И у дорогих квартир, и у низких доходов казахстанцев, и у высоких ставок по ипотекам одни и те же корни - отсутствие производства на территории страны
Посчитали и не обрадовались
"Доходы не успевают за инфляцией", "Казахстанцы спускают всю зарплату на продукты", "Население страны стремительно нищает" - такие заголовки после пандемии и санкций в отношении соседней России стали встречаться в СМИ все чаще и чаще. Между тем, население страны растет, а соответственно появляется потребность в новом жилье. Ratel.kz решил подсчитать - сколько нужно копить, чтобы купить собственное жилье, на примере жителей Западно-Казахстанской области.
Первое, о чем стоит подумать в таком случае - о доходах. По данным сайта Бюро национальной статистики, в Западно-Казахстанской области проживает 690 тысяч человек, из которых чуть больше половины - 348 тысяч человек относятся к рабочей силе. Из этих 348 тысяч человек 17 тысяч или 5% - безработные. Больше половины - 183 тысячи - работают по найму, а 88 тысяч человек относятся к так называемым продуктивно занятым, то есть имеющим доходы, но не из работы по найму, а из других источников, будь то работа по договору оказания услуг, ведение частной практики или индивидуальное предпринимательство.
Средняя зарплата в регионе у работающих по найму, за прошлый 2022 год официально составляет 252 тысячи тенге. Нужно отметить, что по найму люди работают в 20 различных сферах экономики, и в 10 из них - зарплаты меньше 200 тысяч тенге. До 250 тысяч тенге западноказахстанцы зарабатывают только в четырех секторах экономики, и это в основном бюджетники - рабочие сферы здравоохранения, государственного управления и образования. Еще в четырех секторах экономики зарабатывают свыше 250 тысяч, но не более 300 тысяч тенге.
И только в сфере промышленности в ЗКО зарабатывают 447 тысяч тенге и в горнодобывающей сфере 1,3 миллиона тенге в месяц. Вот только 447 тысяч тенге зарабатывает лишь 6,5% работающих западноказахстанцев, а 1,3 миллиона - 1,5% от числа рабочей силы. То есть это далеко не "среднестатистический" житель ЗКО.
В тоже самое время из 88 тысяч человек, относящихся к так называемым продуктивно занятым, то есть имеющим доходы, но не из работы по найму, 81 тысяча человек зарабатывает от 60 до 200 тысяч тенге. Таким образом, можно сделать вывод, что средний доход на работающего человека в области ближе к 200 тысячам тенге, а не к 252 тысячам.
Сколько тратим?
По информации БНС, в регионе 61% домохозяйств состоит более чем из трех человек, а 72% детей воспитываются двумя родителями. Есть небольшой процент детей, воспитывающихся только матерью или только отцом, есть и сироты, но все же в основном - это полные семьи. Так что с уверенностью можно сказать, что среднестатистический житель ЗКО - это мужчина, состоящий в браке и имеющий на попечении как минимум одного ребенка до 18 лет. Таким образом, при условии, что в семье работают оба супруга, они могут зарабатывать 400 тысяч тенге в месяц.
При этом величина прожиточного минимума в области на конец 2022 года составляла 40 тысяч тенге на взрослого и 32 тысячи тенге в месяц на ребенка (как считали?). В прожиточный минимум государство включает все минимально необходимое для потребления - продукты, бытовую химию, комуслуги, одежду и проезд. Так, среднестатистический западноказахстанец с одним ребенком в семье, по правительственный расчетам, должен тратить на проживание - 112 тысяч тенге.
Конечно, человек, живущий на прожиточный минимум - это своего рода сферический конь в вакууме. Ситуации у всех разные, никто не отменял такие траты как внезапно порвавшиеся ботинки, вышедший из строя ноутбук или необходимость вызвать сантехника на дом. Плюс ко всему, хотя у нас и бесплатное дошкольное и школьное образование и медицина, будем честны, за стоматолога и детские развивающие кружки все платят из своего кармана.
Кроме того, жители ЗКО, как и большинство казахстанцев,. имеют кредиты. По статистике Национального банка РК, на конец 2022 года у всех жителей области имелся один общий долг перед банками в 554 миллиарда тенге, условно на каждого человека из числа рабочей силы - 1,5 миллиона тенге. Сколько составляет ежемесячный платеж, сказать трудно, все зависит от условий кредита в каждом конкретном случае. Поэтому округлим общие траты на семью вместе с кредитами до 220 тысяч тенге в месяц. И это еще очень комплиментарно для тех, кто подсчитывал этот самый прожиточный минимум.
Что предлагает рынок?
Исходя из раздела "аналитика" сайта объявлений недвижимости Krisha.kz, стоимость квадратного метра жилья в Уральске в среднем - 310 тысяч тенге. Соответственно, стандартная двухкомнатная квартира в 60 квадратов обойдется в 18,6 миллиона тенге. Таким образом, среднестатистический житель ЗКО с кредитом, при доходе в 400 тысяч тенге на семью и расходах в 220 тысяч тенге, в течение месяца будет иметь свободные 180 тысяч тенге и в течение года накопит 2 160 000 тенге.
Соответственно на "двушку" за 18 милллионов он насобирает за 8 лет и 6 месяцев. И это было бы неплохо, учитывая, что в некоторых развитых странах, по данным мировых статистических агентств, потребовалось бы плюс-минус столько же времени. Однако же, нужно понимать, что в развитых странах жители уверены в стабильности своей валюты и копят без страха.
В Казахстане же инфляция зачастую составляет не менее 11% годовых, а в 2022 году и вовсе достигла отметки в 20%. Для примера, по данным БНС, в Уральске ровно два года назад, летом 2021 года, цена квадратного метра жилья составляла 273 тысячи тенге, значит - и квартиру в 60 квадратов можно было купить за 16,3 миллиона тенге.
Чтобы не потерять деньги, некоторые западноказахстанцы обращаются к ипотекам. Исходя из статистических отчетов Нацбанка, в 2022 году в ЗКО было выделено 57 миллиардов тенге на ипотеки для граждан (получается, что 10% от всех видов кредитов). Даже если предположить, что каждый заемщик сумел накопить 50% от стоимости жилья на первоначальный взнос и взял лишь недостающие 15 миллионов тенге, получается, что по области ипотечные займы получили 6123 человек - меньше 1% от населения. И опять же - цифра может быть меньше, так как зачастую первоначальный взнос составляет 20%.
В разделах ипотечного калькулятора на сайте "Банк Центркредит" мы получили расчет на покупку квартиры за 18,6 миллиона тенге. Выяснилось, что при 15-летней ипотеке и при условии 20% первоначального взноса, ежемесячно нужно будет платить 245 тысяч тенге. В "Фридом Финанс банке" при условии ипотеки на 20 лет ежемесячный платеж составит чуть меньше - 207 тысяч тенге. Но, как мы помним, у среднестатистического западноказахстанца после всех выплат остается свободными 180 тысяч тенге.
И кроме того, учитывая проценты, квартира за 18,6 миллиона тенге в ипотеку от "Банка Центркредит" с переплатой обойдется в 44,1 миллиона тенге. В "Фридом Финанс банке" квартира обойдется в 49,6 миллиона тенге. Получается, куда ни кинь, везде клин: копить будешь - можешь потерять сбережения, ипотеку возьмешь - будешь переплачивать.
А нужно ли нам новое жилье?
В регулярно выпускаемом БНС статистическом сборнике "Жилой фонд Западно-Казахстанской области" (здесь данные будут представлены за 2021 год, надеемся, что за 1,5 года цифры катастрофически не изменились) сказано, что в Западно-Казахстанской области на каждого жителя приходится 26,9 кв.м. жилой площади в городе, а в селе - 17,9 кв.м жилья. Для сравнения, в статье на сайте Международные инвестиции говорится, что обеспеченность жильем в европейских старанах варьируется от 31 до 46 метров на человека.
Нового жилья появлятся немного, из 2727 многоквартирных жилых домов лишь 677 (четверть) имеют возраст менее 30 лет, а 1314 (50%) многоэтажек и вовсе построены до 1970 года, то есть им больше 50 лет, а значит - они прослужили уже половину своего срока эксплуатации.
И все же люди находят выход из ситуации, это можно увидеть из того, что в Уральске появляется большое количество частных домов. За последние 30 лет появилось 21 тысяча новых частных домов. При этом 85% домов построены не из кирпича или монолита, то есть это саманные или щитовые дома. Нельзя сказать, что эти дома хуже капитальных по качеству - они также легализуются, единственное - у них меньше срок эксплуатации. Но и с постройкой домов теперь не все так просто, в последнее время акимат все неохотнее выдает бесплатные земельные участки под ИЖС под предлогом того, что требуется сначала провести инфраструктуру, а это требует затрат из бюджета.
Комментарий экономиста
По словам казахстанского экономиста Расула РЫСМАМБЕТОВА, и у дорогих квартир, и у низких доходов казахстанцев, и у высоких ставок по ипотекам одни и те же корни - отсутствие производства на территории страны.
- Государство не может просто так взять и напечатать много денег для того, чтобы повысить доходы населения. Если так сделать, через полгода цены на все еще сильней повысятся. Деньги должны быть обеспечены, то есть обеспечиваться производимыми на территории страны товарами. А в Казахстане в производством не очень хорошо.
Что касается стоимости жилья, нужно понимать, что около двух лет назад, когда государство разрешило использовать пенсионные накопления на жилье, оно поддержало не столько казахстанцев, сколько застройщиков. Они были не готовы к такому спросу. С тех пор цены на жилье в населенных пунктах, кроме тех, где нет никакой инфраструктуры и откуда люди и без того переезжали, повысились вдвое, - говорит Расул Рысмамбетов.
По словам экономиста, в свою очередь застройщики повышают цены на недвижимость еще и по причине того, что повысилась стоимость самого строительства.
- У нас есть базовые стройматериалы - цемент, песок, кирпич. Материалы же внутренней отделки везут из-за рубежа. Расчеты при этом ведутся в долларах, даже при расчетах с Узбекистаном, Кыргызстаном, Ираном и Турцией валютой остается доллар, а тенге, как известно, падает, и покупать доллар становится все дороже. И та же причина высокой стоимости по ипотеке - банки второго уровня не могут работать себе в убыток, не имеют права терять деньги больше, чем инфляция в стране. У нас в прошлом году была инфляция 20%. Многие сравнивают, что в Европе или США проценты по ипотеке маленькие 0,8%-1%, но нужно понимать, что у них и инфляция такая же. Выход из этого один - развитие производства на территории страны, в том числе и развитие строительного производства, - говорит Расул Рысмамбетов.
Фото: Ⓒ Ratel.kz.
