Отрезвление рынка недвижимости

7629 просмотров
8
Денис КРИВОШЕЕВ
Пятница, 19 Дек 2014, 17:18

Реальная стоимость квадратного метра в Алматы – 600 долларов

Последние нескольких дней в топ рейтингов попадают материалы отечественных СМИ, посвященные нашествию казахов в Россию. С гордостью и даже с некоторым чванством, авторы сообщают, что жители приграничных регионов скупают все, что попадётся под руку - машины, квартиры, мебель, ТНП и продукты питания. Банки фиксируют рекордные продажи рубля, казахские кризис-шопперы создают очереди в обменных пунктах. Говорят, что 9 из 10 сделок по недвижимости в Омске сейчас заключают жители Казахстана. Соотечественники покупают квартиры и в других городах России - Калининграде, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Белгороде. В тех самых городах, куда традиционно едут мигранты из Казахстана. Для одних - это еще один повод покинуть Казахстан, для других - удачная инвестиция.
Основная причина, из-за которой недвижимость в России стала такой привлекательной - это девальвация рубля. Цены у северного соседа фиксируются в рублях и это не случайно. В условиях привычной для них волатильности, а также особенностей законодательства, пересмотр цен - процедура сложная и требует значительного количества времени. Этим россияне отличаются от жителей Казахстана, у население которого есть очень полезная привычка считать и хранить все сбережения в долларах. При резком снижении стоимости долларовая цена стала ниже - в какой-то момент чуть ли не вдвое, и то, что продавалось за 100 тысяч долларов, стало стоить 50-60.  В свою очередь, казахстанский тенге стоял на своем курсе крепко и не двигался ни в одну сторону.  
Вторая причина. Цены на недвижимость в России, за исключением Москвы, всегда были более реальны, нежели в Казахстане. Даже во времена ипотечного бума, бесславно окончившегося в 2008 году, цены на недвижимость не были столь раздутыми, как в той же Астане или Актау. Возьмем, для примера, Омск, который я упомянул в самом начале. Промышленный город. Высокая занятость населения, проживает более двух миллионов человек. Очень развитая промышленность. Высокий уровень проникновения государственных программ развития, да и доход на душу населения высокий. Так вот, цены на квадратный метр жилья там варьировались в районе 1500 долларов за квадратный метр в новостройках. То есть ниже, чем в Алматы. Вы скажете: «Нашел, с чем сравнивать!». Могу сказать одно - Омск по многим показателям более привлекательный для проживания город, чем наша южная, да что там, даже северная столица. Достаточно там хоть раз побывать. Если быть честным, то по качеству жизни и другим показателям, Алматы больше похож на Самару, а все остальные областные центры Казахстана сопоставимы с маленькими российскими городами типа Кургана или Ульяновска.    
Причина третья. Казахстанский рынок недвижимости переоценен. И без того привлекательные российские цены, упав на 30-40%, стали сказочным предложением. Все уверения казахстанских застройщиков, которые на голубом глазу заявляют, что себестоимость квадратного метра в новостройке жилья начинается от 1200 долларов, ничего кроме улыбки вызывать не могут. Вторичный рынок, переценен еще больше. Доставшиеся бесплатно квартиры, чаще всего низкого качества, уже прослужившие от 30 до 50 лет, не могут продаваться по цене дороже нового.
Однако мы имеем то, что имеем. И вот почему: инвестиции в недвижимость, стали прибежищем коррупционного капитала, а при дефиците рыночных инструментов, некоторыми рассматриваются как инвестиции. Рынок практически не регулируется. При покупке никто не задается вопросом, откуда взялись деньги на покупку жилья. В стране никто не отчитывается ни о доходах, ни о расходах. Не взимается повышенный подоходный налог на ренту и не дифференцируется по количеству квадратных метров налог на имущество. Нет закона о роскоши.  Все это не позволяет рынку недвижимости определить реальные цены квадратных метров.
Причина четвертая. Государство не заинтересовано в справедливой цене на жилье. К сожалению, огромное количество чиновников имеют непосредственное отношение к строительным компаниям и бардак в отрасли им на руку. При небольших объемах строительства, нежелании инвестировать собственные финансовые ресурсы и привлечении застройщиками дорогих кредитов, на первый план выходит задача достигнуть высокой маржинальности проектов. Никто не решает социальную проблему обеспечения казахстанцев жильем, важнейшую для государства. Жилье - это источник устойчивого развития человеческого ресурса, но кому до этого есть дело? Все хотят на этом только заработать…  
Что произойдет на рынке недвижимости? Часть сограждан, имеющих были свободные деньги, продолжают вкладываться в российскую недвижимость. При полном отсутствии «длинных» денег на ипотеку, такой инструмент как недвижимость уйдет с рынка и основными покупателями станут те, у кого деньги есть в наличие. При этом с рынка уйдет спекулятивный капитал. В условиях кризиса, сократятся и коррупционные доходы, а значит и этот источник давления на рынок исчезнет. Государство очень скоро начнет осознавать, что при сокращающихся экспортных доходах, граждане – это естественный источник пополнения бюджета и нужно искать способы заставить людей делиться доходами. Скорее всего изменится отношение к налогам с частных лиц, включая земельный налог и на имущество. Логично предположить, что налоговики должны разобраться с высокодоходным и абсолютно черным рынком аренды. Плюс неминуемая девальвация.
Какова же справедливая цена на квадратный метр в Казахстане? Существует формула, по которой стоимость квадратного метра, при справедливом законодательстве, ограничивающем приток на рынок недвижимости преступного капитала и обдуманной жилищной политике, не может превышать более двух средних заработных плат в конкретном регионе. Если считать по этой формуле, то справедливая цена за квадратный метр жилья для среднего класса в Алматы не должна превышать 600 долларов за квадрат. Потому как настоящая средняя зарплата в Южной столице составляет около 60 тысяч тенге. И как бы не насиловали рынок, как бы не накачивали кредитами, жилье не может стоить дороже, чем за него может заплатить большинство. Рынок сам регулирует себя и в этом его историческая прелесть.       
 

    

- У меня есть реально модернизационно-инновационное предложение для правительства: официально ввести в каждом министерстве должность "зама по косякам", ну или "вице-министра отпущения".
Главное – не отрываться от коллектива
По воскресеньям Ratel.kz традиционно публикует истории правозащитника Евгения Жовтиса из его жизни и юридической практики
Разве «Нимфа» кисть дает?
Почему мусульманское кладбище Кенсай в Алматы превращается в ярмарку тщеславия
Талант - единственная новость, которая всегда нова
23 октября в театре им. Лермонтова состоится моноспектакль Александра Филиппенко «У автора в плену». Накануне артист ответил на вопросы Ratel.kz
Рузский мир
К чему приведут хулиганские методы внедрения государственного языка?
Падение сырьевых банков
Почему интересы крупных частных банков РК расходятся с национальными интересами
Дети кукурузы
Обычно для воровства кукурузных початков есть две причины – забава или заготовка корма для скота, но в любом случае – это неправильно
Зомби-апокалипсис по-карагандински
Как умершая в 1985 году в Караганде пенсионерка оформила завещание в 2005 году в Ташкенте
Кыргызстан: пейзаж после выборов
Интервью кыргызского эксперта Аиды Алымбаевой казахстанскому политологу Досыму Сатпаеву
Осетрина второй свежести
Министерство юстиции Казахстана прокомментировало публикацию Ratel.kz, но ясности от этого больше не стало
Сеньоры и вассалы современного Казахстана
Что такое "хорошее управление системой"
Плетенье чепухи: На смену джунгарам пришли Солженицын и Путин
Ratel.kz продолжает публикацию знаменитых записок «Плетенье чепухи» Герольда Бельгера, не увидевших свет при жизни писателя
Кредитные мошенники нашли новую жертву
​​С алматинца взыскивают деньги, которые он не занимал
«Дружеское закрытие глаз» ценой $163 млн
Почему на границе Казахстана и Кыргызстана многокилометровый затор
Ветер дует, потому что деревья качаются
Почему высокие профессионалы в правительстве есть, а самого необходимого в стране при этом нет
Хорошо сидим!
У осужденных по «хоргосскому делу» жизнь протекает в комфорте и изобилии
Жаба и голубка
Новый рассказ Салимы Дуйсековой
Творческих вам узбеков
Почему мы радуемся успехам соседей
О Каталонии. Серьезно
Чем может закончиться «развод» Испании и Каталонии
Марат Толибаев: Хочу заступиться за Владимира Божко
Известный в социальных сетях автор считает, что вице-спикеру приписали абсурдные мысли
Врать надо с прибылей, а не с убытков
В потоке информации о ситуации с Национальным фондом может заблудиться даже профессионал, не говоря уже о простых гражданах нашей страны
Даниил Кислов: Гульнара Каримова не просто злодейка, на которую можно повесить все грехи
Если Шавкат Мирзиёев хочет в самом деле реформировать политику и экономику своей страны, то одними "разоблачениями" дочери экс-президента тут не обойтись
Джохар Утебеков: Нет исключений, позволяющих полицейским пытать людей!
Свобода от пыток - одно из абсолютных прав человека, которая не подлежит ограничениям ни при каких условиях
Сергей Уткин: Зачем воин-папа подставил своего ребёнка
Давить на суд и прочих должностных лиц обществу можно и нужно, а вот экс-министру, использующему свои связи во властных структурах, категорически нельзя
Немецкий инвестор разочарован в Казахстане из-за Какимжанова
Гюнтер Папенбург направил генеральному прокурору Казахстана Жакипу Асанову письмо, в котором просит разобраться в закрытии расследования против экс-министра
Рузский мир
- Большое спасибо Марату Асипову за эту статью. Только не замалчивая такие проблемы общества, путем мирного диалога, можно и нужно добиваться взаимного уважения, толерантности и межнационального согласия. Когда мы едины - мы непобедимы! Этот лозунг должен быть не просто красивыми словами.... Всем спасибо. МИР ВАШЕМУ ДОМУ! Берегите себя...
Уголовное дело шымкентского мажора вновь открыто
- Журналисту Динаре БЕКБОЛАЕВОЙ респект, уважение, за объективное освещение резонансных событий. Надеюсь, что благодаря таким как она принципиальным и профессиональным журналистам наш КЗ станет когда-то правовым государством, где, в т.ч. реализуется принцип неотвратимости наказаний. Браво Динара!!
Отправьте доктора к авторам бензиновой лихорадки
- Из за школьных учебников такой шум подняли,депутаты,Токаев,все выступили,а тут дефицит бензина -и ниче,депутатов не слышно
Жизнь девушки оценили в 700 тысяч тенге
- Не буду писать про медицину, понятно, что ее у нас нет, хотя для того что бы она появилась, надо всего лишь запретить чиновникам и их семьям лечиться за границей, даже за собственные деньги. Я хочу сказать за суд: это насколько надо быть нечеловеком, чтоб одному за публикации в газете давать за моральный ущерб 50 млн., а другой за смерть дочки 700 тыс.?
Аким Павлодарской области и его блондинка
- Уважаемый БУЛАТ ЖУМАБЕКОВИЧ Аким Павлодарской области. Доводим до Вас что по графику дом Щедрина 30 стоит на подключения тепла 02.10.2017 г КСК ИП Шмид, но тепла так и нет. В округе все дома подключили, а наш дом так и мерзнет. Звоним в КСК они нам отвечают, что это Тепловые сети. Где наитии крайних и когда в нашем доме подключат тепло.
Защита от дурака
- Ай молодец автор! Особенно правило 5 понравилось. Тов. Бендер отдыхает в Казахстане :)
Чиновники не смогли объяснить, откуда взялась сумма платы за общественный транспорт
- Нужную сумму разделили на количество квсртир, вышло 3800. Никто там расчетами не занимался