Сегодня в Алматы за  круглым столом независимые эксперты совместно с Объединенной ассоциацией риэлторов Казахстана обсудили ситуацию на рынке недвижимости в целом и недавнее заявление одного из своих коллег  о том, что к концу 2014 года ожидается обвал цен на недвижимость на 50 процентов. Итоги встречи таковы – обвала цен на жилье не будет, наоборот, прогнозируется рост. 

 

Нина Лукъяненко, президент Объединенной Ассоциации Риэлторов Казахстана:

 

- Некомпетентные и неподкрепленные фактами комментарии по поводу якобы предстоящего обвала цен на жилье вызвали широкий резонанс среди населения, спровоцировали многочисленные слухи и повлекли большое количество запросов в нашу ассоциацию. Поэтому мы сегодня собрались, чтобы понять, что на самом деле происходит, услышать мнение специалистов, есть ли предпосылки для повышения цен или нет и чего нам ожидать в ближайшее время, ведь заявления такого рода «экспертов» дестабилизируют рынок и создают панические настроения. 

 

По мнению директора АН «RIA Light» Александра Вайнштока, спрос  порождает предложение и  если цены и будут опускаться, то не более чем на 10 процентов. Директор АН «Vizit» Лариса Степаненко также считает,  что сейчас «на казахстанском  рынке недвижимости не наблюдается никакого спада, о котором говорил наш оппонент, заявляя о 50 процентном падении.  Наш рынок также интересен сейчас российским инвесторам». Президент АЮЛ «Ассоциация инженеров Казахстана» Нариман Исмаилов прокомментировал падение цен на жилье   с точки зрения  строительства нового жилья. По его словам, сейчас стоимость строительных материалов растет, значит, стоимость нового жилья, скорее всего, тоже будет расти. «Цены на основные материала за февраль и начало марта повысились до 10 процентов, подчеркнул он. Соответственно  мы предполагаем, что стоимость строительства вырастет на 10-15 процентов». Директор АН «Dixi» Наталья Рожкова задалась вопросом,  как после этого заявления и девальвации ведут себя наши покупатели и продавцы? Ответ:  «Панических настроений среди продавцов нет, никто не скидывает цены настолько, чтобы   цена была бросовой. Дальнейшее развитие в  поведении продавцов, возможно, такое – временный уход с рынка, то есть временная отмена продажи своих объектов, либо просто снятие с продажи, а покупатели все равно остаются - как покупатели с личными средствами, так и те, кто берет средства в банках. И желающих купить достаточно много. А когда спрос превышает предложение, то цены начинают постепенно идти вверх. Поэтому ни о каком падении, тем более, на 50 процентов говорить не приходится и этого не будет. Чем этот эксперт объясняет, прогнозирует  возможное падение  цен? Тем, что покупательская способность пострадала. Да, она действительно пострадала, но опять же, давайте   включим логику и будем рассуждать таким образом. Почему за нехватку покупательских средств должен расплачиваться именно рынок недвижимости? Поэтому мой  прогноз, что никакого падения на 50 процентов нет, и не будет. Будет только небольшое снижение, но на тот уровень, который был до девальвации». 

 

По мнению же управляющего  директора АН «Big Group» Адиля Бигазинова, «мы сейчас, наоборот, наблюдаем тенденцию, что  люди, имеющие средства, стали вкладывать их как раз таки в недвижимость и, особенно в недвижимость эконом класса, к примеру, в одно- и двухкомнатные квартиры улучшенной планировки.  Сейчас ходят слухи, ожидания вплоть до того, что Нацбанк вводит пруденциальный норматив  по поводу того, что будут продаваться кредиты  по 50 процентов, то есть   сумма выплат клиентами не должна превышать 50 процентов от суммы заработной платы. В принципе раньше Нацбанк так и оценивал насчет  заемщиков, и эта норма будет касаться больше потребительского кредитования. Поэтому негативного влияния этот норматив не окажет на наш рынок».  Директор ТОО «Предприятие капитального строительства акимата г. Алматы» Мазан Сергазин заявил, что продажа жилья будет держаться от 200 до 250 тысяч тенге за квадратный метр,  он убежден, что  население платежеспособно. «Люди нам звонят и готовы купить по 200 тысяч в Турксибском районе. Цены не  упадут. Единственное опасение, что цены могут встать из-за новой политики банков, сейчас банки ужесточили выдачу кредита».  

 

В целом по мнению Нины Лукъяненко,  никаких оснований для снижения цен на недвижимость на 50 процентов в ближайшей перспективе нет.  Второе - рост цен на первичное жилье в результате девальвации составил порядка 15 процентов, возможна несущественная обратная коррекция в пределах 5-10 процентов, но по опыту  девальвации 2009 года, ее скорее всего не будет. Третье - спрос на недвижимость остается стабильным и будет расти, что может привести к повышению цен. Четвертое - инвестиции в недвижимость – интересный альтернативный инструмент на рынке. Пятое - средние цены в Астане превосходят средние цены в Алматы, что говорит о «перегретости» столичного рынка и о вероятной коррекции цен именно в столице. 

 

Также  Нина Лукъяненко подчеркнула, «если говорить про то, что может повлиять на стоимость жилья, то очевидно, что она будет определяться спросом и предложением на рынке. В свою очередь спрос зависит от состояния экономики, от демографии, от обеспеченности населения жильем, от доступности ипотечного кредитования. Предложение зависит от себестоимости строительства, а также от возможности банков кредитовать строительство новых проектов. Анализируя каждый из приведенных факторов по отдельности, можно сделать однозначный вывод об отсутствии каких-либо предпосылок для снижения стоимости жилья, и даже, напротив, возможен рост. В наиболее крупных городах Казахстана  - в Алматы и Астане наблюдается постоянная положительная динамика численности населения. В Алматы ежегодный прирост составляет в среднем 2 процента. В Астане  с 2010 года прирост составляет 5-7 процентов. Учитывая недостаточность обеспеченности жильем и снижение темпа ввода новых объектов за последние пару лет, нами прогнозируется дополнительное увеличение спроса в ближайшей перспективе, что приведет не к снижению цен, а, наоборот, к их росту».

 

Кроме того, на  круглом столе прозвучало, что «если опираться на общемировой социальный стандарт ООН по обеспеченности жильем, на одного жителя должно приходиться не менее 30 квадратных метров, в Казахстане данный показатель по стране составляет всего лишь 19,6 квадратных метра, в Астане  данный показатель максимален и составляет 25,4 квадратных метра на чел, в Алматы порядка 24,4 квадратных метров. Соответственно, вывод однозначен: обеспеченность жильем недостаточна, имеющийся дефицит жилья не может способствовать снижению цены – это противоречило бы базовым законам рынка. Однако если в Астане рынок «перегрет» предложениями, и в дальнейшем планируется увеличить строительство 10 млн. кв.м. в год, то в Алматы ситуация развивается более органично, я бы назвала Алматы самой благодатной почвой для инвестиций в недвижимость».  

Эксперты уверены, что объем ипотечного кредитования будет только расти благодаря росту ликвидности и притоку 1 триллиона тенге в экономику, росту активации программы кредитования через Казахстанскую Ипотечную компанию и Жилстройбанк, что не может не отразиться на повышении спроса на недвижимость.

 

Автор:Торгын Нурсеитова,zakon.kz