Қаз   Рус

Отрезвление рынка недвижимости

7637 просмотров
8
Денис КРИВОШЕЕВ
Пятница, 19 Дек 2014, 17:18

Реальная стоимость квадратного метра в Алматы – 600 долларов

Последние нескольких дней в топ рейтингов попадают материалы отечественных СМИ, посвященные нашествию казахов в Россию. С гордостью и даже с некоторым чванством, авторы сообщают, что жители приграничных регионов скупают все, что попадётся под руку - машины, квартиры, мебель, ТНП и продукты питания. Банки фиксируют рекордные продажи рубля, казахские кризис-шопперы создают очереди в обменных пунктах. Говорят, что 9 из 10 сделок по недвижимости в Омске сейчас заключают жители Казахстана. Соотечественники покупают квартиры и в других городах России - Калининграде, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Белгороде. В тех самых городах, куда традиционно едут мигранты из Казахстана. Для одних - это еще один повод покинуть Казахстан, для других - удачная инвестиция.
Основная причина, из-за которой недвижимость в России стала такой привлекательной - это девальвация рубля. Цены у северного соседа фиксируются в рублях и это не случайно. В условиях привычной для них волатильности, а также особенностей законодательства, пересмотр цен - процедура сложная и требует значительного количества времени. Этим россияне отличаются от жителей Казахстана, у население которого есть очень полезная привычка считать и хранить все сбережения в долларах. При резком снижении стоимости долларовая цена стала ниже - в какой-то момент чуть ли не вдвое, и то, что продавалось за 100 тысяч долларов, стало стоить 50-60.  В свою очередь, казахстанский тенге стоял на своем курсе крепко и не двигался ни в одну сторону.  
Вторая причина. Цены на недвижимость в России, за исключением Москвы, всегда были более реальны, нежели в Казахстане. Даже во времена ипотечного бума, бесславно окончившегося в 2008 году, цены на недвижимость не были столь раздутыми, как в той же Астане или Актау. Возьмем, для примера, Омск, который я упомянул в самом начале. Промышленный город. Высокая занятость населения, проживает более двух миллионов человек. Очень развитая промышленность. Высокий уровень проникновения государственных программ развития, да и доход на душу населения высокий. Так вот, цены на квадратный метр жилья там варьировались в районе 1500 долларов за квадратный метр в новостройках. То есть ниже, чем в Алматы. Вы скажете: «Нашел, с чем сравнивать!». Могу сказать одно - Омск по многим показателям более привлекательный для проживания город, чем наша южная, да что там, даже северная столица. Достаточно там хоть раз побывать. Если быть честным, то по качеству жизни и другим показателям, Алматы больше похож на Самару, а все остальные областные центры Казахстана сопоставимы с маленькими российскими городами типа Кургана или Ульяновска.    
Причина третья. Казахстанский рынок недвижимости переоценен. И без того привлекательные российские цены, упав на 30-40%, стали сказочным предложением. Все уверения казахстанских застройщиков, которые на голубом глазу заявляют, что себестоимость квадратного метра в новостройке жилья начинается от 1200 долларов, ничего кроме улыбки вызывать не могут. Вторичный рынок, переценен еще больше. Доставшиеся бесплатно квартиры, чаще всего низкого качества, уже прослужившие от 30 до 50 лет, не могут продаваться по цене дороже нового.
Однако мы имеем то, что имеем. И вот почему: инвестиции в недвижимость, стали прибежищем коррупционного капитала, а при дефиците рыночных инструментов, некоторыми рассматриваются как инвестиции. Рынок практически не регулируется. При покупке никто не задается вопросом, откуда взялись деньги на покупку жилья. В стране никто не отчитывается ни о доходах, ни о расходах. Не взимается повышенный подоходный налог на ренту и не дифференцируется по количеству квадратных метров налог на имущество. Нет закона о роскоши.  Все это не позволяет рынку недвижимости определить реальные цены квадратных метров.
Причина четвертая. Государство не заинтересовано в справедливой цене на жилье. К сожалению, огромное количество чиновников имеют непосредственное отношение к строительным компаниям и бардак в отрасли им на руку. При небольших объемах строительства, нежелании инвестировать собственные финансовые ресурсы и привлечении застройщиками дорогих кредитов, на первый план выходит задача достигнуть высокой маржинальности проектов. Никто не решает социальную проблему обеспечения казахстанцев жильем, важнейшую для государства. Жилье - это источник устойчивого развития человеческого ресурса, но кому до этого есть дело? Все хотят на этом только заработать…  
Что произойдет на рынке недвижимости? Часть сограждан, имеющих были свободные деньги, продолжают вкладываться в российскую недвижимость. При полном отсутствии «длинных» денег на ипотеку, такой инструмент как недвижимость уйдет с рынка и основными покупателями станут те, у кого деньги есть в наличие. При этом с рынка уйдет спекулятивный капитал. В условиях кризиса, сократятся и коррупционные доходы, а значит и этот источник давления на рынок исчезнет. Государство очень скоро начнет осознавать, что при сокращающихся экспортных доходах, граждане – это естественный источник пополнения бюджета и нужно искать способы заставить людей делиться доходами. Скорее всего изменится отношение к налогам с частных лиц, включая земельный налог и на имущество. Логично предположить, что налоговики должны разобраться с высокодоходным и абсолютно черным рынком аренды. Плюс неминуемая девальвация.
Какова же справедливая цена на квадратный метр в Казахстане? Существует формула, по которой стоимость квадратного метра, при справедливом законодательстве, ограничивающем приток на рынок недвижимости преступного капитала и обдуманной жилищной политике, не может превышать более двух средних заработных плат в конкретном регионе. Если считать по этой формуле, то справедливая цена за квадратный метр жилья для среднего класса в Алматы не должна превышать 600 долларов за квадрат. Потому как настоящая средняя зарплата в Южной столице составляет около 60 тысяч тенге. И как бы не насиловали рынок, как бы не накачивали кредитами, жилье не может стоить дороже, чем за него может заплатить большинство. Рынок сам регулирует себя и в этом его историческая прелесть.       
 

    

Загрузка...
предприниматель
- В Швейцарии правительство приняло важное решение. Начиная с 10 января, запрещено варить лобстеров живьём. Предварительно он должен быть усыплён. Только потом в кипяток. Возможно, надо заимствовать швейцарский опыт и применить его поначалу на представителях бизнеса. Сначала усыпить, только потом всё остальное.
Где спряталось ЦРУ
По воскресеньям Ratel.kz традиционно публикует истории правозащитника Евгения Жовтиса из его жизни и юридической практики
Как казахи торговали детьми
Ермек Турсунов продолжает публиковать заметки из нового цикла «Возвращение домой» о казахских обычаях, традициях, обрядах и ритуалах
Фанатам на заметку
С 14 июня по 15 июля 2018 года на 12 стадионах в 11 городах России пройдет финальная часть ЧМ по футболу
Игры миллиардов
Почему правительство не подало в суд на Ораза Жандосова
Кто ответит за Нацфонд?
По чьему непрофессионализму или же злому умыслу Казахстан должен будет выплатить 500 млн долларов в качестве возмещения убытков иностранному инвестору
Казахстан стал частью глобальной политики в трудное для мировой истории время
Накануне визита президента РК в США известный американский эксперт Пол Стронски ответил на вопросы обозревателя Ratel.kz
Проект курорта «Кокжайлау» - это грандиозная афера
Финансист Дмитрий Жуков рассказал Ratel.kz об экономической составляющей проекта горнолыжного курорта в предгорьях Заилийского Алатау
Айдос Сарым: Маргулан нашей стране нужнее!
Айдос Сарым прокомментировал заявление бизнесмена Маргулана Сейсембая об отъезде из страны на ПМЖ
Плетенье чепухи: Нет такой мысли, которую невозможно выразить просто
Ratel.kz продолжает публикацию знаменитых записок «Плетенье чепухи» Герольда Бельгера, не увидевших свет при жизни писателя
Плохая жена
Когда у молодоженов нет детей, в нашем обществе всегда виновата только жена - мужчины стесняются ходить к врачам по «этим делам»
Геннадий Бендицкий. Избранное. Риторический Хоргос
Ratel.kz предлагает ретроспективу лучших материалов Геннадия Бендицкого, опубликованных в разные годы в газете «Время»
Пресс-служба аэропорта Алматы: Мы все еще ждем извинений от Фостера
В пресс-службе Международного аэропорта Алматы прокомментировали заявление авиакомпании «Эйр Астана»
Азамат Джолдасбеков: Как нам обустроить Кокжайлау
В защиту уникального урочища Заилийского Алатау выступает известный казахстанский финансист
Старые штрафы можно уменьшить или вообще списать - Сергей Уткин
Участники дорожного движения получили настоящий новогодний подарок, ведь от нарушений ПДД никто не застрахован
История происхождения капиталов Сауата Мынбаева
Как в Казахстане оценят труды по сбору «райского досье»?
Мы их душили, душили…
Почему цены на заправках только растут, и как 1 января страна едва не осталась без бензина
МММ по-казахски, или Что останется будущему поколению
Как непреодолимая нефтезависимость превращает бюджетную систему в финансовую пирамиду
Даниил Кислов: Гульнара Каримова не просто злодейка, на которую можно повесить все грехи
Если Шавкат Мирзиёев хочет в самом деле реформировать политику и экономику своей страны, то одними "разоблачениями" дочери экс-президента тут не обойтись
Немецкий инвестор разочарован в Казахстане из-за Какимжанова
Гюнтер Папенбург направил генеральному прокурору Казахстана Жакипу Асанову письмо, в котором просит разобраться в закрытии расследования против экс-министра
Принуждение к морали
- Я 12:45:04 Прошу Вас, сфокусируйтесь, пожалуйста, на простейшей мысли: никого не волнует представление имярека о морали, поскольку оно [его представление] всегда субъективно и относительно. Именно для этого и существуют ЗАКОНЫ. И если имярек считает себя потерпевшим - пусть подаёт заявление в полицию и через суд доказывает свою правоту. А вот угрозы поджечь клуб, избить хозяев клуба или участников инцидента - уголовно наказуемы. Благодарю за общение. :)
Американский суд встал на сторону Храпунова
- Ха! Храпунов кристально чистый? Ха! Три раза ха! На одной из работ пересекался и с чиновниками и с их детьми. Фильм "Крестный отец" просто отдыхает. И если чиновники еще как-то скромничают, ибо кресло потерять могут, если сильно зарываться будут, то их детки вообще себя ничем не ограничивают.
Варежки
- :) Спасибо, Сапа! "тургеньские девушки байзаковского возраста" - это пять! :) Оставайтесь таким всегда, даже если слово "всегда" противоречит устройству этого мира
Герольд Бельгер: Кокжайлау хотят уничтожить
- ТЭТЯНА, Кокжайляу - это уникальное место, там растут эндемичные виды растений, Кокжайляу красив своей естественной красотой, там лучше ходить пешком и наслаждаться красотой, дышать свежим воздухом. А туристические объекты можно и в другом месте строить, например построить этноаул где-нить недалеко под Алматой, в степи, я лично давно мечтаю, попить настоящий кумыс, обучиться какому-нибудь народному ремеслу и т.п.
Smart-путешествия по-МИДовски
- Мой айтишник за подобное приложение запросил 500 долларов и неделю срока. Торг уместен. Приложение на уровне дипломной работы студента. Вообще траты в МИДе сумасшедшие. Довелось побывать в одном из посольств Казахстана и заценить их компьютерное оснащение. Аймаки и макбуки в топовой конфигурации. Чтобы почту проверить и документ в ворде набрать им нужны компы за 3 тысячи долларов каждый. Автомобильный парк тоже впечатлил
Ратель. Лучшее за 2017 год. Сергей Уткин
- Уткин - высококвалифицированный юрист, что редкость даже среди обладателей юр. дипломов. Таким не сделать карьеры в КЗ, только на вольных хлебах........
Сварщик для Сауата Мынбаева
- Они и есть настоящие хозяева страны и творят все, что хотят, ведь никто с них за это не спрашивает.Как можно спросить с хозяина?.Все остальные прислуга и лакеи, каждый на своем строго определенном месте, ну за небольшим исключением, имеющая только одно право и в то же время обязанность-молчать, но, они не возражают и вполне с этим согласны.Касаемо сварщика, его имя будет втоптано в историю.Уж позаботятся.