран возле жилого дома. Кроме того, нет никаких гарантий, что всё это не просядет в будущем. При строительстве фундамент дома явно не был на такое рассчитан”, - сообщили жильцы дома по улице Омарова, 37.
Медеуский районный суд города Алматы удовлетворил иск, указав на многочисленные нарушения законодательства. Во-первых, по закону “О жилищных отношениях” технический этаж – это часть общего имущества объекта кондоминиума, то есть принадлежит всем жильцам дома на праве общей собственности. Соответственно, застройщик не имеет права передавать кому-либо техэтаж. Максимум, что можно было сделать с ним, – сдать в аренду, и то после того, как пройдёт собрание жильцов, на котором “за” проголосует не менее половины.
Во-вторых, сделки между покупателями квартиры были признаны незаконными, потому что в нотариальном договоре купли-продажи указывалось, что они продают и покупают квартиру, хотя на тот момент никакой квартиры ещё не было – её начали строить только в 2023 году.
И в-третьих, Управление городского планирования и урбанистики тоже закрыло глаза на то, что не было голосования среди жильцов. Они удовлетворились согласием управляющей компании, что незаконно – управляющая компания не является представителем жильцов дома, она просто должна обслуживать кондоминиум. И поэтому все их акты приёмки в эксплуатацию – незаконны.
“Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт. Кроме того, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре – возместить стоимость. С учётом того, что договоры были признаны судом недействительными, ответчикам надлежит привести в первоначальное положение технический этаж в многоквартирном жилом доме путём сноса незаконно возведённых строений за счёт средств ответчиков”, - говорится в решении Медеуского районного суда.
Однако, как выяснилось, последняя собственница квартиры оказалась не согласна с решением суда и подала сначала апелляционную жалобу (Алматинский городской суд оставил решение Медеуского районного суда в силе – А.Ш.), а после – в Верховный суд.
Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РК решила, что суд первой инстанции ошибся. Он не должен был принимать иск Управления градостроительного контроля города Алматы, поскольку это управление… не имеет права представлять интересы жильцов – собственников имущества.
“Кондоминиум “Омаровой, 37” зарегистрирован департаментом юстиции города Алматы. Суды не учли, что все оспариваемые сделки заключены в отношении недвижимости, не относящейся к имуществу объекта кондоминиума, поэтому права последнего не нарушены. Квартира не может относиться к общему имуществу кондоминиума, поскольку находилась и находится в индивидуальной (раздельной) собственности. Требование о приведении в первоначальное положение технического этажа путём сноса лишает собственника принадлежащего ей имущества”, - говорится в постановлении Верховного Суда РК.
“Верховный суд постановил отменить постановления местных судов и спустил дело снова в Алматинский городской суд с припиской – пересмотреть дело со сменой судейского состава. Мы опасаемся, что теперь дело будет рассмотрено не в нашу пользу, и квартиру на крыше признают законной постройкой”, - сообщили жители дома по улице Омарова, 37.
Редакция Ratel.kz направила запрос руководителю ТОО “Европолис” Эрнесту ВАРТЕРЕСЯНУ с просьбой изложить свою позицию по этому вопросу, однако по сей день ответа не получила.
В пресс-службе акимата Алматы подтвердили, что Управление градостроительного контроля Алматы готовится к новой судебной тяжбе с застройщиками и владельцами квартиры на крыше в Алматинском городском суде.
Стоит отметить, что весной этого года в Алматы была аналогичная ситуация – на одном из многоквартирных домов появился частный дом. В акимате, правда, заверили, что он построен законно. Но вот эксперты считают, что такие строения – это дополнительная нагрузка на несущие конструкции и фундамент дома. В условиях алматинской сейсмоопасности властям следует более настороженно относиться к таким инициативам.
Фото: от жильцов дома.
ПОДЕЛИТЬСЯ СВОИМ МНЕНИЕМ И ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ ВЫ МОЖЕТЕ НА НАШЕМ КАНАЛЕ В TELEGRAM!
