Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи
Строители в очередной раз просят помощи у президента. Председатель Союза строителей Казахстана Талгат ЕРГАЛИЕВ грозит смертью мечты жителей страны о собственной квартире, так как отрасль переживает нелегкие времена.
Срочно нужны деньги, много денег, чтобы выкупить у застройщиков непродающиеся квартиры, хоть напрямую, хоть в рассрочку, хоть пристроить в аренду по рыночной цене накопившийся неликвид. Застройщикам нечем платить банкам, и для этого они предлагают отдать гражданам под покупку жилья хотя бы половину их пенсионных накоплений.
Ради выживания строители готовы посадить себе на шею новое министерство – cтроительства и ЖКХ, которое будет их курировать, а в акиматах учредить должность заместителя, отвечающего за строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья.
О том, что стоит за стоном застройщиков, рассказала Лейла ЗУЛЬФУГАРОВА, руководитель юридической компании "Leila Zulfugarova & Partners".
Поводом для обращения к ней стал пост в Facebook ее коллеги Ирины АРХИПОВОЙ, которая связала угрозу дефолта застройщиков с последующим банковским крахом.
- В последнем посте Ирины Архиповой, вашего партнера, говорится о том, что дефолт застройщиков неизбежно повлечет обвал банков. Насколько все это серьезно?
- Это очевидно. Дефолт застройщиков обвалит рынок недвижимости. С одной стороны, невозврат кредитов, с другой - неликвидные залоги, это будет очень серьезный удар по банковскому сектору.
- Мы арендовали офис, платили регулярно и вовремя. Время от времени пытались выпросить скидку по аренде, угрожая съехать, но с владельцем невозможно было договориться. Объяснение было простым – есть ипотечный кредит, взнос по которому примерно равен арендной плате. Из любопытства я наблюдаю за этим офисом, который владелец пытается сдать уже третий год, но так и не находит клиента, но и цену при этом не снижает. Простая арифметика показывает, что за это время можно было бы заработать, например, 3-5 млн тенге, а не 8-6, как хочется - это все равно больше, чем ноль, и даже убытки, так как любая недвижимость требует расходов – коммуналка, налоги и т.д. Почему владельцы недвижимости так упрямы? Карантин и локдаун, переход на удаленную работу как-то повлияли на аппетиты владельцев недвижимости?
- Пока нет. Большинство владельцев просто не умеют работать на рынке. Делают так, "как все". На растущем рынке отсутствие знаний нивелировало рост цен. Сейчас ситуация изменилась, а подход остается тот же самый. Поэтому ничего не работает. Вообще, пандемия просто раздавила рынок. Ваш пример ведь не единичный случай. Человек вложил два миллиона долларов в объект недвижимости и долгое время пытался сдать его в аренду, рассчитывая на 240 тысяч долларов в год, что, по нашим оценкам, раза в четыре было больше, чем реально можно было бы получить. Сегодня он пытается его продать за 2,5 миллиона долларов, хотя даже половину вложенных в недвижимость денег вернуть будет большой проблемой. Это показатель полного отсутствия логики и понимания рынка. Не говоря уже о здравом смысле.
- Почему владельцы первичного жилья не переманивают арендаторов вторичного жилья, продавая в рассрочку?
- Застройщики уже давно пытались работать и с арендой, и с рассрочкой. Но это не просто. Предложения застройщиков не соответствует запросам и реальным возможностям покупателей и арендаторов. Сегодня платежеспособный арендатор - это проблема. Учитывая тот факт, что доходы населения стремительно снижаются - эта проблема не решится. Краеугольным камнем здесь является именно долгосрочная платежеспособность арендатора. Кроме того, в квартире с черновой отделкой арендатор должен сделать ремонт. Рано или поздно у жильцов возникают проблемы с оплатой аренды - и арендатора выселяют. При этом большинство подобных договоров аренды с последующим выкупом не оговаривают возмещение стоимости ремонта и выплаченной аренды. Сначала в 2008-2009 годах схему продажи в аренду с последующим выкупом или продажи в рассрочку приняли с энтузиазмом, но впоследствии эти схемы не оправдали надежд на решение вопроса.
- При общей экономической ситуации в стране как-то странно читать новость о том, что цены на жилье выросли. Такие новости – это происки застройщиков или на самом деле кто-то сегодня готов платить больше, чем до пандемии?
- Цены диктуют застройщики. "Вторичка" просто копирует этот тренд. И не может понять, почему это не работает. На самом деле движение "первички" в руках застройщиков. У застройщика нет другого выхода: либо он продает по нужной цене, либо отдает в натуре паи инвесторам и кредиторам. Снижение цены для них невозможно. А владелец "вторички" этого не может понять и учесть. Поэтому ориентирование только на аналогичные предложения на сайте "Крыша" и подтягивание цены по курсу доллара США - это всё, что умеет делать продавец сейчас. Отсюда и результат. Предложения на сайте "Крыша" растут. И ничего уже годами не продается. А эксперты рапортуют о повышении цен, ведь они берут информацию с этого же сайта. Настоящих "полевых командиров", знающих рынок недвижимости, единицы.
- Застройщики снова хотят денег от правительства для спасения отрасли. На ваш взгляд, что будет лучше - дать им умереть, но получить адекватные цены на жилье, либо снова дать застройщикам денег, придумать программу, легализующую перевод средств строителям, и продолжать удерживать неприличные цены?
- Самый легкий и быстрый способ решения проблемы - это просить помощи у государства. Весь вопрос, что даже при сильном лобби интересов застройщиков - сейчас это государству реально не по силам. Надо искать другой выход из ситуации. Положение застройщиков действительно очень сложное, но не одинаковое. Даже у одного застройщика два разных объекта могут иметь разные стратегии решения вопроса. Нужны настоящие профессионалы, которые смогут работать в условиях кризиса. Важно понять, что "смерть застройщиков" не приведет рынок к адекватным ценам. Будет обвал рынка, дефолт банков. И в этом кризисе уже никто не будет думать о решении жилищного вопроса. Да, будут люди, кто извлекает выгоду из любой ситуации. Но это основной массы населения не коснется. Повторяю, государство, скорее всего, не сможет решить вопрос. Так что надо быть всем готовым к тому, чтобы пройти через это. Никто не сможет выйти из игры до её окончания. Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи. Это будет казахстанский римейк "побег из курятника". Возможно без "хеппи-энда".
- Много раз говорилось, что себестоимость квадратного метра жилья составляет 350 долларов. При этом цены на рынке на "первичку" в разы больше. Можно ли утверждать, что у застройщиков аппетиты неумеренные, либо здесь слишком высокая коррупционная рента?
- Здесь все логично. Попробуйте получить или купить земельный участок в Алматы под строительство ЖК. Если сможете, то уже на этом этапе узнаете себестоимость квадратных метров.
- А что делать людям? Есть свет в конце тоннеля? Дадите совет продавать недвижимость за любые деньги?
- Это сейчас запоздалый совет. Каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально и решать, что делать – другого выхода нет. Но за последние три месяца всё очень плохо складывается на самом деле. Это даже не тоннель. Скорее это воронка, которая нас затягивает.
Фото: astana.gov.kz.
