Чем заменить ипотеку?

3392 просмотров
0
Денис КРИВОШЕЕВ
Четверг, 03 Июл 2014, 00:00

Очередной раз убедился, что интервью по телефону лучше не давать. Как горе-эксперт признаю ошибку. В результате такой торопливой и путаной телефонной беседы на одном из интернет-ресурсов опубликован м

Очередной раз убедился, что интервью по телефону лучше не давать. Как горе-эксперт признаю ошибку. В результате такой торопливой и путаной телефонной беседы на одном из интернет-ресурсов опубликован материал, в котором несколько искажено мое мнение о перспективах ипотеки в Казахстане. Поэтому считаю нужным дать некоторые пояснения.

О том, что ипотечные программы свернутся в короткий промежуток времени, после кризиса 2009 года было сказано тогда же в 2009-м, в программе «Деньги, вперед!» на радио «Энерджи». Как и тогда, так и сейчас это объяснялось просто.

Государство вмешалось в деятельность банковской системы, забрало контроль над крупнейшими игроками и в результате кинуло их партнеров на сотни и сотни миллионов долларов, объявив сначала первую, а затем и вторую реструктуризацию в БТА. В «Альянсе» ее только готовится провести новый владелец. «Длинные деньги» и их хозяева не любят такого с ними обращения, особенно когда так позволяют себе вести молодые экономики, новички, так сказать. Закрылись денежные рынки перед нами, как перед носом хама и дебошира захлопывают двери хорошие рестораны. Недавняя попытка Kaspi bank привлечь деньги извне показала, насколько они дороги, как коротки и как трудно достаются.

Смысла привлекать деньги извне больше нет и не появится еще долго. Более того,  поводов для осторожности инвесторов поприбавилось - это и вступление в ЕАЭС, и все повышающиеся системные риски. Соответственно, деньги на длинные программы, а ипотека очень рискованна и крайне длинна, брать больше неоткуда. Рассчитывать на депозиты глупо, это ненадежные деньги, и при этом не важно, кто эти деньги размещает -  государство или частник. Собственных денег у банков не так много, а даже если они и есть, то какой дурак их будет вкладывать в ипотечные программы, когда есть высоко маржинальные потребительские кредиты. Заблокировав доступ к внешним заимствованиям, государство не удосужилось предложить достойной замены – наоборот, оно все сильнее ужесточает правила игры и пользования деньгами «внутреннего производства». Национальный банк не скрывает, что ставка рефинансирования в случаях, когда можно занять у государства через Нацбанк, держится на уровне штрафной, как бы показывая БВУ, что обращаться к государству ни за короткими, ни за тем более длинными деньгами не следует. В стране отсутствует механизм списания токсичных активов, тех самых просроченных кредитов, количество которых стремится к двум третям и уже угрожает системе как немец в сорок первом, только это отказываются замечать в ставке. Правила формирования провизии, которая также определяет конечную стоимость денег, настолько кабальны, что задумываешься: а есть ли смысл кредитовать? Так стоит ли удивляться тому, что бизнес и частный заемщик стонут от высоких процентов и низкой оценки залоговых баз. В данном случае нужно плевать в сторону регулятора. Ну и, конечно, запрет кредитовать в валюте. Риски повышаются, кредиты дорожают. Что тут добавишь?

Если говорить о государственных программах, в частности, о «Жилстройсбербанке», то это мертворожденное дитя.

Во-первых, копить на первоначальный взнос и снимать квартиру в течение нескольких лет - это утопия. Большинству казахстанцев это не под силу. Жить нужно здесь и сейчас.

Во-вторых, накопления идут в тенге и не компенсируются в случае девальвации и прочих инфляционных рисках. Например, если вы начали участвовать в программе в 2008 году, то за эти годы только на государственном «гоп-стопе» потеряли бы до 30 процентов от накопленной суммы.

В- третьих, банк сотрясают постоянные скандалы и вероятность получить заветный кредит, если вы все же накопили, не так уж и велика.

Ну и, в-четвертых, как бы то ни было, деньги все ровно дорогие. Максимальная процентная ставка, которую реально может осилить человек, не более 3-4% годовых при первоначальном взносе как, например, в Израиле или Испании.

Еще одна причина, по которой у нас нет и не может быть ипотеки - это невероятная дороговизна жилья. Это свойственно всем постсовковым государствам. У нас так дорого, что честный человек остается за бортом, как бы он ни старался. Причиной тому лазейки в законодательстве. В частности, у нас можно не объяснять происхождение денег при покупке жилья, не нужно отчитываться об его использовании и, конечно, никто не платит налогов от сдачи в аренду, продажу с доходом и прочее. Неудивительно, что все коррупционные деньги вкладываются в недвижимость. Отсюда и грандиозная стоимость.

Нам жизненно необходимо изменение законодательства в этой сфере. В частности, введение налога на роскошь. Настоящего. В котором оговаривались бы ограничения по льготному налогообложению на квадратные метры. Минимальные налоги человек платит, если на него приходится 40 квадратных метров жилья, каждые последующие 40 метров увеличивают ставку налога кратно. Единственное, что радует, так это то, что кризис 2009 года остудил пыл спекулянтов, и теперь не скупаются десятки квартир ради перепродажи. Наученные горьким опытом и низкими посткризисными темпами роста с рынка ушли тысячи агентств недвижимости когда-то здорово накачавшими этот рынок.

Какие перспективы? Грядущее изменение законодательства, введение деклараций о расходах и доходах, как и предшествующая этому легализация капиталов; закрытие ранка ипотеки приведут к снижению стоимости жилья. Если государство будет следовать принципам социальной справедливости и правильно выстроит систему налогообложения, то это еще более снизит цену, приведя ее к естественной норме.

Скажу честно: по моим оценкам, стоимость квадратного метра жилья в Алматы и Астане при справедливых правилах игры не более пятисот долларов за квадрат в жилье эконом-класса. Заменой ипотеки может стать P2P кредитование. Это когда лицо или группа физических лиц кредитуют другое физическое лицо. Банки вынуждены будут снижать ставки по депозитам. Они и так непомерно высоки. Особенное давление будет оказываться на валютный сектор. Уже сегодня максимальный депозит в долларах 4,5%. Такие ограничения - это средство борьбы Нацбанка с населением, которое не верит тенге и предпочитает хранить деньги в долларах, чтобы не происходило. Кредитуя в P2P, можно получить более высокий процент. Для кредитора же расходы минимизируются до уровня процентной ставки. Ни тебе страховок, ни комиссии за рассмотрение кредита.

 

Еще  одна возможность – активизация системы потребительских кооперативов. Если государство начнет выделять землю под строительство, бесплатно подводить коммуникации, а в законах страны такие возможности предусмотрены, то люди начнут объединяться и строить. Стоимость жилья в черновой отделке в таких проектах вряд ли будет превышать $350 за квадрат.

критик
Занимательная физика: мужчины считают, что 24 года это слишком много, а женщинам кажется, что это ничтожно мало.
Выдержит ли Казахстан второй дербан
В нашей стране выгоднее воровать и бастовать, чем зарабатывать деньги честным путём
Как школьники стали объектами травли
Почему власти не реагируют на сетевые призывы к расправе с учителями и школьниками Международной школы Алматы
Золотые дети "Интергаз Центральная Азия" отделались лёгким испугом
Некоторые из родителей, чьи дети получили образовательные гранты, после проверки Счётного комитета поспешили возместить акционерному обществу потраченные на обучение деньги
Как предательство стало возможным
Послесловие к сериалу Марии Певчих "Предатели"
БеззабоРная жизнь
Сухая статистика подтверждает, что в районах с открытой планировкой процент преступлений против личности и имущества в разы меньше
Кто из русских царей посещал Казахстан
Занимательная история Казахстана от Андрея Михайлова
Центр мира - Мерке
Недальнее путешествие в одно из самых древних поселений на территории Казахстана
Про Булата Бакауова и женщину с пустым ведром
Аким Павлодарской области побывал в гостях у Бакауова и узнал, почему тому так повезло
Во сколько обойдётся бюджету Алматы социальная ответственность Qazaq Stroy
И обещание акима Досаева жителям микрорайона Акжар, которое он дал на отчётной встрече в августе 2022 года
Семейчане "проиграли" 13 млн тенге на "криптовалютах"
Пообещавший сделать их инвесторами горожанин оказался мошенником
Старый Казахстан берёт контроль над рынком электроэнергии
Благие намерения правительства привели к росту прибыли олигархов
Когда правительство возьмётся за яйца
Прагматично-патриотическое молодёжное движение издало "Ежедневник строителя Второй Республики" с цитатами президента
"Самрук-Казына" окутал финансовой тайной проект "Комфортная школа"
Компании, которые участвовали в конкурсах, подписали соглашение о конфиденциальности
Казахская сказка о мальчике Бату стала хитом Amazon
Книга как отложенное оружие мира
Ратель. Лучшее за 2022 год. Эрик Байжунусов
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
Ратель. Лучшее за 2022 год. Аналитическая служба Ratel.kz
Ratel.kz публикует самые читаемые материалы авторов сайта за прошедший год
О запрете на экспорт, ручном управлении экономикой и индонезийском пальмовом масле
Все разумные решения принимаются по-разному, но глупые - одинаково
Макаш и Курмангазы
Как казахский правитель спас легендарного музыканта от тюрьмы
Однофамилец
Всевышний умеет шутить, посмеиваясь над нашими планами и так называемыми экспертами
На рынке арендного жилья Алматы происходит настоящая катастрофа
Казахстанцы без своего жилья будут копить на него ещё очень и очень долго
Исповедь молодого сантехника и молодого акима. Часть 1
- ВЛАДИМИР, огромное Вам человеческое спасибо от всей души и чистого сердца, самое главное здоровья и ещё раз здоровья. На таких людях как Вы, города и держатся. Профессионалов как Вы, необходимо ставить руководителями, которые знают проблему из внутри. Ещё раз ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!!!!!!
Когда правительство возьмётся за яйца
- Просто шедевральная статья. Особенно в точности описывает функции партий, которые описаны в данной статье. Изречения которые должны быть прочитаны и приняты во внимание. Самое главное чтобы данный ежедневник был прочитан и принят во внимание. (Про выражение где фигурирует Троцкий просто ШЕДЕВРАЛЬНО и в точку)...
Отчего после публикаций Ratel.kz нервничают в ТОО "AB Energo"
- Сергей, ОГРОМНОЕ Вам спасибо за новое расследование. Всегда держите в напряжение. Ожидаем продолжение... (Интересно, что скажет ещё на это и ГУ "Аппарат акима Абайского района Карагандинской области)
Премьер Смаилов как аманат Назарбаева
- Спасибо большое , здоровье и удачи Вам и Вашим близким, то что Вы творите лучше всех государственных программ по воспитанию . Готовая программа к действию для улучшения жизни населения. Огромное удовольствие что у нас имеется такие журналисты и такой коллектив.
Депутатский запрос фракции "Ак жол": чем комитет гражданской авиации занимался пять лет
- Если случится ещё трагедия , то кого будут винить опять? Всех собак спустили на авиакомпанию Bek Air, хотя надо было просто решать проблему с незаконными постройками намного раньше этой катастрофы. Нельзя это так оставлять. Всех пересажать за коррупцию , кто являлся корнем проблемы!
Все дороги ведут в Каражал: горькая начинка "сладкого пирожочка"
- Огромное спасибо автору за проделанную работу! Только в нашей группе более 100 человек постравших от этой компании в лице гендиректора Максата Токмагамбетова, бессовестного, наглого мошенника, который почему-то до сих пор остаётся безнаказанным, хотя прокуратура и следственные органы завалены сотнями, сотнями заявлений пострадавших. Но мы не остановимся и будем добиваться, чтобы этот "человек", наконец-то, понёс наказание!
Как аким Досаев уничтожает Алматы и рейтинги президента Токаева
- Каменское плато- в р-не обсерватории идет застройка, хотя весной сошел оползень на ул Алмалыкской. Акимат частично помог организовав сброс воды с вышележащего участка на нижнюю часть улицы и домовладельцу в расчистке. Но других мер по предотвращению развития оползневой зоны не принято. Вырублен сад, на месте его строится элитный комплекс Вилла Белгравиа. Летом, здесь нехватка воды, отключения электроэнергии, что будет при вводе в эксплуатацию этого, т.к.доп коммуникаций застройщик не делает.