Лейла Зульфугарова: После дефолта застройщиков обвалится банковская система

31620 просмотров
0
Марат АСИПОВ
Вторник, 11 Авг 2020, 12:40

Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи

Строители в очередной раз просят помощи у президента. Председатель Союза строителей Казахстана Талгат ЕРГАЛИЕВ грозит смертью мечты жителей страны о собственной квартире, так как отрасль переживает нелегкие времена.

Срочно нужны деньги, много денег, чтобы выкупить у застройщиков непродающиеся квартиры, хоть напрямую, хоть в рассрочку, хоть пристроить в аренду по рыночной цене накопившийся неликвид. Застройщикам нечем платить банкам, и для этого они предлагают отдать гражданам под покупку жилья хотя бы половину их пенсионных накоплений.

Ради выживания строители готовы посадить себе на шею новое министерство – cтроительства и ЖКХ, которое будет их курировать, а в акиматах учредить должность заместителя, отвечающего за строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья.

О том, что стоит за стоном застройщиков, рассказала Лейла ЗУЛЬФУГАРОВА, руководитель юридической компании "Leila Zulfugarova & Partners".

Поводом для обращения к ней стал пост в Facebook ее коллеги Ирины АРХИПОВОЙ, которая связала угрозу дефолта застройщиков с последующим банковским крахом.

- В последнем посте Ирины Архиповой, вашего партнера, говорится о том, что дефолт застройщиков неизбежно повлечет обвал банков. Насколько все это серьезно?

- Это очевидно. Дефолт застройщиков обвалит рынок недвижимости. С одной стороны, невозврат кредитов, с другой - неликвидные залоги, это будет очень серьезный удар по банковскому сектору.

Читайте также
Что бы такого сделать, чтобы ничего не делать

- Мы арендовали офис, платили регулярно и вовремя. Время от времени пытались выпросить скидку по аренде, угрожая съехать, но с владельцем невозможно было договориться. Объяснение было простым – есть ипотечный кредит, взнос по которому примерно равен арендной плате. Из любопытства я наблюдаю за этим офисом, который владелец пытается сдать уже третий год, но так и не находит клиента, но и цену при этом не снижает. Простая арифметика показывает, что за это время можно было бы заработать, например, 3-5 млн тенге, а не 8-6, как хочется - это все равно больше, чем ноль, и даже убытки, так как любая недвижимость требует расходов – коммуналка, налоги и т.д. Почему владельцы недвижимости так упрямы? Карантин и локдаун, переход на удаленную работу как-то повлияли на аппетиты владельцев недвижимости?

-  Пока нет. Большинство владельцев просто не умеют работать на рынке. Делают так, "как все". На растущем рынке отсутствие знаний нивелировало рост цен. Сейчас ситуация изменилась, а подход остается тот же самый. Поэтому ничего не работает. Вообще, пандемия просто раздавила рынок. Ваш пример ведь не единичный случай. Человек вложил два миллиона долларов в объект недвижимости и долгое время пытался сдать его в аренду, рассчитывая на 240 тысяч долларов в год, что, по нашим оценкам, раза в четыре было больше, чем реально можно было бы получить. Сегодня он пытается его продать за 2,5 миллиона долларов, хотя даже половину вложенных в недвижимость денег вернуть будет большой проблемой. Это показатель полного отсутствия логики и понимания рынка. Не говоря уже о здравом смысле.

- Почему владельцы первичного жилья не переманивают арендаторов вторичного жилья, продавая в рассрочку?

- Застройщики уже давно пытались работать и с арендой, и с рассрочкой. Но это не просто. Предложения застройщиков не соответствует запросам и реальным  возможностям покупателей и арендаторов. Сегодня платежеспособный арендатор - это проблема. Учитывая тот факт, что доходы населения стремительно снижаются - эта проблема не решится. Краеугольным камнем здесь является именно долгосрочная платежеспособность арендатора. Кроме того, в квартире  с черновой отделкой арендатор должен сделать ремонт. Рано или поздно у жильцов возникают проблемы с оплатой аренды - и арендатора выселяют. При этом  большинство подобных договоров аренды с последующим выкупом не оговаривают возмещение стоимости ремонта и выплаченной аренды. Сначала в 2008-2009 годах схему продажи в аренду с последующим выкупом или продажи в рассрочку приняли с энтузиазмом, но впоследствии эти схемы не оправдали надежд на решение вопроса.

Читайте также
Тупики, которые мы выбираем

- При общей экономической ситуации в стране как-то странно читать новость о том, что цены на жилье выросли. Такие новости – это происки застройщиков или на самом деле кто-то сегодня готов платить больше, чем до пандемии?

- Цены диктуют застройщики. "Вторичка" просто копирует этот тренд. И не может понять, почему это не работает. На самом деле движение "первички" в руках застройщиков. У застройщика нет другого выхода: либо он продает по нужной цене, либо отдает в натуре паи инвесторам и кредиторам. Снижение цены для них невозможно. А владелец "вторички" этого не может понять и учесть. Поэтому ориентирование только на аналогичные предложения на сайте "Крыша" и подтягивание цены по курсу доллара США - это всё, что умеет делать продавец сейчас. Отсюда и результат. Предложения на сайте "Крыша" растут. И ничего уже годами не продается. А эксперты рапортуют о повышении цен, ведь они берут информацию с этого же сайта. Настоящих "полевых командиров", знающих рынок недвижимости, единицы.

- Застройщики снова хотят денег от правительства для спасения отрасли. На ваш взгляд, что будет лучше - дать им умереть, но получить адекватные цены на жилье, либо снова дать застройщикам денег, придумать программу, легализующую перевод средств строителям, и продолжать удерживать неприличные цены?

- Самый легкий и быстрый способ решения проблемы - это просить помощи у государства. Весь вопрос, что даже при сильном лобби интересов застройщиков - сейчас это государству реально не по силам. Надо искать другой выход из ситуации. Положение застройщиков действительно очень сложное, но не одинаковое. Даже у одного застройщика два разных объекта могут иметь разные стратегии решения вопроса. Нужны настоящие профессионалы, которые смогут работать в условиях кризиса. Важно понять, что "смерть застройщиков" не приведет рынок к адекватным ценам. Будет обвал рынка, дефолт банков. И в этом кризисе уже никто не будет думать о решении жилищного вопроса. Да, будут люди, кто извлекает выгоду из любой ситуации. Но это основной массы населения не коснется. Повторяю, государство, скорее всего, не сможет решить вопрос. Так что надо быть всем готовым к тому, чтобы пройти через это. Никто не сможет выйти из игры до её окончания. Люди не понимают, что "смерть застройщика" приведет к тому, что нельзя будет продать "панельку" в Орбите даже за $2 тысячи. Это будет казахстанский римейк "побег из курятника". Возможно без "хеппи-энда".

Читайте также
Карантин. Что делать арендатору?

-  Много раз говорилось, что себестоимость  квадратного метра жилья составляет 350 долларов. При этом цены на рынке на "первичку" в разы больше. Можно ли утверждать, что у застройщиков аппетиты неумеренные, либо здесь слишком высокая коррупционная рента? 

- Здесь все логично. Попробуйте получить или купить земельный участок в Алматы под строительство ЖК. Если сможете, то уже на этом этапе узнаете себестоимость квадратных метров.

- А что делать людям? Есть свет в конце тоннеля? Дадите совет продавать недвижимость за любые деньги?

- Это сейчас запоздалый совет. Каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально и решать, что делать – другого выхода нет. Но за последние три месяца всё очень плохо складывается на самом деле. Это даже не тоннель. Скорее это воронка, которая нас затягивает.

Фото: astana.gov.kz.

Загрузка...
журналист
- Мне кажется, новости про то, что депутат предлагает закрыть все библиотеки и про то, что казахстанский академик разработал новый, 13-месячный календарь, как-то неуловимо связаны.
Социализм – муэрте
Почему в Казахстане не уважают право собственности
Два мира – два шатыра
Многие события в стране происходят в качестве компенсации морального вреда обиженному населению
К Алику Шпекбаеву появились вопросы
В итогах конкурса на антикоррупционную экспертизу нормативных актов за 1,6 млрд тенге возникли сомнения
Акимом Экибастуза стал самый невезучий руководитель
Чем бы ранее ни руководил новый аким Экибастуза Ардак Кантарбаев, ему всегда отчаянно не везло на подчинённых
Возвращение на Тенгиз
Мобилизация рабочих ТШО поможет избежать голодных бунтов
В Актобе не хватает сжиженного газа на автозаправках
Проблема с топливом - в головах автолюбителей, считают чиновники
Счастливый человек из АЛЖИРа
Михаил Зельцер отметил свой 90-летний юбилей
О власти
Мы разучились уважать власть. А власть перестала быть профессиональной
Работа над ошибками
Я вспомнила случай в своей экскурсоводческой практике, когда к нам на экскурсию собралась дама с костылём, которая спросила - а будет ли её присутствие уместно в компании "нормальных" людей
Америка сегодня: предчувствие Гражданской войны
В американских протестах (на самом деле, погромах и мародёрстве) есть радикальное отличие от протестов в Европе
Легко ли быть кредитором
Люди в погонах активно включаются в хозяйственные споры граждан
Кому PZD, а кому и IOB
Буквы серии в автомобильных номерах дают широкое поле для фантазии
Насколько Казахстану доступны современные технологии
Они нужны, но для их доступности мало, что делается
Выучить казахский язык. Часть 21
На Ratel.kz - автор самоучителя "Ситуативный казахский" с собственной методикой изучения государственного языка
Ещё четыре года смога в Алматы
Зато все усилия были направлены на борьбу с частным транспортом, бордюризацию, обрусчаткование, опарковывание и велосипедизацию
Мой монохромный друг
Вот и пришло время высказаться на тему расизма. Укатали сивку крутые горки. Сколько верёвочке ни виться… Пришла беда – отворяй ворота
Ключи
Назгуль достала из шкафа с кружевным бельём упаковку с таблетками и проглотила без воды две штуки
Бывают случаи
Однажды в девяностых…
Когда родители - предатели
Это взрослое поколение, которое учит нас как жить
Пора признать голод 30-х годов в Казахстане геноцидом
Целая нация чуть не погибла из-за коллективизации
Социализм – муэрте
- Автор прав! Казахстану, также как Беларуси и Украине, нужна реформа судебной и избирательной системы. Судьи должны избираться, как в западных странах, а на назначаться лидером исполнительной ветви власти. Еще 250 лет назад Шарль Луи Монтескьё писал в книге "Дух законов", что судебная ветвь власти должна быть независимой от исполнительной ветви власти, чтобы судьи судили по закону, а не по указанию чиновников - которые могут уволить судью...
Пенсионный калькулятор: сколько денег вы сможете забрать из ЕНПФ
- Почему так не справедливо!! Кто нуждается он не получить накопительный, Хотя маленький часть, Я САМА ЛИчно нуждаюсь, надеялась получу, кредит заплачу!!Потребительский кредит брала, на квартиру купить, а теперь из за карантина еле как живем и платим, залезли еще в долг!! У кого Большие зарплата и так не нуждается!!
Пенсионный калькулятор: сколько денег вы сможете забрать из ЕНПФ
- Какую сумму я могу получить? От редакции: https://ratel.kz/raw/pensionnyj_kalkuljator_skolko_deneg_vy_smozhete_zabrat_iz_enpf
Пенсионный калькулятор: сколько денег вы сможете забрать из ЕНПФ
- Қанша акша алуға болады От редакции:БЖЗҚ-дағы өз жинағыңызды қалай тексеруге және оның қанша бөлігін алуға болады. Сiлтеме - https://ratel.kz/raw/bzhz_day_z_zhinayyzdy_alaj_tekseruge_zhne_ony_ansha_bligin_alua_bolady
Неэффективные приоритеты чиновников
- Я не против спорта, но пусть спортсмены живут за свой счёт. Пусть собирают огромные стадионы зрителей как "Барселона", "Реал", "Челси" и сами зарабатывают себе на жизнь. Почему они в нашей стране должны жить за счёт пенсионеров, учителей, врачей.
В Минэкологии РК составили карту загрязнения городов Казахстана
- В Павлодаре низкий уровень загрязнения??? Тот, кто эту карту составлял, хоть раз там был?