Очередной раз убедился, что интервью по телефону лучше не давать. Как горе-эксперт признаю ошибку. В результате такой торопливой и путаной телефонной беседы на одном из интернет-ресурсов опубликован м
Очередной раз убедился, что интервью по телефону лучше не давать. Как горе-эксперт признаю ошибку. В результате такой торопливой и путаной телефонной беседы на одном из интернет-ресурсов опубликован материал, в котором несколько искажено мое мнение о перспективах ипотеки в Казахстане. Поэтому считаю нужным дать некоторые пояснения.
О том, что ипотечные программы свернутся в короткий промежуток времени, после кризиса 2009 года было сказано тогда же в 2009-м, в программе «Деньги, вперед!» на радио «Энерджи». Как и тогда, так и сейчас это объяснялось просто.
Государство вмешалось в деятельность банковской системы, забрало контроль над крупнейшими игроками и в результате кинуло их партнеров на сотни и сотни миллионов долларов, объявив сначала первую, а затем и вторую реструктуризацию в БТА. В «Альянсе» ее только готовится провести новый владелец. «Длинные деньги» и их хозяева не любят такого с ними обращения, особенно когда так позволяют себе вести молодые экономики, новички, так сказать. Закрылись денежные рынки перед нами, как перед носом хама и дебошира захлопывают двери хорошие рестораны. Недавняя попытка Kaspi bank привлечь деньги извне показала, насколько они дороги, как коротки и как трудно достаются.
Смысла привлекать деньги извне больше нет и не появится еще долго. Более того, поводов для осторожности инвесторов поприбавилось - это и вступление в ЕАЭС, и все повышающиеся системные риски. Соответственно, деньги на длинные программы, а ипотека очень рискованна и крайне длинна, брать больше неоткуда. Рассчитывать на депозиты глупо, это ненадежные деньги, и при этом не важно, кто эти деньги размещает - государство или частник. Собственных денег у банков не так много, а даже если они и есть, то какой дурак их будет вкладывать в ипотечные программы, когда есть высоко маржинальные потребительские кредиты. Заблокировав доступ к внешним заимствованиям, государство не удосужилось предложить достойной замены – наоборот, оно все сильнее ужесточает правила игры и пользования деньгами «внутреннего производства». Национальный банк не скрывает, что ставка рефинансирования в случаях, когда можно занять у государства через Нацбанк, держится на уровне штрафной, как бы показывая БВУ, что обращаться к государству ни за короткими, ни за тем более длинными деньгами не следует. В стране отсутствует механизм списания токсичных активов, тех самых просроченных кредитов, количество которых стремится к двум третям и уже угрожает системе как немец в сорок первом, только это отказываются замечать в ставке. Правила формирования провизии, которая также определяет конечную стоимость денег, настолько кабальны, что задумываешься: а есть ли смысл кредитовать? Так стоит ли удивляться тому, что бизнес и частный заемщик стонут от высоких процентов и низкой оценки залоговых баз. В данном случае нужно плевать в сторону регулятора. Ну и, конечно, запрет кредитовать в валюте. Риски повышаются, кредиты дорожают. Что тут добавишь?
Если говорить о государственных программах, в частности, о «Жилстройсбербанке», то это мертворожденное дитя.
Во-первых, копить на первоначальный взнос и снимать квартиру в течение нескольких лет - это утопия. Большинству казахстанцев это не под силу. Жить нужно здесь и сейчас.
Во-вторых, накопления идут в тенге и не компенсируются в случае девальвации и прочих инфляционных рисках. Например, если вы начали участвовать в программе в 2008 году, то за эти годы только на государственном «гоп-стопе» потеряли бы до 30 процентов от накопленной суммы.
В- третьих, банк сотрясают постоянные скандалы и вероятность получить заветный кредит, если вы все же накопили, не так уж и велика.
Ну и, в-четвертых, как бы то ни было, деньги все ровно дорогие. Максимальная процентная ставка, которую реально может осилить человек, не более 3-4% годовых при первоначальном взносе как, например, в Израиле или Испании.
Еще одна причина, по которой у нас нет и не может быть ипотеки - это невероятная дороговизна жилья. Это свойственно всем постсовковым государствам. У нас так дорого, что честный человек остается за бортом, как бы он ни старался. Причиной тому лазейки в законодательстве. В частности, у нас можно не объяснять происхождение денег при покупке жилья, не нужно отчитываться об его использовании и, конечно, никто не платит налогов от сдачи в аренду, продажу с доходом и прочее. Неудивительно, что все коррупционные деньги вкладываются в недвижимость. Отсюда и грандиозная стоимость.
Нам жизненно необходимо изменение законодательства в этой сфере. В частности, введение налога на роскошь. Настоящего. В котором оговаривались бы ограничения по льготному налогообложению на квадратные метры. Минимальные налоги человек платит, если на него приходится 40 квадратных метров жилья, каждые последующие 40 метров увеличивают ставку налога кратно. Единственное, что радует, так это то, что кризис 2009 года остудил пыл спекулянтов, и теперь не скупаются десятки квартир ради перепродажи. Наученные горьким опытом и низкими посткризисными темпами роста с рынка ушли тысячи агентств недвижимости когда-то здорово накачавшими этот рынок.
Какие перспективы? Грядущее изменение законодательства, введение деклараций о расходах и доходах, как и предшествующая этому легализация капиталов; закрытие ранка ипотеки приведут к снижению стоимости жилья. Если государство будет следовать принципам социальной справедливости и правильно выстроит систему налогообложения, то это еще более снизит цену, приведя ее к естественной норме.
Скажу честно: по моим оценкам, стоимость квадратного метра жилья в Алматы и Астане при справедливых правилах игры не более пятисот долларов за квадрат в жилье эконом-класса. Заменой ипотеки может стать P2P кредитование. Это когда лицо или группа физических лиц кредитуют другое физическое лицо. Банки вынуждены будут снижать ставки по депозитам. Они и так непомерно высоки. Особенное давление будет оказываться на валютный сектор. Уже сегодня максимальный депозит в долларах 4,5%. Такие ограничения - это средство борьбы Нацбанка с населением, которое не верит тенге и предпочитает хранить деньги в долларах, чтобы не происходило. Кредитуя в P2P, можно получить более высокий процент. Для кредитора же расходы минимизируются до уровня процентной ставки. Ни тебе страховок, ни комиссии за рассмотрение кредита.
Еще одна возможность – активизация системы потребительских кооперативов. Если государство начнет выделять землю под строительство, бесплатно подводить коммуникации, а в законах страны такие возможности предусмотрены, то люди начнут объединяться и строить. Стоимость жилья в черновой отделке в таких проектах вряд ли будет превышать $350 за квадрат.
