Ускорение роста цен на жильё становится важным фактором риска для устойчивости банковского сектора
Сейчас в сети обсуждается рост цен на недвижимость. Одни утверждают, что в Казахстане цены будут расти очень быстро, в то время как их оппоненты считают, что у нас рекордный объём ввода нового жилья и всё нормально. Мы, кстати, относимся к первой категории.
Недавно мы писали о том, что в Казахстане растут цены на недвижимость, а с ними - риски финансового сектора. В посте мы приводили статистику и отмечали невероятный рост цен в некоторых городах (более 60% за 2 года). В ответ в сети стали появляться посты от заинтересованных сторон о том, что роста не будет и паниковать не стоит. Некоторые эксперты даже давали прогноз об ожидаемом снижении цен в мае 2021 года. Не успели забыться прогнозы оптимистов, как стали выходить неутешительные данные.
Вчера, в понедельник 8 февраля, Бюро национальной статистики опубликовало изменение цен на рынке жилья в январе 2021 года. Так, согласно данным БНС, за январь цены на новое жильё выросли на 3% (м/м) или 7.3% в годовом выражении. Значительно быстрее растут цены на перепродажу благоустроенного жилья. Согласно официальным данным, в январе цены за квадратный метр данной категории выросли на 5%, что в годовом выражении составляет 17.9%. Арендное жильё за январь выросло на 2.7% или на 10.1% за год. Напомним, в январе граждане ещё не могли снимать пенсионные отчисления и резкий рост цен был спровоцирован ожиданиями. Теперь, когда ожидания подпитываются статистикой, рост цен может ускориться.
Если рассматривать недвижимость как инструмент вложений, то на данный момент инвестиции во вторичное жильё выглядят привлекательнее депозитов. Вкладывая в БВУ более 10 миллионов, вкладчик берет на себя риск дефолта банка, но даже без учета дефолта инвестиции в недвижимость выглядят привлекательнее. В декабре ставки по депозитам составили 9.2%. Принимая во внимание, что депозит является ликвидным активом, который можно обналичить в течение нескольких дней, необходимо учесть дисконт для недвижимости. Если из 17.9% (рост цен на вторичном рынке) вычесть дисконт за ликвидность – 2.3%, в результате получаем 15.6%. В результате доходность от инвестиций в недвижимость выше на 6.4%, чем ставки по депозиту.
Ускорение роста цен на жильё становится важным фактором риска для устойчивости банковского сектора. Повышенный спрос может снизить уровень консерватизма банкиров. Из-за быстрого роста цен банкирам следует пересмотреть модели кредитных скорингов или увеличить дисконты залогового имущества. Новая оценка стоимости недвижимости, которая будет расти в краткосрочной перспективе, приведет к смещению оценок из-за заниженного показателя loan to value (LTV). То есть оценки вероятности дефолтов могут быть ниже фактических значений.
Из-за ажиотажа на рынке недвижимости и предпринятых государством мер, стимулирующих рост цен, страдает категория граждан, у которых отсутствуют превышающие пороги, пенсионные отчисления. Мультипликативный эффект, который передаётся на арендное жильё и на вторичный рынок, ведёт к повышению базовых расходов для многих граждан и снижению возможности приобретения собственного жилья.
Источник: t.me/risktakerskz.
Фото: kapital.kz.
