Почему недвижима цена недвижимости

2062 просмотров
5
Расул РЫСМАМБЕТОВ
Пятница, 15 Июл 2016, 13:00

Ситуация на рынке жилья у нас хуже, чем в Цюрихе, но лучше чем в Нью-Йорке, Москве и Баку

Мы не всегда знаем и даже не понимаем, почему помидоры в центре Алматы стоят в два раза дороже, чем на оптовом рынке «Алтын орда», и чуть ли не в четыре раза дороже, чем напрямую у фермера.Крупных компонентов в цене томатов мало: семена, арендная плата за землю, стоимость полива, стоимость удобрений, стоимость доставки, маржа фермера и, конечно же, стоимость его труда. На оптовом рынке к этому прибавляется стоимость аренды склада, прилавка, маржа перекупщика (трейдера). В центре города к цене «Алтын орды» прибавляется стоимость аренды торгового помещения, зарплата продавца, маржа магазина. В общем, компонентов ценообразования не так уж и много. Кроме того, они более или менее фиксированные. Тем не менее, не каждый разберется, из чего сложилась та или иная цена. Но что же тогда говорить о более сложных продуктах? Например, о недвижимости. Финансовый аналитик Расул РЫСМАМБЕТОВ пытается понять механизм ценообразования на рынке жилья.

Сейчас клиенты покупают, продают, снимают и сдают недвижимость по ценам, которые все еще не рыночные. Конечно, теоретически любая, даже самая хаотически складывающаяся, цена является рыночной, если по ней совершаются сделки и их активность не снижается. Однако недвижимость является одной из самых дорогих покупок человека за всю его жизнь, поэтому цены на дома и квартиры, их образование и движение определяют многое в жизни казахстанца.

Следует отметить, что нынешние цены на недвижимость значительно снизились с безумных 5-10 тысяч долларов США за квадратный метр в 2006-2007 годах. Именно те заоблачные цены привели к мыльному пузырю на рынке и в итоге к кризису, последствия которого мы ощущаем до сих пор. Вдобавок к этому нынешние цены на недвижимость содержат в себе значительный компонент предыдущих долгов строительных компаний. Да и люди, которые купили квартиры по $3-4 тыс. за кв. м., с большой неохотой сдают их по $500 в месяц. Ведь им еще ипотеку выплачивать.

Поскольку недвижимость является товаром долгосрочного (30+ лет) пользования, логические и финансовые ошибки в её оценке влияют практически на все рынки и цены в Казахстане. 

Кроме того, до недавнего времени строительство было одним из самых прибыльных сегментов бизнеса, а ипотека - источником долгосрочных денег для финансовых организаций. Достаточно взглянуть на докризисный баланс крупнейшего (по активам) банка страны – АО «Казкоммерцбанк». В ссудном портфеле этого учреждения свыше 50% средств составляли строительство и иные операции с недвижимостью. 

Логично было бы ожидать, что цены на недвижимость рано или поздно будут уравновешены рыночными факторами. Однако пока этого не происходит, поэтому сохраняется риск, что резкие скачки в ценах будут влиять как на другие виды бизнеса, так и на социальную стабильность в стране. 

Вот почему на рынке недвижимости необходимо внедрить методологию прозрачного ценообразования и оценки - чтобы оказать стабилизирующее воздействие на весь казахстанский бизнес. Механизмы ценообразования не должны искусственно занижать или завышать цену, а только предложить методику для компаний, работающих в этой сфере. 

Уверен, многим известно, что сейчас оценка недвижимости сильно примитивизировалась: достаточно привести 5-7 объявлений с сайта Krisha.kz на похожие объекты. Многие оценочные компании и так не блещут фундаментальностью подходов к оценке, но при этом еще хотят упростить себе жизнь.

Дорогая ли у нас недвижимость? Покупатели скажут, что очень дорогая. Строители и продавцы скажут, что несут убытки. Вопрос надо поставить по-другому: адекватна ли цена недвижимости уровню наших зарплат?

Есть ли другие подходы к оценке недвижимости?

Естественно.

1. Например, себестоимость постройки плюс средняя маржа на рынке. По некоторым данным, себестоимость материалов на возведение 1 кв. м. в 5-этажке эконом-класса (10 квартир в подъезде, 8 подъездов в доме)– не более $200-250. Если к этому прибавить зарплату строителей и маржу компании, цена поднимается до $450-500 за 1 кв. м.

2. Для продавцов будет интересно оценивать жилье как актив. Оценка любых активов – процесс творческий, но все же логичный. Любой актив стоит столько, сколько с его помощью можно заработать денег за средний срок владения с учетом амортизации и нынешней стоимости денег. Это значит, что деньги здесь и сейчас стоят дороже, чем завтра. Причина простая: если сегодня положить 100 тенге на депозит, то через год они будут стоить на 14% больше – 114 тенге. Тут имеют значение много факторов – инфляция, налоги, инвестиции в поддержание жилья в надлежащем состоянии (текущий и капитальный ремонт). Чтобы заработать на квартире, нужно сдавать ее в аренду. Например, квартира может стоить столько, сколько может заработать владелец, сдавая ее в аренду 20-25 лет, за вычетом ежегодного косметического ремонта и обесценивания жилья: старое стоит дешевле нового. Однако и в этом случае цена никак не превысит $500-600 за кв. м.

3. А можно делать оценку недвижимости, исходя из платежеспособного спроса, чтобы любой представитель среднего класса мог купить жилье, накопив деньги за 7-10 лет или взяв ипотеку под вменяемый процент.

 Вот, например, как выглядит соотношение средней зарплаты к цене покупки и аренды недвижимости по данным сайта Numbeo.

 

Цюрих (франк)

Нью Йорк (US$)

Москва

(US$)

Алматы (тенге)

Месячная чистая зарплата 

5,900

3,720

785

143,000

Цена недвижимости за 1 кв. м. в центре

14,700

14,630

4,420

520,000

Цена аренды 1-комн. квартиры в центре

1,780

2,940

823

105,000

Сколько можно купить кв. м. жилья на одну зарплату

0,4

0,25

0,17

0,27

Сколько надо работать месяцев, чтобы купить квартиру 50 кв. м. (при этом не есть, не пить, не одеваться)

125

200

294

185

Доля аренды в зарплате

30%

79%

104%

73%

 

В родственной нам нефтяной экономике Азербайджана, в Баку, человеку надо работать 269 месяцев, чтобы купить гипотетическое жилье в 50 кв. м. В общем, ситуация у нас хуже чем в Цюрихе, но лучше чем в Нью-Йорке, Москве и Баку.

Между тем, кроме расходов на аренду есть питание, транспорт, одежда, походы в театры и кино. И как же будет расти платежеспособный спрос в Казахстане, если цена недвижимости (покупки и аренды) просто сдерживает его?

В этом есть ментально-экономический парадокс. Средний возраст вступления в брак в Казахстане – около 25 лет. Первым делом молодая семья залезает в долги на свадьбу и ипотеку. Затем экономит на всем следующие 5-10 лет, пока не выплатит долги и не расшатает себе нервы. В 35 лет человек тратит на развлечения меньше, чем он мог тратить в 25 лет. Да, кто-то попробует обвинить банки в том, что ипотека неподъемна, хотя причина не в банках, а в несоразмерности цен на жилье и заработных плат.

В той же Швейцарии с их предсказуемой ситуацией в сфере занятости человек себе может позволить снимать в аренду квартиру и быть мобильным в поиске работы в любой точке страны и мира. В Казахстане же гирей на шее молодого специалиста лежит ипотека, а потом и квартира, которая не дает ему возможности ехать в другой город за интересной работой.

Таким образом, наш рынок стоит перед выбором: или внедрить новые методики оценки недвижимости, чтобы облегчить ее покупку и оживить ситуацию, или должны появиться крупные игроки, которые сформируют рынок арендного жилья по приемлемым ценам – 25-30% от средней зарплаты.

Без решения вопроса методики ценообразования недвижимости мы можем забыть про поступательное развитие экономики и стабильное будущее наших детей.        

 

 

Света 2016-07-15 14:29:53
Автору срочно на курсы оценки или хотя бы прочитать пару книг по "фундаментальной" оценка недвижимости. Второе замечание: если есть претензии на аналитику: цифры должны быть сопоставимы и приведены к одной валюте. Фраза "внедрить новые методики оценки недвижимости, чтобы облегчить ее покупку" сразила меня наповал. УЧИТЬСЯ, УЧИТЬСЯ И УЧИТЬСЯ, как завещал великий вождь. В этом я с ним солидарна!
Сталин 2016-07-15 16:53:27
Цены нормальные и диапазон предложений широкий. Вопрос в величине зарплаты. Либо её надо повышать, либо жить по средствам. Прибавьте сюда не всегда необходимую покупку и содержания авто. Вот и мыкаются... Будда говорил: "Умерь желания, уйдут и страдания". Всё просто. Но при нашей любви к понтовитости, так и будут бегать все с языком через плечо.
Артем 2016-07-16 23:28:57
Зарплата в нью-йорке 3720$ ??? Автор взял видимо минимальную их зарплату, тогда и в Алматы надо было тыс. 50 брать не более
реелтор 2016-07-17 01:07:15
Расчет сделан на одного человека. А в семье обычно двое. И живут они в одной квартире, а работают вдвоем. Счетовода на мыло !!!!
Казах 2016-08-15 23:56:08
Хорошая статья. Наглядно и доходчиво.
- Когда муж бьет жену – штраф 40 тысяч тенге. А если с полицейским вступишь в перепалку, то 11 миллионов. Это что такое? Что, жена дешевле полицейского в тысячу раз? Я, например, свою жену в тысячу раз больше люблю.
Самолеты для Дамаска
"Эйрбасов" было не два, а три: скандал в Комитете гражданской авиации Казахстана набирает обороты
Партийцы спрятались, поникли блогеры
​​​​​​Почему партайгеноссе из «Нур Отана» боятся дискуссии
Сержант почти поймал бандита, но тот по званью выше был
Мирному населению, у которого закончились деньги на взятки, лучше наблюдать за заключительной фазой борьбы с коррупцией с безопасного расстояния
Последний путь Алтынбека
11 лет назад были убиты Алтынбек Сарсенбаев, его водитель Василий Журавлёв и охранник Бауыржан Байбосын
16 лет восстановления в должности: главное не победа, а участие
По воскресеньям Ratel.kz традиционно публикует истории правозащитника Евгения Жовтиса из его жизни и юридической практики
«Банда четырёх» против «прагматиков»
Как Китай вступал на путь глубоких и содержательных реформ
Ленин все еще актуален
В Астане проходят Дни российского кино
$100 млн на ветер
Почему государственная информационная политика Казахстана проигрывает экстремистской идеологии
За полчаса до расстрела
Аруак - дух предков живет с тобой до тех пор, пока ты ходишь по этой земле. И пока ты тут ходишь, ты пользуешься его защитой и отвечаешь перед потомками за каждый шаг
Президентские монархии Центральной Азии
На прошедших в Туркменистане 12 февраля президентских выборах предсказуемую  победу одержал действующий президент страны Гурбангулы Бердымухамедов
Байбек поручил разобраться
- "ЕРЖАН, Похоже из-за шумихи Акимат решил раздать побыстрее всю мебель и быттехнику среди муниципальных организации. Видел как перевозили стирмашины с Арены в роддом" ============ Интересно может ли это считаться тем, что Аким и его окружение пытаются избавиться от улик раздавая и рассовывая улики по различным организациям...? Так сказать концы в воду!
Чиновники на Универсиаде не экономили
- Сколько можно воровать и когда это все прекратится? Куда смотрит Акимат Бауыржан Байбек? Если так и будет продолжаться мы никогда не начнем нормально жить.
Новые правила для прессы от Даурена Абаева
- Молодец журналист Темирхан МОМБЕКУЛЫ, глубокое ему моё уважение и почтение! Правильные вопросы поставил и всё правильно сказал! И благодаря таким журналистам как Темирхан Момбеков и автор данной статьи Анар Бекбасова, теперь известно что представляет собой министр информации и коммуникаций Даурен Абаев.
Имидж на миллиард
- Даже хочется помечтать, вот если бы Рателю дали хоть 1%-тик от этих 45 лярдов, какой новостной порталище был бы с их порядочными, остроумными профи-журналистами, да даже ТВ-канал уверен сделали бы самый увлекательный, набрали бы таких же коллег, жаль что не тем дают, им правда не нужна.
Основной Заке страны
- Соединение острого ума и искрометного юмора приводит к появлению шедевров, которые можно перечитывать бесконечно (смеясь сквозь слезы)! Спасибо за лучшую аналитику последних лет, Марат!
Как Какимжановы у Какимжановых тендер выиграли
- Какимжанов вроде бы не глупый человек а не просек что не нужно было связываться с Бендицким,угрожать ему и редакции,не нужно забывать выражение"посеешь ветер пожнешь бурю" и второе,как говорят англичане-не нужно бросаться камнями тому,кто живет в стеклянном доме. Вроде бы неплохой управленец а столько ляпов в работе подотчетных фирм что мама не горюй! Плохим помошникам доверился вот и все трещит по швам.
Как Зейнулла Какимжанов «попал под лошадь»
- Журналистский запрос нужно направить не только в Мин.информации, но и в Верховный Суд РК, пусть объяснят, как судья Медеуского райсуда Алматы Тимур ЖУМАМУРАТОВ мог сморозить такое определение. Или за сколько. Пусть вышестоящий суд обозначит свою позицию - самодеятельность это (тогда примет меры к душителю свободы слова) или указание было спущено сверху (тогда реагирование на запрос будет спущено на тормозах).