И сколько на самом деле стоит элитная недвижимость Караганды на примере ЖК "Сапфир"
В карагандинских судах не на шутку разыгрались страсти между ТОО "SJK Group" и ТОО "ПМК137". Причиной разборок стал ЖК "Сапфир", расположенный в будущем центре Караганды. На разных площадках по недвижимости ЖК "Сапфир" позиционируется и как "элитный 9-этажный жилой комплекс", и как "кирпичный дом "Бизнес класса" в девять этажей, расположенный в перспективном новом районе города, в центре Юго-Востока, за спортивным комплексом имени Серика Сапиева".
19 марта 2021 года между заказчиком ТОО "SJK Group" и ТОО "ПМК 137" был заключен договор генерального подряда на строительство многоэтажногожилого дома с нежилыми помещениями, расположенный по адресу: город Караганда, учетный квартал 137, МЖК "Сапфир". Сумма договора составила чуть больше 1 млрд тенге.
Как суд вынес иск по поддельным бухгалтерским документам
Однако уже в июне 2021 года между сторонами возникли претензии по оплате за выполненную работу. В июле 2021 ТОО "ПМК 137" приостановило работы на объекте, а ТОО "SJK Group" обратилось в суд с иском к ТОО "ПМК 137" о расторжении договора и взыскании более 278 млн тенге. Подрядчик подал встречный иск на 112 млн тенге.
12 мая 2022 года специализированный межрайонный экономический суд Карагандинской области вынес решение: "Иск ТОО "SJK Group" к ТОО "ПМК 137" о расторжении договора и взыскании суммы задолженности – удовлетворить. Расторгнуть договор №2 генерального подряда строительства объекта от 19 марта 2021 года, заключенного между ТОО "SJK Group" и ТОО "ПМК 137". Взыскать с ТОО "ПМК 137" в пользу ТОО "SJK Group" сумму задолженности в размере 278 млн тенге.
В удовлетворении встречного иска ТОО "ПМК 137" о взыскании суммы задолженности – отказать".
Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 27 октября 2022 года это решение после тщательного рассмотрения материалов дела было изменено: "Решение суда в части расторжения договора №2 генерального подряда строительства объекта от 19 марта 2021 года, заключенного между ТОО "SJK Group" и ТОО "ПМК137" отменено и в этой части принято новое решение об отказе в иске. Снижена взысканная с ТОО "ПМК 137" в пользу ТОО "SJK Group" задолженность с 278 млн тенге до 12,2 млн тенге, снижена взысканная госпошлина с 8,3 млн тенге до 367 тыс. тенге. Встречное исковое заявление ТОО "ПМК 137" к ТОО "SJK Group" о взыскании суммы задолженности удовлетворено. Взыскать с ТОО "SJK Group" в пользу ТОО "ПМК 137" 112 млн тенге, а также госпошлину в сумме 3,36 млн тенге".
Более того, коллегия вынесла частное постановление на имя прокурора Карагандинской области: "Довести до сведения прокурора Карагандинской области о выявленном факте с целью проведения проверки и привлечения виновных лиц к ответственности".
Дело в том, что при тщательном изучении документов было обнаружено, что ТОО "SJK Group" приложило в качестве доказательств поддельные бухгалтерские документы: "При рассмотрении данного гражданского дела судебной коллегией были выявлено предоставление суду со стороны ТОО "SJK Group" фальсифицированных документов.
Согласно заключению эксперта № 1430/1.1,1.2 от 29.09.2022 г. оттиски печати "ПМК 137" в представленных на исследование документах:
- акт выполненных работ от 19.05.2021 г. на сумму 23 227 306 тенге;
- акт выполненных работ от 11.06.2021 г. на сумму 46 602 011 тенге;
- акт выполненных работ от 30.04.2021 г. на сумму 23 374 705 тенге;
- акт выполненных работ от 30.04.2021 г. на сумму 46 454 612 тенге;
- акт выполненных работ от 12.05.2021 г. на сумму 69 829 317 тенге;
- накладная на отпуск запасов на сторону №33 от 16.06.2021 г. на сумму 27 243 986, 21 тенге;
- накладная на отпуск запасов на сторону №36 от 28.06.2021 г. на сумму 136 441 874, 79 тенге;
- накладная на отпуск запасов на сторону №23 от 16.06.2021 г. на сумму 15 409 043, 28 тенге;
- накладная на отпуск запасов на сторону №34 от 16.06.2021 г. на сумму 1 415 289 тенге;
- накладная на отпуск запасов на сторону №35 от 16.06.2021 г. на сумму 18 474 тенге нанесены с использованием струйного (цветного) принтера, то есть способом, не применяемым для нанесения оттисков печати".
Говоря простым языком – сумма долга подрядчика за материалы была выдуманной, а документы для обоснования иска – грубо подделаны. Что, впрочем, не помешало суду первой инстанции принять эти документы за достоверные доказательства.
Как Верховный суд защищал застройщика элитного жилья в Караганде
После такого фиаско ТОО "SJK Group" обратилось в Верховный суд: "В ходатайствах заявитель просит изменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции без изменения, и отменить частное определение, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела".
И кассационная коллегия Верховного суда находит нарушения, допущенные карагандинскими судами: "Суды не устранили указанные противоречия и недостатки в первичных бухгалтерских документах сторон на сумму 130 366 716 тенге и не дали им оценку в установленном законом порядке. При вынесении судебного акта суды ограничились выводом о том, что оплаты относятся к периоду строительства по договору. Договор заключен истцом в качестве генерального подрядчика или заказчика, ответчиком - в качестве подрядчика. При указанных обстоятельствах, если истец является генеральным подрядчиком, то с ним заключен договор с заказчиком, который принимал выполненные объемы работ у последнего за те же периоды, поэтому судам следовало уточнить у сторон указанные вопросы и проверить принятые объемы работ между ними".
При этом важная деталь – на момент рассмотрения дела в Верховном суде не решён вопрос привлечением к ответственности ТОО "SJK Group" за подделку бухгалтерских документов. Однако коллегия делает сноску на эту важную часть дела: "Коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции в части вынесения частного определения в адрес прокурора Карагандинской области для принятия соответствующих мер, поскольку заключением эксперта от 29 сентября 2022 года установлено, что оттиски печати ответчика в представленных актах выполненных работ и накладных на отпуск запасов на сторону нанесены с использованием струйного (цветного) принтера, то есть способом, не применяемым для нанесения оттисков печати и они нанесены разным способом. Указанные нарушения в заключении эксперта подлежат проверке в установленном законом порядке".
И выносит вот такое постановление: "Частное определение судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 27 октября 2022 года по данному делу оставить в силе.
Постановление судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 27 октября 2022 года по данному делу изменить. Отменить в части вынесения нового решения об отказе в удовлетворении иска ТОО "SJK Group" о расторжении договора от 19 марта 2021 года, заключенного между сторонами. В этой части оставить в силе решение суда первой инстанции от 12 мая 2022 года. Отменить в части снижения взысканных с ТОО "ПМК 137" в пользу ТОО "SJK Group" суммы задолженности с 278 млн тенге до 12,2 млн тенге и судебных расходов по оплате государственной пошлины с 8,3 млн тенге до 367 тыс. тенге; удовлетворения встречного иска ТОО "ПМК 137" и взыскания с ТОО "SJK Group" в пользу ТОО "ПМК 137" суммы задолженности 112 млн тенге, судебных расходов по оплате государственной пошлины 3,3 млн тенге.
В указанных частях дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей. В остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе".
Важная деталь – дело рассматривалось под председательством лично председателя кассационной коллегии по гражданским делам Верховного суда Нурсерика ШАРИПОВА, который до декабря 2021 года возглавлял Карагандинский областной суд.
18 октября 2023 года коллегия по гражданским делам Карагандинского областного суда выносит новое постановление по "возвратному" делу: "Решение специализированного межрайонного экономического суда Карагандинской области от 12 мая 2022 года по иску ТОО "SJK Group" к ТОО "ПМК137" о расторжении договора, взыскании задолженности, по встречному иску ТОО "ПМК137" к ТОО "SJK Group" о взыскании суммы задолженности оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ТОО "ПМК-137" - без удовлетворения.
Взыскать с ТОО "ПМК-137" в пользу ТОО "SJK Group" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 720 тысяч тенге, судебные расходы по оплате услуг представителя в суде апелляционнойинстанции в размере 27 млн тенге".
Председательствовал на заседаниях по делу председатель Карагандинского областного суда Ерден АРИПОВ.
Вот к каким выводам пришла коллегия: "Истцом в подтверждение передачи ответчику ТМЦ представлены накладные на отпуск запасов на сторону от 16 июня 2021 года №23 на сумму 15 409 043,28 тенге, 28 июня 2021 года №36 на сумму 136 441 874,79 тенге, 18 июня 2021 года №33 на сумму 27 243 986,81 тенге, 16 июня 2021 года №34 на сумму 1 415 289 тенге, 16 июня 2021 года №35 на сумму 18 474 тенге, тем самым, общая сумма переданных истцом ТМЦ ответчику составила 180 528 668 тенге.
По заключению судебной строительно-экономической экспертизы фактическая стоимость строительно-монтажных работ подрядчика по локальным сметам с учетом возврата стоимости (или удержания) за строительные материалы по Блок-секции №№3 и 4 составила 161 099 139 тенге. В части установления стоимости переданного заказчиком подрядчику материала по накладным на отпуск запасов на сторону в общем составляет 180 528 667 тенге, из них необходимая стоимость возврата за материалы заказчику подрядчиком составляет 131 839 855 тенге.
В ходе дополнительной экспертизы были разрешены вопросы, поставленные кассационной инстанцией, в том числе, исследовано дополнительное соглашение №2 к Договору, а также указано, какие именно материалы были использованы при выполнении строительно-монтажных работ".
Обратите внимание на то, что коллегия указывает в качестве доказательств те самые накладные, которые признаны сфальсифицированными. Более того, в постановлении нет ни слова о том, к каким выводам пришли прокуроры и расследовали ли они вообще факт подделки бухгалтерских документов. Суммы определили исключительно по строительно-экономической экспертизе и локальным сметам.
Сколько стоит квадратный метр элитного жилья в Караганде
Впрочем, для большинства читателей вряд ли о чём-то говорят эти цифры. Но есть одна важная величина, которая будет понятна абсолютно каждому. Она также присутствует в постановлении коллегии: "Согласно пункту 3.1. договора, цена договора составляет 116 579 тенге за 1 квадратный метр с учётом суммы налога на добавленную стоимость".
Да, именно 116,5 тысяч тенге за кв.м с НДС. За такую сумму подрядчик ТОО "ПМК 137" возводил жильё в Караганде в черновой отделке для ТОО "SJK Group". При этом продажи квартир в ЖК "Сапфир" стартовали с 250 тыс. тенге за квадрат при условии значительной предоплаты и доходили до 370 тысяч тенге.
Вот к таким выводам пришли судьи областного суда после того, как получили возврат дела из Верховного суда. Наверняка ТОО "ПМК 137" будет подавать ходатайство в Верховный суд. Хотя, очень сомнительно, что сможет чего-то добиться.
Мы не судьи. Потому руководствуемся не только личными убеждениями и изучаем дело далеко за рамками исковых требований.
Спор между застройщиком и подрядчиков возникает не на ровном месте. И опасен во многом тем, что если застройщик несвоевременно платит подрядчику или же "кидает" его, это неминуемо сказывается на качестве строительных работ. Впрочем, и без "кидка" со стороны застройщика в ЖК "Сапфир" полно проблем, на которые покупателям жилья следовало обратить внимание сразу.
К примеру, в судебной базе мы можем найти постановление специализированного межрайонного суда по административным правонарушениям города Караганды от 2 ноября от 2022 года, в котором ТОО "Satti Freedom" (выступало в качестве заказчика строительства ЖК "Сапфир" - С.П.) привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 316 КоАП РК и выплате штрафа в сумме 643 230 тенге с приостановлением работ.
Читаем, за что привлекли к ответственности застройщика: "Государственный строительный инспектор Карагандинской области суду пояснила, что имеется одно заключение экспертизы по одному адресу. Объект состоит из четырех домов. Сначала возведен первый дом 10 жилых этажей. При этом государственная комплексная вневедомственная экспертиза проектной документации не проведена. После привлечения к административной ответственности товарищество вновь возвело второй дом, также 10 жилых этажей. Соответствующая экспертиза не проведена.
Из обращения ТОО "СемсерТехСервис" в уполномоченный орган следует, что согласно проектно-сметной документации на объекте "Строительство и дальнейшая эксплуатация многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями", расположенного по адресу: город Караганда, улица Учетный квартал 137 предусмотрено 9 жилых этажей с техническим этажом. Однако в ходе посещения объекта выявлено, что технический этаж фактически выполнен как 10-ый жилой этаж".
Теперь читаем, что сказал в суде представитель товарищества ТОО "Satti Freedom": "С вмененным административным правонарушением согласны. По части первой штраф оплатили. Объект состоит из нескольких очередей. Четыре жилых дома. Первый дом построили десятиэтажным. В этой связи, для сохранения ансамбля, второй также возвели 10 жилых этажей".
Посмотрите, на снимке как раз тот самый технический этаж, который случайно стал коммерческой недвижимостью в нарушение проекта.
Вот так вот просто: первый дом построили с нарушением проекта, чтобы продать технический этаж под бизнес, заплатили штраф и решили строить все четыре башни одинаковые. Размер штрафа – стоимость всего трёх-четырех квадратных метров коммерческой недвижимости. Выхлоп с этажа – десятки миллионов тенге чистой прибыли.
25 апреля 2023 года ТОО "Satti Freedom" вновь получает административный штраф в сумме 103 500 тенге по части 1 статьи 669 КоАП: "ТОО "Satti Freedom", являясь должником по исполнительному производству от 21 ноября 2022 года, возбужденного на основании исполнительного документа Специализированного межрайонного суда по административным правонарушениям города Караганды от 2 ноября 2022 года, по постановлению которого постановлено: "Привлечь ТОО "Satti Freedom" к административной ответственности по части 2 статьи 316 КоАП и наложить административное взыскание в виде административного штрафа в сумме 643 230 тенге с приостановлением работ", не исполняет указанное решение суда".
Представитель ТОО "Satti Freedom"в суде факт неисполнения решения суда не отрицает и сообщает: "До настоящего времени экспертизу не прошли".
Кто и как строил ЖК "Сапфир"
Но особенно интересно будет жителям ЖК "Сапфир" узнать о том, что 25 июля 2021 года при возведении первой башни произошёл несчастный случай: работник при производстве монолитных работ упал в шахту лифта с уровня четвёртого этажа. Безусловно, вряд ли жильцов разжалобит тот факт, что строитель получил серьёзные травмы и стал инвалидом. Но их наверняка заинтересует, почему это произошло: "Судами установлено, что 5 июля 2021 года на строительном объекте, расположенном по проспекту Республики, города Караганды, Абилов М.А. при выполнении монолитных работ упал в лифтовую шахту, тем самым получил тяжкий вред здоровью. По данному факту ответчиком была проведена проверка и установлены нарушения требований Трудового кодекса РК, которые были допущены со стороны ТОО "SJK Group". В связи с чем вынесено предписание об устранении нарушений №209 от 12 октября 2021 года, согласно которому работодатель допустил Абилова М.А. к работе без заключения трудового договора, что подтверждается "Журналом вводного инструктажа" и" Журналом регистраций инструктажа по безопасности и охране труда", а также истцом не было сообщено о несчастном случае".
Говоря простыми словами, строительный рабочий, который был занят на возведении шахты лифта, вполне мог являться неквалифицированным сотрудником. Потому что уважающая себя строительная компания на столь важном участке не поставит работать человека без договора, то есть не несущего никакой ответственности за качество работ.
А в постановлении апелляционной коллегии Карагандинского областного суда как раз по этому несчастному случаю, которым ТОО "SJK Group" оспаривал действия инспекции по труду, мы читаем: "Несостоятельны доводы ТОО "SJK Group" о том, что в данном случае ТОО "SJK Group" никоим образом не может выступать в качестве лица, на которое должно и может быть наложено административное взыскание Управлением инспекции труда, так как не является застройщиком ЖК. В настоящее время ЖК "Сапфир" вводит в эксплуатацию застройщик ТОО "Satti Freedoom", а не ТОО "SJK Group", все согласования с уполномоченными государственными органами проходит данный застройщик. Так действительно из представленного в суд апелляционной инстанции договора генерального подряда строительного объекта "под ключ" от 01.09.2020 года следует, что заказчиком является ТОО "Satti Freedoom", а генеральным подрядчиком выступает ТОО "SJK Group". В связи с чем обоснованно застройщиком ТОО "Satti Freedoom" вводится в эксплуатацию ЖК "Сапфир".
Несостоятельны доводы ТОО "SJK Group" о том, что на момент происшествия в штате ТОО "SJK Group" было всего 3-4 сотрудника, с которыми заключены трудовые договора. Так, в расчетной ведомости истца указано за июль – 33 сотрудника, из них по ЖК "Сапфир" - 17 сотрудников. Доводы истца о том, что и другие подрядные организации работали на ЖК и пострадавший мог быть работником одного из них - несостоятельны".
Так что владельцам квартир в ЖК "Сапфир" стоит крепко призадуматься о том, как обезопасить свои вложения в недвижимость. И дело не только в том, что качество строительства может хромать. Проблема в том, что чем дальше заходят судебные разбирательства между ТОО "SJK Group" и ТОО "ПМК 137", тем больше вопросов возникнет и к тому, как ГАСК выдал акт ввода в эксплуатацию ЖК "Сапфир" при наличии столь серьёзного отклонения от проекта. Тем более в Караганде уже есть прецеденты, когда суд выносит решение о сносе новеньких многоэтажек, так как они возведены по проектам, не прошедшим экспертизу.
Кстати, объединение собственников имущества "Crystal 2022" уже пытается судиться с ТОО "Crystal Satti", требуя устранить недостатки строительства. ЖК "Crystal" (на снимке выше) позиционировался как элитный многоквартирный дом и был сдан в эксплуатацию 30 сентября 2020 года. Застройщиком выступало ТОО "SJK Group".
Фото: kn.kz, krisha.kz,homsters.kz.
ПОДЕЛИТЬСЯ СВОИМ МНЕНИЕМ И ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ ВЫ МОЖЕТЕ НА НАШЕМ КАНАЛЕ В TELEGRAM!
