Финансист Галим Хусаинов объясняет, какой вид вложений в недвижимость является сегодня наиболее оптимальным
Прошел вчера (2 июня. - Ред.) круглый стол про недвижимость. Многие СМИ опубликовали часть тезисов, высказанных на данной встрече.
Читаю комментарии к моим тезисам на некоторых интернет-ресурсах и очень сильно разочарован. Разочарован не тем, что народ использует хорошие эпитеты в защиту позиции ипотеки и в обвинениях меня в непрофессионализме, а в том, что в своей массе люди далеки от финансовой образованности. Люди в основном живут ощущениями, не умеют считать и анализировать информацию.
Основной камень преткновения заключается в том, что выгоднее - ипотека или аренда жилья.
Итак, небольшие пояснения.
1. Никто не говорит, что необходимо жить всю жизнь в аренде и не покупать жилье. Речь идет о времени, когда выгодно покупать в ипотеку, а когда выгодно или невыгодно и следует подождать. Вот именно сейчас ситуация складывается таким образом, что лучше подождать, если вы идете за ипотекой на стандартных условиях.
2. Почему сейчас выгоднее ждать, постараюсь объяснить.
Средняя эффективная ставка по ипотеке в БВУ сейчас составляет 16% годовых.
Цель - покупка квартиры за 20 млн тенге, при этом у человека имеются накопления в размере 5 млн тенге и 15 млн тенге - заем. Срок кредита - 20 лет. Дополнительно, у человека имеется 5 млн тенге на ремонт квартиры.
Тогда давай рассчитаем, сколько будет человек платить процентов и сколько ОД (основной долг).
Естественно, люди будут использовать аннуитетные платежи.
Тогда ежемесячная сумма платежа будет составлять 208 688 тенге в месяц, из которой в первый год вы будете платить в среднем 200 000 тенге процентов по кредиту.
Дополнительный ремонт квартиры с мебелью вам обойдется еще в 5 млн тенге на всю квартиру.
Итого, общее выбытие составит 25 млн тенге, из них 10 млн собственные и 15 млн заемные.
Сейчас тренд недвижимости таков, что ее стоимость падает и в краткосрочной перспективе вы не сможете продать ее дороже.
За весь период ваши выплаты по кредиту составят 50 млн 85 тыс тенге, из них проценты по кредиту 35 млн тенге. Плюс ваши 10 млн тенге, которые вы вложили в данную квартиру. Итого общие выплаты на квартиру составят 60 млн 085 тыс тенге.
Теперь давайте предположим, что квартира будет дорожать каждый год на величину инфляции в размере 8 процентов в год.
Сколько будет стоить квартира через 20 лет? Ваша квартира через 20 лет будет стоить в районе 93 млн. тенге. Ваша прибыль составит 33 млн тенге.
Давайте теперь рассмотрим вариант, если вы решили 20 лет пожить в аренде, все деньги, которые вы должны были потратить на кредит, будете откладывать на депозит под 14 процентов годовых и жить в аренде. На такой класс жилья с мебелью и ремонтом квартира сейчас встанет в 100 тыс. тенге в месяц. Допустим, что аренда будет дорожать 8 процентов в год.
Ваш текущий депозит составляет 10 млн тенге. Прямо сейчас вы будите получать проценты по депозиту в размере 120 тыс. тенге, и каждый месяц сумма процентов будет увеличиваться в связи с ростом депозита (проценты по депозиту и ваши отчисления, которые вы должны были отправлять на погашение кредита, но отправляете на депозит за вычетом аренды) в размере 108 тыс. тенге. Итого в первые месяцы ваш депозит будет расти на сумму 228 тыс. тенге.
Даже с учетом аренды через 20 лет в такой динамике ваш депозит превратится в 213 млн тенге.
Через 20 лет, если вы хотите помирать в собственной квартире или оставить наследство в виде недвижимости, то вы сможете купить за 93 млн тенге вашу квартиру и оставить дополнительно наследникам еще 120 млн тенге прибыли в виде депозита.
Теперь видим, что разница в текущей ситуации (а это работает, если только условия текущие не изменятся) составляет 87 млн тенге. Такой тест необходимо делать, прежде чем вы решитесь покупать квартиру или недвижимость или каждый год. Как только сумма прибыли от ипотеки превышает сумму от депозита, то можете смело принимать решение о покупке.
Чем хороша аренда? Это краткосрочный договор, и вам нет необходимости арендовать квартиру на 20 или 10 лет. А вот ставка по ипотеке фиксируется на весь срок, и если вы взяли под 16 процентов, то через пять лет, у вас все равно будет 16 процентов, и чтобы изменить ставку, вам необходимо будет заниматься рефинансированием в другом банке или продавать квартиру, что несет за собой дополнительные затраты.
Как только экономическая ситуация изменилась, вы можете принимать решение о покупке квартиры. Это может произойти через год, через два или через пять лет.
Параметры, которые влияют на покупку квартиры и которые могут положительно отразиться на необходимости покупки квартиры:
1. Снижение ставки по ипотеке. Мой расчет показывает, что в текущей ситуации ставка должна быть в районе 10,75 процентов годовых. Если ставка ниже, берите ипотеку.
2. Изменение ставки по депозитам для физических лиц. Здесь вариантов много, и в целом ставки по депозитам влияют также на ставки по ипотеке. Как только ставка по депозиту у вас истекла и вам предложили понижение, проведите тест.
3. Рост стоимости аренды больше чем инфляция
4. Рост стоимости недвижимости больше, чем инфляция.
Сейчас государство пытается снизить ставки по ипотеке, чтобы они были интересны населению, и мы видим что КИК (Казахстанская ипотечная компания) запустила программу по ипотеке 10 процентов. Пока не многие банки вошли в данную программу. Кстати, "Банк ЦентрКредит" (где я сейчас работаю) один из первых принял данную программу и является одним из главных ее участников.
Источник: страница в Facebook Галима Хусаинова. Публикуется с разрешения автора.
Фото: kapital.kz.
