Право на жилище не означает право жить за чужой счёт: Виталий Шалаев о правах арендатора и собственника
От редакции:
С 1 июля 2026 года в Казахстане действует новая Конституция. Статья 28 Основного закона прямо устанавливает: «Лишение жилища и выселение из него не допускаются, иначе как по решению суда». Одновременно Конституция гарантирует право частной собственности. Как эти нормы соотносятся между собой и что они означают для собственников жилья, в своей колонке разбирает эксперт по премиальной недвижимости и структуре капитала, управляющий директор Arbat Real Estate, Private Capital Advisor с более чем 20-летним опытом работы с недвижимостью и капиталом состоятельных собственников и семей.
Для рынка аренды новая конституционная норма ставит вполне практический вопрос: что делать собственнику, если срок договора аренды истёк или арендатор перестал платить, но при этом продолжает жить в квартире?
Сам принцип выселения только по решению суда для Казахстана не нов. Министерство юстиции отдельно разъяснило, что соответствующая норма действует в жилищном законодательстве с 1997 года. Новая Конституция закрепила эту гарантию уже на конституционном уровне.
Поэтому главный риск для собственника связан не с самим запретом на выселение без решения суда, а со скоростью судебной процедуры.
Если собственник может быстро подтвердить окончание договора или существенное нарушение и вернуть квартиру – система работает. Если очевидный спор занимает месяцы, защита проживающего начинает создавать экономический риск для владельца недвижимости.
Моя же позиция проста – право на жилище не означает право жить за чужой счёт.
Моя практика показывает, чтобы если собственник самостоятельно менял замки, выносит вещи арендатора или пытался физически освободить квартиру – это не просто не правильно, но и противозаконно. Это почти неизбежно создаёт новый конфликт: в квартире находится чужое имущество, стороны могут предъявлять друг другу претензии.
Но другая крайность тоже неправильна.
Если существует договор, известен его срок, зафиксирована стоимость аренды и подтверждена задолженность, собственник не должен месяцами доказывать очевидные обстоятельства.
Государство должно защищать обе стороны: арендатора – от произвольного выселения, собственника – от бесконтрольного использования его имущества.
Что происходит после окончания договора
При прекращении или расторжении договора наниматель и проживающие с ним лица должны освободить жильё. Если этого не происходит добровольно, выселение производится на основании решения суда.
Представим обычную ситуацию.
Квартира сдана на год. Срок закончился. Собственник заранее сообщил, что договор продлеваться не будет. Арендатор отвечает: «Я не съеду».
Именно здесь возникает дисбаланс.
Договор уже прекратился, но фактический контроль над собственностью автоматически владельцу не возвращается.
На мой взгляд, для таких случаев Казахстану нужна упрощённая судебная процедура продолжительностью до 30 дней.
Собственник предоставляет договор, подтверждение его прекращения или задолженности и доказательство уведомления арендатора. Если отсутствует реальный спор о собственности или действительности договора, вопрос должен рассматриваться в ускоренном порядке.
Если арендатор перестал платить, то в этом случае, в договоре аренды необходимо максимально конкретно прописывать сроки оплаты и последствия просрочки.
Я считаю разумным предусматривать механизм, при котором, например, 14 дней непрерывной неоплаты позволяют собственнику запускать процедуру прекращения договора и освобождения квартиры.
Это не установленный законом универсальный срок, а предлагаемая мной модель.
Отдельно стоит предусмотреть ответственность за ситуацию, когда договор уже прекращён, собственник потребовал вернуть квартиру, но бывший арендатор продолжает ею пользоваться.
Такое проживание не должно становиться экономически выгодным.
В договоре можно предусматривать неустойку и другие допустимые законом последствия нарушения обязательств. В том числе имеет смысл юридически проработать повышенную плату за период несвоевременного возврата квартиры.
Принцип здесь простой: продолжение пользования чужой квартирой после прекращения договора не должно превращаться в бесплатный период проживания.
Договоры аренды нужно переводить в цифру
Я поддерживаю максимально простую государственную цифровую регистрацию договоров долгосрочной аренды.
Это решает сразу несколько задач.
Государство видит реальный рынок аренды и налоговую базу. Арендатор получает подтверждение своих прав. Собственник – подтверждение срока и условий предоставления квартиры.
Но главное – зарегистрированный цифровой договор может стать основой для ускоренной процедуры: договор - нарушение или окончание срока - электронное уведомление - обращение в суд - решение - освобождение квартиры.
При понятных документах вся цепочка должна занимать недели, а не месяцы.
Может ли Казахстан столкнуться с испанскими «okupas»
Испанию часто приводят как пример того, что происходит, когда защита проживающего начинает серьёзно ограничивать возможности собственника вернуть недвижимость.
Но сравнивать Казахстан и Испанию напрямую неправильно.
Испанское законодательство не предоставляет любому человеку безусловного права занять чужую квартиру и жить там сколько угодно. Однако там существуют специальные социальные механизмы, которые при определённых обстоятельствах позволяют суду временно приостанавливать выселение экономически уязвимых людей.
Я не считаю появление массового феномена «okupas» в Казахстане вероятным.
Но испанский опыт показывает важный принцип: чем дольше человек может пользоваться чужой недвижимостью после прекращения законных оснований, тем выше риск злоупотреблений.
Социальная защита необходима. Но её стоимость должно принимать на себя государство, а не случайный собственник конкретной квартиры.
Наличие детей, сложное материальное положение или другие обстоятельства могут быть основанием для государственной помощи. Но они не должны автоматически создавать право бесплатно пользоваться частной собственностью.
Надо учитывать практику сдечи квартиры вообще без договора.
Здесь необходимо разделять две ситуации.
Первая – законный арендатор, который нарушил договор или не освободил квартиру после его окончания.
Вторая – человек, который вообще не имел законного основания пользоваться недвижимостью.
Для второго случая, на мой взгляд, государственный механизм возврата собственности должен быть ещё быстрее.
Не смена замков собственником, не силовой конфликт, а быстрая реакция государства.
Именно скорость государственного механизма должна делать самовольное занятие чужой недвижимости бессмысленным.
Повлияет ли новая норма на инвестиции в квартиры?
Кардинально, думаю, нет.
Недвижимость по-прежнему остаётся для казахстанцев понятным и консервативным активом. Однако новые правила потребуют от собственников более профессионального подхода к сдаче жилья в аренду.
В договоре необходимо чётко фиксировать:
- срок аренды и дату оплаты;
- допустимую просрочку;
- основания досрочного прекращения;
- депозит и условия его удержания;
- порядок уведомлений;
- сроки возврата квартиры и ключей;
- ответственность за несвоевременный возврат объекта;
- порядок действий с оставленными вещами.
Последний вопрос, пожалуй, самый сложный. Если арендатор исчез, но оставил в квартире свои вещи, однозначного и простого решения нет. Собственнику необходим понятный и законный механизм действий: зафиксировать наличие имущества, уведомить арендатора по указанным им контактам и предоставить разумный срок для того, чтобы он забрал свои вещи.
Самостоятельно выбрасывать имущество арендатора или менять замки — не лучший способ разрешения юридического спора.
На мой взгляд, в подобных ситуациях могла бы эффективно работать следующая модель: цифровой договор - зафиксированное нарушение - уведомление - короткий срок для добровольного исполнения обязательств - ускоренная судебная процедура - освобождение квартиры.
Для очевидных и не требующих длительного разбирательства случаев разумным ориентиром мог бы стать срок до 30 дней.
Тогда сохраняется конституционная защита человека от произвольного выселения, но одновременно собственник получает реальную защиту своего имущества.
Это особенно важно для инвестиционной недвижимости.
Квартира, которую невозможно быстро вернуть под контроль собственника, становится менее предсказуемым активом. Юридический риск начинает напрямую влиять на её реальную доходность.
В завершение подчеркну: я поддерживаю принцип, согласно которому человека нельзя просто выставить из квартиры вместе с его вещами.
Однако защита права на жилище не должна превращаться в возможность месяцами пользоваться чужой собственностью без согласия владельца.
Испанский опыт стоит изучать не для того, чтобы пугать Казахстан феноменом «okupas» - незаконного захвата и длительного проживания в чужой недвижимости, - а чтобы заранее понимать, к каким последствиям может привести дисбаланс между защитой жильца и правами собственника.
Государство должно в равной степени обеспечивать защиту законных интересов и арендатора, и владельца недвижимости.
А главный принцип я бы сформулировал ещё проще: право на жилище не означает право жить за чужой счёт.
