Почему недвижима цена недвижимости

2092 просмотров
5
Расул РЫСМАМБЕТОВ
Пятница, 15 Июл 2016, 13:00

Ситуация на рынке жилья у нас хуже, чем в Цюрихе, но лучше чем в Нью-Йорке, Москве и Баку

Мы не всегда знаем и даже не понимаем, почему помидоры в центре Алматы стоят в два раза дороже, чем на оптовом рынке «Алтын орда», и чуть ли не в четыре раза дороже, чем напрямую у фермера.Крупных компонентов в цене томатов мало: семена, арендная плата за землю, стоимость полива, стоимость удобрений, стоимость доставки, маржа фермера и, конечно же, стоимость его труда. На оптовом рынке к этому прибавляется стоимость аренды склада, прилавка, маржа перекупщика (трейдера). В центре города к цене «Алтын орды» прибавляется стоимость аренды торгового помещения, зарплата продавца, маржа магазина. В общем, компонентов ценообразования не так уж и много. Кроме того, они более или менее фиксированные. Тем не менее, не каждый разберется, из чего сложилась та или иная цена. Но что же тогда говорить о более сложных продуктах? Например, о недвижимости. Финансовый аналитик Расул РЫСМАМБЕТОВ пытается понять механизм ценообразования на рынке жилья.

Сейчас клиенты покупают, продают, снимают и сдают недвижимость по ценам, которые все еще не рыночные. Конечно, теоретически любая, даже самая хаотически складывающаяся, цена является рыночной, если по ней совершаются сделки и их активность не снижается. Однако недвижимость является одной из самых дорогих покупок человека за всю его жизнь, поэтому цены на дома и квартиры, их образование и движение определяют многое в жизни казахстанца.

Следует отметить, что нынешние цены на недвижимость значительно снизились с безумных 5-10 тысяч долларов США за квадратный метр в 2006-2007 годах. Именно те заоблачные цены привели к мыльному пузырю на рынке и в итоге к кризису, последствия которого мы ощущаем до сих пор. Вдобавок к этому нынешние цены на недвижимость содержат в себе значительный компонент предыдущих долгов строительных компаний. Да и люди, которые купили квартиры по $3-4 тыс. за кв. м., с большой неохотой сдают их по $500 в месяц. Ведь им еще ипотеку выплачивать.

Поскольку недвижимость является товаром долгосрочного (30+ лет) пользования, логические и финансовые ошибки в её оценке влияют практически на все рынки и цены в Казахстане. 

Кроме того, до недавнего времени строительство было одним из самых прибыльных сегментов бизнеса, а ипотека - источником долгосрочных денег для финансовых организаций. Достаточно взглянуть на докризисный баланс крупнейшего (по активам) банка страны – АО «Казкоммерцбанк». В ссудном портфеле этого учреждения свыше 50% средств составляли строительство и иные операции с недвижимостью. 

Логично было бы ожидать, что цены на недвижимость рано или поздно будут уравновешены рыночными факторами. Однако пока этого не происходит, поэтому сохраняется риск, что резкие скачки в ценах будут влиять как на другие виды бизнеса, так и на социальную стабильность в стране. 

Вот почему на рынке недвижимости необходимо внедрить методологию прозрачного ценообразования и оценки - чтобы оказать стабилизирующее воздействие на весь казахстанский бизнес. Механизмы ценообразования не должны искусственно занижать или завышать цену, а только предложить методику для компаний, работающих в этой сфере. 

Уверен, многим известно, что сейчас оценка недвижимости сильно примитивизировалась: достаточно привести 5-7 объявлений с сайта Krisha.kz на похожие объекты. Многие оценочные компании и так не блещут фундаментальностью подходов к оценке, но при этом еще хотят упростить себе жизнь.

Дорогая ли у нас недвижимость? Покупатели скажут, что очень дорогая. Строители и продавцы скажут, что несут убытки. Вопрос надо поставить по-другому: адекватна ли цена недвижимости уровню наших зарплат?

Есть ли другие подходы к оценке недвижимости?

Естественно.

1. Например, себестоимость постройки плюс средняя маржа на рынке. По некоторым данным, себестоимость материалов на возведение 1 кв. м. в 5-этажке эконом-класса (10 квартир в подъезде, 8 подъездов в доме)– не более $200-250. Если к этому прибавить зарплату строителей и маржу компании, цена поднимается до $450-500 за 1 кв. м.

2. Для продавцов будет интересно оценивать жилье как актив. Оценка любых активов – процесс творческий, но все же логичный. Любой актив стоит столько, сколько с его помощью можно заработать денег за средний срок владения с учетом амортизации и нынешней стоимости денег. Это значит, что деньги здесь и сейчас стоят дороже, чем завтра. Причина простая: если сегодня положить 100 тенге на депозит, то через год они будут стоить на 14% больше – 114 тенге. Тут имеют значение много факторов – инфляция, налоги, инвестиции в поддержание жилья в надлежащем состоянии (текущий и капитальный ремонт). Чтобы заработать на квартире, нужно сдавать ее в аренду. Например, квартира может стоить столько, сколько может заработать владелец, сдавая ее в аренду 20-25 лет, за вычетом ежегодного косметического ремонта и обесценивания жилья: старое стоит дешевле нового. Однако и в этом случае цена никак не превысит $500-600 за кв. м.

3. А можно делать оценку недвижимости, исходя из платежеспособного спроса, чтобы любой представитель среднего класса мог купить жилье, накопив деньги за 7-10 лет или взяв ипотеку под вменяемый процент.

 Вот, например, как выглядит соотношение средней зарплаты к цене покупки и аренды недвижимости по данным сайта Numbeo.

 

Цюрих (франк)

Нью Йорк (US$)

Москва

(US$)

Алматы (тенге)

Месячная чистая зарплата 

5,900

3,720

785

143,000

Цена недвижимости за 1 кв. м. в центре

14,700

14,630

4,420

520,000

Цена аренды 1-комн. квартиры в центре

1,780

2,940

823

105,000

Сколько можно купить кв. м. жилья на одну зарплату

0,4

0,25

0,17

0,27

Сколько надо работать месяцев, чтобы купить квартиру 50 кв. м. (при этом не есть, не пить, не одеваться)

125

200

294

185

Доля аренды в зарплате

30%

79%

104%

73%

 

В родственной нам нефтяной экономике Азербайджана, в Баку, человеку надо работать 269 месяцев, чтобы купить гипотетическое жилье в 50 кв. м. В общем, ситуация у нас хуже чем в Цюрихе, но лучше чем в Нью-Йорке, Москве и Баку.

Между тем, кроме расходов на аренду есть питание, транспорт, одежда, походы в театры и кино. И как же будет расти платежеспособный спрос в Казахстане, если цена недвижимости (покупки и аренды) просто сдерживает его?

В этом есть ментально-экономический парадокс. Средний возраст вступления в брак в Казахстане – около 25 лет. Первым делом молодая семья залезает в долги на свадьбу и ипотеку. Затем экономит на всем следующие 5-10 лет, пока не выплатит долги и не расшатает себе нервы. В 35 лет человек тратит на развлечения меньше, чем он мог тратить в 25 лет. Да, кто-то попробует обвинить банки в том, что ипотека неподъемна, хотя причина не в банках, а в несоразмерности цен на жилье и заработных плат.

В той же Швейцарии с их предсказуемой ситуацией в сфере занятости человек себе может позволить снимать в аренду квартиру и быть мобильным в поиске работы в любой точке страны и мира. В Казахстане же гирей на шее молодого специалиста лежит ипотека, а потом и квартира, которая не дает ему возможности ехать в другой город за интересной работой.

Таким образом, наш рынок стоит перед выбором: или внедрить новые методики оценки недвижимости, чтобы облегчить ее покупку и оживить ситуацию, или должны появиться крупные игроки, которые сформируют рынок арендного жилья по приемлемым ценам – 25-30% от средней зарплаты.

Без решения вопроса методики ценообразования недвижимости мы можем забыть про поступательное развитие экономики и стабильное будущее наших детей.        

 

 

Света 2016-07-15 14:29:53
0
Автору срочно на курсы оценки или хотя бы прочитать пару книг по "фундаментальной" оценка недвижимости. Второе замечание: если есть претензии на аналитику: цифры должны быть сопоставимы и приведены к одной валюте. Фраза "внедрить новые методики оценки недвижимости, чтобы облегчить ее покупку" сразила меня наповал. УЧИТЬСЯ, УЧИТЬСЯ И УЧИТЬСЯ, как завещал великий вождь. В этом я с ним солидарна!
Сталин 2016-07-15 16:53:27
0
Цены нормальные и диапазон предложений широкий. Вопрос в величине зарплаты. Либо её надо повышать, либо жить по средствам. Прибавьте сюда не всегда необходимую покупку и содержания авто. Вот и мыкаются... Будда говорил: "Умерь желания, уйдут и страдания". Всё просто. Но при нашей любви к понтовитости, так и будут бегать все с языком через плечо.
Артем 2016-07-16 23:28:57
0
Зарплата в нью-йорке 3720$ ??? Автор взял видимо минимальную их зарплату, тогда и в Алматы надо было тыс. 50 брать не более
реелтор 2016-07-17 01:07:15
0
Расчет сделан на одного человека. А в семье обычно двое. И живут они в одной квартире, а работают вдвоем. Счетовода на мыло !!!!
Казах 2016-08-15 23:56:08
0
Хорошая статья. Наглядно и доходчиво.
- Почему-то именно из управления сельского хозяйства ушли профессиональные кадры и пришли молодые люди. Наверное, это хорошо, но было бы неплохо, если бы они ещё разбирались и в сельском хозяйстве.
Однажды на «Медеу»: как потратить миллион?
Во сколько обошелся бюджету и зрителям музыкальный фестиваль Star of Asia
Как менеджер фонда «Даму» «заработал» 27 млн тенге
Ерканат Абенов преподал поучительный урок казахстанским предпринимателям
Уроки казахского
За годы независимости выросло поколение, не считающее, мягко говоря, полноценными гражданами тех, кто не говорит на казахском языке
Экс-депутат Баха-Баха сел на 10 лет
Бизнесмена признали виновным в вымогательстве в особо крупном размере
Автопарк поплатится за жадность
В Караганде у ТОО «Автобусный парк №3» отсудили более 140 миллионов тенге за проездные билеты
Как поддержать предпринимателя
Государство может и должно создавать благоприятные условия, способствующие снижению расходов
Жизнь внутри анекдота
Сегодня анекдот потерял смысл. Потому что какой же это анекдот, когда это жизнь?
Игорь Пискунов: Толоконников не только Шариков
23 августа исполняется 40 дней, как ушел из жизни известный и любимый многими артист. О своем друге рассказывает режиссер Игорь Пискунов
Беспроигрышный способ отскочить от свадьбы
Традиционно по субботам Ratel.kz публикует новые рассказы кинорежиссера и писателя Ермека Турсунова, которые войдут в его новую книгу
Воров у нас нет – люди сами крадут
Интересно, сколько в стране бесхозных домов и квартир, в которых лежат золото-бриллианты и огромные суммы денег, которые якобы никому не принадлежат?
Вирус терроризма мутирует. А вакцины всё нет
Новая волна терактов в разных странах мира указывает на общую для всех проблему: антитеррористические вакцины не успевают за мутациями
Плетенье чепухи: ЕАЭС – союз, который кончится пшиком
Ratel.kz продолжает публикацию знаменитых записок «Плетенье чепухи» Герольда Бельгера, не увидевших свет при жизни писателя
Взятка открытым переводом
За что задержаны экс-глава «Казавиаспаса» Малик Досымбеков и бывший гендиректор «Казавиалесоохраны» Толеугазы Сексенбаев
Врать надо с прибылей, а не с убытков
В потоке информации о ситуации с Национальным фондом может заблудиться даже профессионал, не говоря уже о простых гражданах нашей страны
Слям Ахметов: Экономику погубят плохие кредиты
Как в Казахстане ведется долголетняя борьба с проблемными займами
Взятка открытым переводом
За что задержаны экс-глава «Казавиаспаса» Малик Досымбеков и бывший гендиректор «Казавиалесоохраны» Толеугазы Сексенбаев
Шнырь
Нынешние патриции, чья кровь была поистине имперской, одряхлели и постепенно сходят со сцены. Угадайте с одного раза, кто идёт им на смену
Айдос Сарым: Будь они даже террористами, осудить их должны в Казахстане
В Египте, судя по всему, произошло недоразумение, связанное с службами безопасности, или же затевалась некая большая политическая игра
Энергия без будущего
Министерство энергетики посчитало стоимость газификации Астаны, но не знает, где взять на это деньги
Даниил Кислов: Гульнара Каримова не просто злодейка, на которую можно повесить все грехи
Если Шавкат Мирзиёев хочет в самом деле реформировать политику и экономику своей страны, то одними "разоблачениями" дочери экс-президента тут не обойтись
Рецидив Интуриста
Что не так делали до сих пор в Казахстане отели, рестораны, переводчики, валютчики и проститутки?
Джохар Утебеков: Нет исключений, позволяющих полицейским пытать людей!
Свобода от пыток - одно из абсолютных прав человека, которая не подлежит ограничениям ни при каких условиях
Сергей Уткин: Зачем воин-папа подставил своего ребёнка
Давить на суд и прочих должностных лиц обществу можно и нужно, а вот экс-министру, использующему свои связи во властных структурах, категорически нельзя
Немецкий инвестор разочарован в Казахстане из-за Какимжанова
Гюнтер Папенбург направил генеральному прокурору Казахстана Жакипу Асанову письмо, в котором просит разобраться в закрытии расследования против экс-министра
Собачье дело
- только после волшебного пенделя от СМИ полиция стала выполнять свои обязанности, хорошо, что у Рателя пендели не заканчиваются
Во власть пришли мажоры
- MORGAN FREEMAN 17:45:27 А что это вы про Ратель? Это журналисты, они констатируют факты, снабжают нас информацией, которая может кому-то нравиться, кому-то нет. Что вы еще от журналистов ждете, пеняя на отсутствие якобы организаторского таланта у них. Вам что, надо, чтобы кто-то волнения организовал вам на радость? Вы самый настоящий провокатор, мечтающий о заварушке.
С лица необщим выраженьем, или Что думают о Ratel.kz его читатели
- Давно с вами: Сапа, Гена, Марат, ещё с "Каравана" и "Времени". Есть возможность выразить своё мнение, и не важно, опубликуете вы его или нет, вы его прочитаете. В советские времена таких как вы называли " рупором эпохи ".
«Героя» отпустили на волю
- Многие почему-то за этого горе-конвоира! А давайте тогда распустим все эти райсуды, горсуды, облсуды и т.д. Зачем нам гособвинители, адвокаты, судьи? Лишняя трата бюджетных денег! Всех их заменят такие крутые сержанты! Ударами в пах направо и налево ,не отходя от кассы, прямо на месте быстро восстановят справедливость! И плевать на Конвенцию ООН о пытках! Преступность как явление и общественный порок исчезнет навсегда, если люди будут знать, что их ждут такие эмоциональные сержанты.
Облако без штанов
- Спасибо за статью, ну просто Вольтер ...
Зачем Boeing-737 притворялся, что он Airbus-340-313
- Если вспомнить кто у Жениса Касымбека отец то многое становится понятнее ;)