Разбираемся в плюсах и минусах ипотеки
Ипотека для многих казахстанцев является практически единственным способом приобрести недвижимость или улучшить жилищные условия. Среднестатистический портрет заемщика банка – это люди в возрасте от 39 до 41 года, при чем львиную долю представляют женщины, их почти 60% от общего числа всех заемщиков. При этом средняя сумма оформленных ипотечных жилищных займов ниже у женщин и составляет 13 млн тенге, мужчины оформляют в среднем кредит на сумму 15,2 млн тенге.
Fingramota.kz посчитала, какие банки предлагают наилучшие условия, и разбиралась в плюсах и минусах ипотеки.
Сегодня ипотечный кредит предлагают коммерческие банки и один государственный специализированный банк, реализующий систему жилищных строительных сбережений. Сумма ежемесячного платежа зависит от первоначального взноса, срока кредитования и процентной ставки.
Давайте рассмотрим на примере, когда вам для покупки жилья необходима сумма кредита в 20 млн тенге и 40 млн тенге.
В банке А вы планируете взять в кредит сумму 20 млн тенге. При этом банк просит оплатить первоначальный взнос 20% от стоимости недвижимости. Срок кредита, по условиям банка А, составляет 20 лет. Годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) - от 15%. На этих условиях, ваш ежемесячный платеж составит 235 тыс тенге, переплата за 20 лет – 36 млн тенге. При сумме кредита в 40 млн тенге в данном банке ваш ежемесячный платеж уже будет равен 470 тыс тенге, переплата по кредиту – 72 млн тенге.
В банке B условия следующие: первоначальный взнос составляет от 30% от стоимости жилья, ГЭСВ – от 18,3%, срок кредитования – 15 лет. Если сумма ипотечного кредита – 20 млн тенге, то ваш ежемесячный платеж составит 300 тыс тенге, переплата за 15 лет – 14 млн тенге. При размере кредита в 40 млн тенге, ежемесячный платеж составит 644 тыс. тенге, переплата за 15 лет – 75 млн тенге.
В банке С первоначальный взнос начинается от 35%, ГЭСВ от 17%, период кредитования – 20 лет. Ежемесячный платеж при сумме кредитования 20 млн тенге составит 293,3 тыс. тенге, переплата 70 млн тенге.
Если вам необходима сумма кредита 40 млн тенге, то в этом случае, ваш ежемесячный платеж составит 586 тыс. тенге, сумма переплаты – 100 млн тенге.
На сайте единственного в Казахстане государственного специализированного банка, реализующего систему жилищных строительных сбережений, "Отбасы банк" указано, что для получения ипотечного кредита будущему заемщику необходимо для начала открыть депозит, копить на нем средства не менее трех лет, накопить половину необходимой вам суммы (50%) и достигнуть минимального уровня оценочного показателя (ОП). Если вы выполнили все названные условия, то получаете кредит, который называется жилищный заем, по ставке 5% годовых (ГЭСВ от 5,2%). Ну, а если вы перевыполнили эти условия, то есть копили дольше – ставка по займу снижается (минимальная ставка 3,5% (ГЭСВ от 3,6%)). Все займы "Отбасы банка" можно использовать только на улучшение жилищных условий. К улучшению жилищных условий относятся:
- покупка, ремонт жилья (включая приобретение строительных материалов, оплату подрядных работ);
- строительство дома (включая приобретение земельного участка);
- рефинансирование ипотечного жилищного займа, полученного в коммерческом банке;
- внесение первоначального взноса для получения ипотечного жилищного займа в других коммерческих банках.
Итак, в "Отбасы банке" существуют жилищный заем, по которому самая низкая процентная ставка в Казахстане - от 3,5 до 5% при сроке накопления на депозите не менее трех лет. И промежуточный заем по нему ставка от 7 до 8,5%. Это заем с первоначальным взносом половины суммы на депозит и с возможностью отсрочки платежа по основному долгу. Как видим, отличаются они друг от друга тем, что при жилищном вы копите 3 года 50% от стоимости жилья, а при промежуточном займе единовременно вносите 50% от стоимости жилья. При этом ГЭСВ в первом случае составит от 3,6%, во втором от 7,4%.
Рассчитаем также, как и в случае с коммерческими банками сумму займа 20 млн тенге и 40 млн тенге. Допустим, вы накопили 3 года 50% от стоимости жилья – 10 млн тенге, и вам необходима сумма займа 10 млн тенге при ГЭСВ от 5,2%. Размер ежемесячного платежа составит 161 тыс. тенге – 6 лет, переплата 1,6 млн тенге. Если вам необходима общая сумма 40 млн тенге и вы копите 5 лет по 323 тыс тенге, то в течение 8 лет ежемесячно вы будете оплачивать по 236 тыс. тенге и переплатите 3,6 млн тенге.
При промежуточном займе предусмотрены виды кредитования:
Стандартный – с погашением основного долга. Максимальный срок займа – 25 лет.
Женил - погашение с отсрочкой платежа по основному долгу. После истечения срока: аннуитет либо уплата основного долга равными долями и вознаграждения от уменьшающегося остатка. Максимальный срок займа – 9 лет.
Женил 2 - погашение 50% основного долга по промежуточному займу до перехода на жилищный заем. Максимальный срок займа – 25 лет.
К примеру, сумма кредита составляет 20 млн тенге, ГЭСВ – от 7,4%. При тарифе Женил вы внесли 50% суммы от стоимости недвижимости. Тогда 3 года вы оплачиваете по 116 тыс тенге, последующие 6 лет по 145 тыс тенге. Переплата составит 5,6 млн тенге.
Если сумма кредита увеличивается в два раза до 40 млн тенге при тех же условиях внесения 50% суммы от первоначальной стоимости жилья и при ГЭСВ от 7,4%, то 3 года вы ежемесячно оплачиваете по 233 тыс. тенге, последующие 6 лет по 296 тыс. тенге и переплатите 11,3 млн тенге.
По тарифу Женил 2: при сумме кредита 20 млн тенге, ежемесячный платеж в течение 3 лет составит 183 тыс. тенге, дополнительно 6 лет по 102 тыс. тенге. Переплата 5 млн тенге.
При сумме кредита в 40 млн тенге ежемесячный платеж в течение 3 лет составит 366 тыс. тенге, дополнительно 6 лет по 211 тыс. тенге. Переплата - 10 млн тенге.
Плюсы и минусы ипотеки
Одна часть казахстанцев считает, что платить за ипотеку невыгодно, другие наши соотечественники уверены, что легче жить в съемном жилье, чем идти на риск и оформлять заем. Когда стоит выбрать ипотеку? Вы не планируете переезжать в ближайшие 10–20 лет. У вас есть первоначальный взнос и возможность вносить ежемесячные платежи на предложенных условиях банка.
Плюсы ипотеки:
- свое собственное жилье;
- в некоторых случаях ежемесячная оплата дешевле, нежели при аренде квартиры;
- вы оплачиваете за свою собственность и, если есть необходимость, ее можно продать в любое время;
- льготные государственные программы;
- в большинстве случаев при оформлении ипотеки заемщики также приобретают страховку имущества.
Минусы ипотеки:
- обязательность первоначального взноса;
- обязательное подтверждение доходов;
- нужно четко соблюдать графики погашения, следовать условиям договора, заключенного с банком.
На что обратить внимание при оформлении ипотечного кредита
1. Важно выбрать банк, в котором вы планируете получить заем. При выборе банка для кредитования обратите внимание на тот банк, в котором вы получаете заработную плату, обычно для корпоративных клиентов, имеющих зарплатный проект, могут предоставить льготы, например, снизить процентную ставку.
2. Сравните все условия, процентную ставку и возможные льготы по программам. На ипотечном рынке Казахстана сейчас есть как свои собственные программы банков, так и госпрограммы. Есть программы, которые предполагают льготы и хорошие условия для определенных категорий граждан. К примеру, "Военная ипотека", "Бақытты отбасы" в "Отбасы банке".
3. Выберите комфортный для вас метод погашения ипотеки. Их два – аннуитетный и диффенцированный. Банки обязаны предоставить заемщику право выбора метода погашения по ипотеке.
Аннуитетный способ погашения кредита предполагает равные ежемесячные платежи по всему сроку кредитования. При этом методе изначально почти вся сумма ежемесячного погашения будет уходить на проценты и только минимальная на основной долг или тело кредита.
Дифференцированный метод предполагает обычно, что ежемесячный платеж больше, кредит погашается равномерно и на оставшуюся сумму основного долга начисляются проценты, в связи с чем и изменяется ежемесячная сумма к погашению.
При сравнении двух этих методов оказывается, что переплата по аннуитетному платежу обычно больше, чем по дифференцированному методу. Для многих аннуитетный платеж является более простым и понятным, за счет того, что ежемесячная сумма погашения кредита одна и та же, ее просто стоить запомнить и выплачивать. Но дифференцированный метод может быть выгоднее с точки зрения меньшей переплаты за весь срок кредитования. Сами клиенты выбирают аннуитетный платеж, чтобы ежемесячная плата была ниже. Для банков же аннуитетный график также более выгоден.
4. Тщательно изучите кредитный договор перед его подписанием. Очень важно подписывать договор только после тщательного изучения условий! Если что-то непонятно, спрашивайте у менеджера банка, если есть возможность, то проконсультируйтесь с юристом. Перед подписанием договора менеджер банка обязан дать вам Памятку, которая необходима для ознакомления и сравнения условий займа в банках. Также договор должен иметь Титульный лист, который содержит основную информацию о займе: сумму и срок займа, размер ставки вознаграждения и ГЭСВ, метод и способ погашения кредита, размер неустойки (штрафа, пени) за нарушение обязательств по договору, при наличии в договоре права заемщика на частичное или полное досрочное погашение основного долга – информацию о необходимости заемщика для реализации данного права обратиться в банк с соответствующим заявлением, информацию о праве заемщика представить в банк письменное заявление, содержащее сведения о причинах возникновения просрочки исполнения обязательства по договору банковского займа, доходах и других подтвержденных обстоятельствах (фактах).
Всегда помните, что необходимо рассчитать свой ежемесячный доход. Кредитные обязательства не должны превышать 50% вашего дохода! Лишь в этом случае вы сможете быть уверены в своевременном погашении кредита.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ И ЧИТАЙТЕ НАС В TELEGRAM!
