Отрезвление рынка недвижимости

7620 просмотров
8
Денис КРИВОШЕЕВ
Пятница, 19 Дек 2014, 17:18

Реальная стоимость квадратного метра в Алматы – 600 долларов

Последние нескольких дней в топ рейтингов попадают материалы отечественных СМИ, посвященные нашествию казахов в Россию. С гордостью и даже с некоторым чванством, авторы сообщают, что жители приграничных регионов скупают все, что попадётся под руку - машины, квартиры, мебель, ТНП и продукты питания. Банки фиксируют рекордные продажи рубля, казахские кризис-шопперы создают очереди в обменных пунктах. Говорят, что 9 из 10 сделок по недвижимости в Омске сейчас заключают жители Казахстана. Соотечественники покупают квартиры и в других городах России - Калининграде, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Белгороде. В тех самых городах, куда традиционно едут мигранты из Казахстана. Для одних - это еще один повод покинуть Казахстан, для других - удачная инвестиция.
Основная причина, из-за которой недвижимость в России стала такой привлекательной - это девальвация рубля. Цены у северного соседа фиксируются в рублях и это не случайно. В условиях привычной для них волатильности, а также особенностей законодательства, пересмотр цен - процедура сложная и требует значительного количества времени. Этим россияне отличаются от жителей Казахстана, у население которого есть очень полезная привычка считать и хранить все сбережения в долларах. При резком снижении стоимости долларовая цена стала ниже - в какой-то момент чуть ли не вдвое, и то, что продавалось за 100 тысяч долларов, стало стоить 50-60.  В свою очередь, казахстанский тенге стоял на своем курсе крепко и не двигался ни в одну сторону.  
Вторая причина. Цены на недвижимость в России, за исключением Москвы, всегда были более реальны, нежели в Казахстане. Даже во времена ипотечного бума, бесславно окончившегося в 2008 году, цены на недвижимость не были столь раздутыми, как в той же Астане или Актау. Возьмем, для примера, Омск, который я упомянул в самом начале. Промышленный город. Высокая занятость населения, проживает более двух миллионов человек. Очень развитая промышленность. Высокий уровень проникновения государственных программ развития, да и доход на душу населения высокий. Так вот, цены на квадратный метр жилья там варьировались в районе 1500 долларов за квадратный метр в новостройках. То есть ниже, чем в Алматы. Вы скажете: «Нашел, с чем сравнивать!». Могу сказать одно - Омск по многим показателям более привлекательный для проживания город, чем наша южная, да что там, даже северная столица. Достаточно там хоть раз побывать. Если быть честным, то по качеству жизни и другим показателям, Алматы больше похож на Самару, а все остальные областные центры Казахстана сопоставимы с маленькими российскими городами типа Кургана или Ульяновска.    
Причина третья. Казахстанский рынок недвижимости переоценен. И без того привлекательные российские цены, упав на 30-40%, стали сказочным предложением. Все уверения казахстанских застройщиков, которые на голубом глазу заявляют, что себестоимость квадратного метра в новостройке жилья начинается от 1200 долларов, ничего кроме улыбки вызывать не могут. Вторичный рынок, переценен еще больше. Доставшиеся бесплатно квартиры, чаще всего низкого качества, уже прослужившие от 30 до 50 лет, не могут продаваться по цене дороже нового.
Однако мы имеем то, что имеем. И вот почему: инвестиции в недвижимость, стали прибежищем коррупционного капитала, а при дефиците рыночных инструментов, некоторыми рассматриваются как инвестиции. Рынок практически не регулируется. При покупке никто не задается вопросом, откуда взялись деньги на покупку жилья. В стране никто не отчитывается ни о доходах, ни о расходах. Не взимается повышенный подоходный налог на ренту и не дифференцируется по количеству квадратных метров налог на имущество. Нет закона о роскоши.  Все это не позволяет рынку недвижимости определить реальные цены квадратных метров.
Причина четвертая. Государство не заинтересовано в справедливой цене на жилье. К сожалению, огромное количество чиновников имеют непосредственное отношение к строительным компаниям и бардак в отрасли им на руку. При небольших объемах строительства, нежелании инвестировать собственные финансовые ресурсы и привлечении застройщиками дорогих кредитов, на первый план выходит задача достигнуть высокой маржинальности проектов. Никто не решает социальную проблему обеспечения казахстанцев жильем, важнейшую для государства. Жилье - это источник устойчивого развития человеческого ресурса, но кому до этого есть дело? Все хотят на этом только заработать…  
Что произойдет на рынке недвижимости? Часть сограждан, имеющих были свободные деньги, продолжают вкладываться в российскую недвижимость. При полном отсутствии «длинных» денег на ипотеку, такой инструмент как недвижимость уйдет с рынка и основными покупателями станут те, у кого деньги есть в наличие. При этом с рынка уйдет спекулятивный капитал. В условиях кризиса, сократятся и коррупционные доходы, а значит и этот источник давления на рынок исчезнет. Государство очень скоро начнет осознавать, что при сокращающихся экспортных доходах, граждане – это естественный источник пополнения бюджета и нужно искать способы заставить людей делиться доходами. Скорее всего изменится отношение к налогам с частных лиц, включая земельный налог и на имущество. Логично предположить, что налоговики должны разобраться с высокодоходным и абсолютно черным рынком аренды. Плюс неминуемая девальвация.
Какова же справедливая цена на квадратный метр в Казахстане? Существует формула, по которой стоимость квадратного метра, при справедливом законодательстве, ограничивающем приток на рынок недвижимости преступного капитала и обдуманной жилищной политике, не может превышать более двух средних заработных плат в конкретном регионе. Если считать по этой формуле, то справедливая цена за квадратный метр жилья для среднего класса в Алматы не должна превышать 600 долларов за квадрат. Потому как настоящая средняя зарплата в Южной столице составляет около 60 тысяч тенге. И как бы не насиловали рынок, как бы не накачивали кредитами, жилье не может стоить дороже, чем за него может заплатить большинство. Рынок сам регулирует себя и в этом его историческая прелесть.       
 

    

- Почему-то именно из управления сельского хозяйства ушли профессиональные кадры и пришли молодые люди. Наверное, это хорошо, но было бы неплохо, если бы они ещё разбирались и в сельском хозяйстве.
Шымкентский олигарх стал жертвой крупного шантажа
У владельца пятизвездочного отеля Rixos Khadisha Shymkent вымогали семь миллионов долларов
Бандитская Караганда: забыли про рецидив
Суд вернул дело Армана Кукумбаева на доследование из-за грубых ошибок органов досудебного расследования
Уроки казахского
За годы независимости выросло поколение, не считающее, мягко говоря, полноценными гражданами тех, кто не говорит на казахском языке
Брат за брата не отвечает. Как и отец за сына
Как людям, не способным сострадать и печься о родной кровинушке, доверяли и доверяют регионы или отрасли, где забота нужна не меньше родительской?
Беспроигрышный способ отскочить от свадьбы
Традиционно по субботам Ratel.kz публикует новые рассказы кинорежиссера и писателя Ермека Турсунова, которые войдут в его новую книгу
За что судят Жанболата Мамая
Наши органы обнаружили новую технику отмывания денег, полученных преступным путём, которой ещё не знал международный криминал
Воров у нас нет – люди сами крадут
Интересно, сколько в стране бесхозных домов и квартир, в которых лежат золото-бриллианты и огромные суммы денег, которые якобы никому не принадлежат?
Как за 2 дня получить ипотеку по программе "Нурлы жер"
"Банк ЦентрКредит" снижает ставку ипотеки до 10% на 15 лет
Оптимизация за счет зарплаты
Аномален тот факт, что промышленность и сельское хозяйство показывают большой разрыв между ростом производительности труда и реальной заработной платы
От «розовых очков» статистики - к управленческой слепоте
Эксперты предлагают вернуть комитету по статистике РК самостоятельность, хотя это трудно сделать при стремлении чиновников желаемое выдавать за действительное
Плетенье чепухи: Так дальше жить нельзя
Ratel.kz продолжает публикацию знаменитых записок «Плетенье чепухи» Герольда Бельгера, не увидевших свет при жизни писателя
Взятка открытым переводом
За что задержаны экс-глава «Казавиаспаса» Малик Досымбеков и бывший гендиректор «Казавиалесоохраны» Толеугазы Сексенбаев
Врать надо с прибылей, а не с убытков
В потоке информации о ситуации с Национальным фондом может заблудиться даже профессионал, не говоря уже о простых гражданах нашей страны
Слям Ахметов: Экономику погубят плохие кредиты
Как в Казахстане ведется долголетняя борьба с проблемными займами
Взятка открытым переводом
За что задержаны экс-глава «Казавиаспаса» Малик Досымбеков и бывший гендиректор «Казавиалесоохраны» Толеугазы Сексенбаев
Шнырь
Нынешние патриции, чья кровь была поистине имперской, одряхлели и постепенно сходят со сцены. Угадайте с одного раза, кто идёт им на смену
Айдос Сарым: Будь они даже террористами, осудить их должны в Казахстане
В Египте, судя по всему, произошло недоразумение, связанное с службами безопасности, или же затевалась некая большая политическая игра
Зачем нам газовый ОПЕК, или Чем платить за понты?
Еще в прошлом году министр энергетики Канат Бозумбаев уверял, что, несмотря на договоренности стран-членов ОПЕК об ограничении добычи, они Казахстана не коснутся
Даниил Кислов: Гульнара Каримова не просто злодейка, на которую можно повесить все грехи
Если Шавкат Мирзиёев хочет в самом деле реформировать политику и экономику своей страны, то одними "разоблачениями" дочери экс-президента тут не обойтись
Рецидив Интуриста
Что не так делали до сих пор в Казахстане отели, рестораны, переводчики, валютчики и проститутки?
Джохар Утебеков: Нет исключений, позволяющих полицейским пытать людей!
Свобода от пыток - одно из абсолютных прав человека, которая не подлежит ограничениям ни при каких условиях
Сергей Уткин: Зачем воин-папа подставил своего ребёнка
Давить на суд и прочих должностных лиц обществу можно и нужно, а вот экс-министру, использующему свои связи во властных структурах, категорически нельзя
Немецкий инвестор разочарован в Казахстане из-за Какимжанова
Гюнтер Папенбург направил генеральному прокурору Казахстана Жакипу Асанову письмо, в котором просит разобраться в закрытии расследования против экс-министра
Во власть пришли мажоры
- MORGAN FREEMAN 17:45:27 А что это вы про Ратель? Это журналисты, они констатируют факты, снабжают нас информацией, которая может кому-то нравиться, кому-то нет. Что вы еще от журналистов ждете, пеняя на отсутствие якобы организаторского таланта у них. Вам что, надо, чтобы кто-то волнения организовал вам на радость? Вы самый настоящий провокатор, мечтающий о заварушке.
С лица необщим выраженьем, или Что думают о Ratel.kz его читатели
- Давно с вами: Сапа, Гена, Марат, ещё с "Каравана" и "Времени". Есть возможность выразить своё мнение, и не важно, опубликуете вы его или нет, вы его прочитаете. В советские времена таких как вы называли " рупором эпохи ".
«Героя» отпустили на волю
- Многие почему-то за этого горе-конвоира! А давайте тогда распустим все эти райсуды, горсуды, облсуды и т.д. Зачем нам гособвинители, адвокаты, судьи? Лишняя трата бюджетных денег! Всех их заменят такие крутые сержанты! Ударами в пах направо и налево ,не отходя от кассы, прямо на месте быстро восстановят справедливость! И плевать на Конвенцию ООН о пытках! Преступность как явление и общественный порок исчезнет навсегда, если люди будут знать, что их ждут такие эмоциональные сержанты.
Облако без штанов
- Спасибо за статью, ну просто Вольтер ...
Зачем Boeing-737 притворялся, что он Airbus-340-313
- Если вспомнить кто у Жениса Касымбека отец то многое становится понятнее ;)
Как безнаказанно украсть миллионы
- После публикации в Ратель о проблемах ЖК Юго-восток по поручению зам.генпрокурора Кравченко в Прокуратуре города Астаны создана Рабочая группа для решения этой проблемы. Большое спасибо Болату Абилкасымову за объективное освещение наших проблем...... Будем надеяться все завершиться для всех дольщиков благополучно а виновные понесут реальное наказание