Дешевая ипотека – 5 процентов годовых – подстегнет экономику
На прошлой неделе в ряде СМИ была опубликована гневная отповедь известных журналистов, обвинивших одного из самых крупных игроков строительного рынка Александра БЕЛОВИЧА в том, что он-де хочет заработать на программе «Доступное жилье», пустить государственные субсидии на жилье для богатых и «залезть в карман к налогоплательщикам». Руководитель компании «Базис-А» прокомментировал свое заявление, прозвучавшее на первом Евразийском конгрессе строительной отрасли, которое вызвало нервную реакцию оппонентов.
- Заявление, которое вы сделали в начале декабря, вызвало большой резонанс на рынке недвижимости. Насколько адекватной была реакция?
- Это было не заявление, а обсуждение: что надо сделать, чтобы увеличить строительство жилья в Казахстане и найти инвестиции. «Жилстройсбербанк» - молодцы, они защитили свою репутацию. Я сказал, что они вводят в эксплуатацию 150-200 тысяч квадратных метров жилья, а они сказали - 500 тысяч. Другой вопрос, что они подключили к дискуссии журналистов, которые стали говорить обо мне. Я же выступал на конгрессе как председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Национальной палаты предпринимателей, «Базис-А» здесь абсолютно ни при чем. Когда цепляют «Базис-А» - это не очень правильно и неприятно.
На самом деле, ребята не понимают, что строительство жилья обходится государству значительно дороже, чем это декларируется. И когда они сравнивают нас и «Жилстройсбербанк», утверждая, что «Базис» не может строить по низкой цене, они лукавят. На самом деле у них затратная часть значительно выше, чем у нас. Просто государство имеет возможность прощать им некоторые виды затрат, что позволяет не вкладывать их в стоимость, поэтому реальная цена у них намного выше, чем та, которую платит покупатель.
- Все-таки цифры здесь не помешали бы…
- Для примера представим площадку: на одной стороне строим мы, а на другой – «Жилстройсбербанк». Цена определена государственной экспертизой - 142 000 тенге за квадратный метр. То есть и они, и мы - застройщики, и они, и мы нанимаем строительную компанию. Но 142 000 тенге за метр – это цена за коробку здания, в эту стоимость не входят инженерные коммуникации и благоустройство. Чтобы обеспечить подвод внешних инженерных коммуникаций - водопровод, канализация, отопление и т.д. - мне необходимо еще 32 000 тенге приплюсовать к цене за квадратный метр. Они же покупают только коробку, а коммуникации им строит акимат. Государство несет затраты, а не они, в цене для их покупателя эти затраты не отражаются. Это очень здорово, что государство списывает часть затрат, чтобы жилье было дешевле и доступнее. Но я для своего объекта списать эти затраты не могу!
Им земля предоставляется бесплатно, так как государство само себе землю не продает. А я эту землю покупаю по коммерческой цене. И если взять стоимость конкретного земельного участка, то надо добавить еще 6 271 тенге к цене квадратного метра на моем объекте.
Далее. Застройщик берет в кредит от 20 до 50% денег, вкладываемых в строительство, под 12-14% годовых. Стоимость этих банковских процентов в пересчете на квадратный метр составляет 7 189 тенге. А им их дают под 0,1%, максимум 2% годовых - дешевые деньги, государство само себе прощает стоимость этих денег. Но у меня это все в цене квадратного метра.
Далее. Мы платим риелторским компаниям 2% от стоимости жилья. Это около 60% реализуемого жилья. Остальное мы реализуем через свою компанию. А у них квартиры продают государственные органы или они сами, но они же получают зарплату из бюджета!
Рекламу они тоже дают, но у них ее меньше, потому что у них есть очередники. И стоимость рекламы они нигде не учитывают, в цене "квадрата" ее нет, хотя государство на это тратит деньги.
Потом идут затраты, связанные с эксплуатацией здания в гарантийный период, что также входит в стоимость «квадрата». У них происходит то же самое, но это не учитывается, потому что все эти службы сидят на зарплате из государственного бюджета и государство не закладывает эти расходы в стоимость квадратного метра.
Следующая статья расходов – эксплуатационные расходы. Первые два года для того, чтобы содержать здание, мы выплачиваем дотации – это еще добавка к цене. Происходит это потому, что часть квартир еще не продана, а кто-то еще не платит, а кто-то не хочет платить, еще не создан кондоминиум. У них этим занимаются местные исполнительные органы, которые тоже несут затраты, но и в этом случае в цене эти расходы не учитываются.
И еще две статьи затрат – паркинг и строительство детского сада или детского центра. Мы обязаны строить паркинги, а они – нет. И на каком основании? Почему они не строят паркинги, или строят их не всегда, когда по закону они обязаны это делать?! И кто им это прощает? Они могут сказать – мы здесь ни при чем, в государственной программе деньги на паркинг не выделены. Тогда добейтесь, чтобы эти деньги вам выделялись! Даже продавая паркинг по рыночной цене, мы не покрываем свои затраты. Поэтому мы часть убытков по обустройству паркинга включаем в стоимость квадратного метра - это 16 838 тенге на квадратный метр. А они просто нарушают строительные нормы и не строят паркинги.
Как я уже говорил, город нас обязывает строить детский сад. Иногда от нас требуют отдать землю под строительство социальных объектов. Заметьте, не продать, а отдать! Иногда нам компенсируют стоимость земли, но не по цене приобретения, а по кадастровой стоимости, что значительно ниже цены приобретения. В моих расчетах этой цифры нет, но по факту я покупаю землю, а потом отдаю ее городу, чтобы они построили детсад или школу. А «Жилстройсбербанк» этого не делает, за них это делает государство. Таким образом, если суммировать все затраты, то получится 215 000 тенге за квадратный метр, а не 142 000. Точно такие затраты должны бы быть и у них.
Несправедливо говорить о том, что мы, застройщики - идиоты, потому что не можем построить по более низкой цене. Мы очень хотим строить по такой цене. Пусть государство скажет: «Белович, если я тебе дам бесплатно землю, проведу инженерные коммуникации, ты не будешь платить деньги за рекламу, не будешь строить паркинги, детские сады и все остальное, и мы спишем тебе все затраты, сможешь ли ты продавать по 142 000 тенге квадрат?». Я отвечу: «Да, смогу!».
- То есть вопрос в равных условиях?
- Если нам создать равные условия, то мы легко сможем строить по их цене. В качестве эксперимента мы могли бы поучаствовать в строительстве на тех же условиях, что и «Жилстройсбербанк». При этом я гарантирую, что качество будет гораздо выше, чем у них.
- Такая нервная реакция, которая последовала после вашего выступления, - это проявление конкурентной борьбы, или здесь все-таки больше вопрос в системных подходах?
- За два-три последних года у нас государство стало строить больше, а коммерческие организации - меньше. Но даже при этом из 3,3 млн квадратных метров жилья в многоэтажных домах 1,2 млн «квадратов» построило государство, а 2,1 млн «квадратов» - коммерческие застройщики. В общей структуре вводимого жилья 83 процента - коммерческое строительство и ИЖС. Как бы нас ни ругали, но рынок-то сегодня насыщаем мы.
- Какая потребность на сегодня в жилье?
- У нас уровень обеспеченности жильем составляет 20,9 квадратных метра на человека. В Америке – 75 квадратных метров, в европейских странах, например, в Норвегии - 72 квадрата, в других европейских странах – 60-65 квадратных метров. По стандартам ООН обеспеченность жильем должна быть 30 квадратных метров на человека. Чтобы приблизиться к этим стандартам, мы должны строить дополнительно 17 млн. квадратных метров жилья в год. Это нереально. Мы сегодня строим около 7 миллионов метров жилья. Что там стандарты ООН - чтобы просто догнать Россию и Белоруссию по уровню обеспеченности жильем, нам надо в год строить 12 миллионов квадратных метров жилья.
- Что произойдет, если поставить государство и коммерческих застройщиков в равные условия?
- Если бы государство компенсировало наши затраты, приведенные выше, как это происходит с «Жилстройсбербанком», и мы могли бы строить по 142 000 тенге за квадрат, то получается миллион квадратных метров в год дополнительно.
- Вы утверждаете, что мы можем значительно увеличить ввод доступного жилья?
- Да. В послании президента было сказано про строительство арендного жилья, и это отличная программа. И мы смотрим на нее, раскрыв рот - арендное жилье у нас в Казахстане не строилось, и эта программа направлена на обеспечение жильем уязвимых слоев населения. И если бы нам найти такие же дешевые деньги, то мы, производственники, смогли бы обеспечить своих сотрудников арендным жильем. Но пока приходится только мечтать об этом.
- Кто сегодня может взять арендное жилье?
- Это очередники в списках местных исполнительных органах. Всего 10-12 категорий: инвалиды, сироты, малообеспеченные семьи, молодые семьи, пенсионеры, участники войны…
- В этот список попадают представители среднего класса?
- Нет, средний класс, как и представители рабочего класса, туда не входит. Мы проводили анкетирование: кто из наших 7000 сотрудников сможет приобрести жилье по банковским ипотечным кредитам при существующих ставках, которые есть сегодня в коммерческих банках? Оказалось – никто!
- Корректно ли утверждать, что вы предлагаете расширить категории лиц, которые подпадают под различные программы?
- Я буду говорить об этом в четверг на совещании у премьер-министра. Главный минус различных жилищных госпрограмм в том, что экономически активная часть населения страны мало обеспечивалась жильем. То, что делает государство – это очень правильно. Сейчас нужно 300 тысяч квартир для людей, которые годами стоят в очередях. Государство хочет обеспечить жильем в первую очередь социально-уязвимые группы. А по другим категориям граждан пока не получается, но надо о них тоже думать и создавать программы. И мои сотрудники хотят жилье получать, и сотрудники других производственных компаний. Дайте людям дешевую ипотеку, и проблемы будут решаться гораздо быстрее. Пусть не покупают у застройщика, пусть берут на вторичном рынке. Движение на вторичном рынке жилья укрепит и первичный рынок, строительная отрасль получит дополнительный импульс.
- Какой должна быть стоимость ипотеки, чтобы рынок оживился?
- 5-7% процентов годовых - это такая ипотека, которую можно выплачивать без сильного ущерба для семьи.
- Что надо сделать для увеличения объемов жилищного строительства, чтобы государственные программы стали наиболее эффективны?
- Большой прирост обеспечивается за счет индивидуального жилищного строительства, поэтому надо выделять земельные участки, чтобы люди строили себе жилье. Если мы говорим о многоэтажном строительстве - нужна недорогая ипотека. Тогда рынок сам разберется и сам прирастет «квадратами» – спрос всегда рождает предложение.
- Значит, вам не нужна бесплатная земля, бесплатное обслуживание, бесплатные коммуникации?
- Не надо ничего. У нас у всех есть еще ресурсы, нужны просто длинные и дешевые деньги. А когда мы эти ресурсы исчерпаем, когда окажется, что люди даже дешевую ипотеку не берут, потому что жилье сильно подорожало, тогда нужно будет думать, как снижать стоимость строительства. Тогда можно будет говорить том, чтобы государство предоставляло бесплатный земельный участок, проводило коммуникации, давало дешевые кредиты застройщикам. Думаю, что этого не должно быть, т.к. рыночная ситуация этого просто не предполагает.
Есть хороший пример: когда ты строишь гостиницу или развиваешь какое-то производство, идет государственное субсидирование. Например, по программе «Даму» идет субсидирование кредитов: я беру в банке кредит под 12 процентов годовых, а государство из своих субсидий выплачивает банку 7 процентов - это супер-программа! На мой взгляд, строительство жилья надо включить в число приоритетных программ государства. Сегодня производство строительных материалов входит в приоритетные программы государства, а строительство жилья – нет.
- Если правительство пойдет навстречу застройщикам, строительство окажется приоритетной отраслью, будут субсидироваться проценты по кредитам, то насколько увеличится ввод жилья?
- Это надо считать, надо проводить аналитику, но прирост, безусловно, будет и будет большой. Более того, есть мультипликативный эффект, который подстегнет все другие отрасли. Ведь квартира – это просто неодушевленный предмет, что бы ее «оживить», еще нужно купить мебель, бытовую технику, постель, посуду и так далее. Строительство жилья дает большой импульс всей экономике.
От редакции: Когда интервью готовилось к печати, вице-министр национальной экономики РК Каирбек Ускенбаев заявил, что предварительная стоимость одного квадратного метра жилья в рамках новой жилищной программы составит 200 тысяч тенге.
